Czarnogóra

Numer podatkowy (PIB) potrzebny jest do rejestracji własności nieruchomości, płatności podatków lokalnych oraz przy zakładaniu konta bankowego.

W urzędzie skarbowym (Poreska uprava) lub przez prawnika działającego w imieniu klienta z pełnomocnictwem.

W banku, przedstawiając paszport, numer podatkowy oraz potwierdzenie adresu zamieszkania (lub hotelu), czasem pełnomocnictwo jeśli otwierane zdalnie.

Tak, przelew zagraniczny w EUR jest akceptowany, najlepiej z SWIFT i podaniem pełnych danych odbiorcy.

Tak, wszystkie dokumenty urzędowe muszą mieć apostille oraz tłumaczenie przysięgłe na język czarnogórski.

Tak, zgodnie z przepisami AML (przeciwdziałania praniu pieniędzy), banki wymagają źródła środków.

Tak, jeśli są przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego i posiadają apostille.

Rejestr nieruchomości prowadzony jest elektronicznie przez Katastar; prawnik lub notariusz może sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Podatek od przeniesienia własności wynosi około 3% wartości nieruchomości (plus opłaty notarialne i rejestracyjne).

Standard “pod klucz” jest zwykle wysoki, obejmuje podłogi, łazienki, kuchnię; wykończenie premium jest dodatkowo płatne.

Wymaga numeru podatkowego, dowodu osobistego/paszportu, zaświadczenia o dochodach i dokumentów nieruchomości.

Standardowo 2–3% wartości nieruchomości, płatne po finalizacji transakcji.

Rejestracja działalności turystycznej w lokalnym urzędzie i zgłoszenie nieruchomości w Ministerstwie Turystyki, uiszczenie podatków i opłat.

Zwykle 20–30% wartości nieruchomości.

Podatek od nieruchomości wynosi ok. 0,25–1% wartości katastralnej rocznie, zależnie od lokalizacji.

Paszport, numer podatkowy, dowód dochodów, dokumenty nieruchomości i umowa przedwstępna.

Opłaty administracyjne, czynsz dla wspólnoty, media – średnio 50–150 EUR/miesiąc.

Zwykle do 7 dni po finalizacji transakcji i podpisaniu aktu notarialnego.

Zwykle procent od wartości nieruchomości, standardowo 2–3%.

Płatność następuje po podpisaniu aktu notarialnego, często poprzez notariusza lub przelew bankowy.

Tak, pośrednik może negocjować stawkę w zależności od liczby transakcji.

Tak, jeśli transakcja finalna została dokonana dzięki pośrednictwu.

9% od przychodu z wynajmu nieruchomości, obowiązkowy dla obcokrajowców.

Podatek od nieruchomości, opłaty administracyjne, media, ubezpieczenie i ewentualne zarządzanie nieruchomością.

9% od zysku przy sprzedaży nieruchomości, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 2 lat od zakupu.

Zwykle kredyt w Czarnogórze w EUR jest prostszy, bez ryzyka przewalutowania.

Zwykle nie; banki wymagają hipoteki lokalnej.

Średnio 5–10% miesięcznego przychodu z wynajmu, zależnie od usług (sprzątanie, obsługa najemców).

Tak, wymaga zezwolenia administracyjnego i rejestracji działalności.

Wymagane pozwolenie lokalnego urzędu planowania przestrzennego.

Tak, ale należy zgłosić spadek w urzędzie podatkowym i uiścić ewentualny podatek od spadku.

Tak, zwykle 2 lata na instalacje i elementy budowlane.

Wnętrze można zmieniać, o ile nie narusza konstrukcji budynku ani przepisów lokalnych.

Obowiązkowe ubezpieczenie od pożaru i katastrof naturalnych; dodatkowe polisy opcjonalne.

Tak, wymaga notarialnego wpisu w rejestrze nieruchomości.

Nie, należy uiścić podatek od darowizny zgodnie z przepisami lokalnymi.

Podatek dochodowy 9% od przychodu; obowiązkowa rejestracja w urzędzie skarbowym.

Nie jest wymagany meldunek ani rezydentura, wystarczy paszport i numer podatkowy.

Ceny rosną w rejonach turystycznych (nadmorskich), stabilne w interiorze.

Tak, często wymagane jest potwierdzenie źródła środków i wkładu własnego.

Nie, wynajem możliwy dopiero po wpisie nieruchomości do rejestru i odebraniu kluczy.

Zwykle 2 lata od daty odbioru nieruchomości.

Tak, jeśli umowa z deweloperem przewiduje opcję modyfikacji projektu.

Możliwe, ale prawnik przed zakupem sprawdza księgi wieczyste i hipoteki.

Tak, wpis do Katastar jest obowiązkowy dla legalnej sprzedaży.

Tak, nowe budynki muszą spełniać minimalne standardy energetyczne.

Tak, inwestycja w nieruchomość powyżej określonej wartości może umożliwić ubieganie się o rezydencję czasową.

Tak, publikowane przez National Statistical Office i lokalne agencje nieruchomości.

Nie ma sztywnych limitów czynszów, ale obowiązuje zgłoszenie wynajmu i podatki.

Tak, minimalne ubezpieczenie od pożaru i katastrof naturalnych.

Odbiór dokonuje notariusz lub inspektor budowlany; sprawdzane są wszystkie instalacje i zgodność z umową.

Ulga nie jest przewidziana; standardowa stawka podatku wynosi ok. 3% wartości nieruchomości.

Nie jest obowiązkowa, ale jeśli małżeństwo nie posiada rozdzielności majątkowej, oboje małżonkowie muszą wyrazić zgodę na zakup.

Tak, przelewy Revolut są akceptowane, ale deweloperzy zwykle preferują przelewy bankowe dla bezpieczeństwa transakcji.

Tak, dokumenty muszą być przetłumaczone na język czarnogórski przez tłumacza przysięgłego; apostille jest wymagane.

Nie ma specjalnych ulg dla obcokrajowców; standardowe podatki i opłaty obowiązują wszystkich nabywców.

Nie, o ile przelew spełnia standardy SWIFT i zgłoszenia w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Zwykle 3–5% wartości nieruchomości (podatki, notariusz, opłaty rejestracyjne, prowizja pośrednika).

Poprzez umowę przedwstępną z deweloperem i konto powiernicze, weryfikowane przez prawnika.

Klient wpłaca zadatek (zwykle 2–5% wartości) i podpisuje umowę rezerwacyjną; deweloper blokuje nieruchomość.

Rezerwacja → umowa przedwstępna → sprawdzenie dokumentów przez prawnika → płatność → akt notarialny → rejestracja własności.

Przelewem bankowym, czasami kartą bankową lub poprzez konto powiernicze; płatności gotówkowe powyżej limitów są zgłaszane.

Zależy od umowy – zwykle zadatek przepada, jeśli klient nie wywiąże się z warunków płatności.

Poprzez przelew bankowy na rachunek dewelopera lub na konto powiernicze obsługiwane przez prawnika.

Tak, ryzyko istnieje, ale można je ograniczyć poprzez umowę i konto powiernicze oraz ubezpieczenie wykonania inwestycji.

Zwykle 4–8 tygodni od podpisania umowy przedwstępnej do aktu notarialnego.

Notarialne pełnomocnictwo z apostille, upoważniające do podpisania aktu notarialnego w imieniu klienta.

Zwykle po finalizacji transakcji i rejestracji nieruchomości w księdze wieczystej (w ciągu kilku dni).

Zwykle nie, deweloperzy przyjmują tylko oficjalne waluty (EUR).

Terminy płatności są ustalane w umowie; zwykle w ciągu 30–60 dni od podpisania umowy przedwstępnej.

Nie, obcokrajowiec może kupić nieruchomość bez rezydentury.

Często 2–3 transze: zadatek przy rezerwacji, druga część przy podpisaniu umowy, reszta przy odbiorze kluczy.

Zwykle środki mogą być przetrzymywane na koncie powierniczym do momentu odbioru nieruchomości i potwierdzenia zgodności inwestycji.

Zazwyczaj zaliczka przepada, jeśli klient zrezygnuje bez uzasadnionej przyczyny określonej w umowie.

Zależy od warunków rezerwacji; najczęściej nie ma zwrotu przy odwołaniu w krótkim terminie.

Klient może dochodzić roszczeń prawnych, a środki przetrzymywane przez powiernika mogą być zatrzymane do czasu rozwiązania sporu.

Zwykle 20–30% wartości nieruchomości jako wkład własny.

Tak, prawo czarnogórskie pozwala obcokrajowcom na zakup nieruchomości, choć wymagane są pewne formalności i zezwolenia administracyjne.

Tak, zwykle ceny obejmują wszystkie standardowe opłaty notarialne i podatki, ale nie dodatkowe koszty zarządzania nieruchomością.

Tak, jeśli korzysta się z usług prawnika i konta powierniczego.

Tak, pod warunkiem zgłoszenia kwot powyżej limitu walutowego (10 000 EUR) w urzędzie celnym.

Nie, kupno nieruchomości nie wymusza zmiany rezydencji podatkowej.

Tak, pod warunkiem zarejestrowania firmy w Czarnogórze lub posiadania lokalnego przedstawiciela.

Tak, niektóre działki przy granicy lub w pasie nadmorskim wymagają zgody Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.

Wynajem jest możliwy po zgłoszeniu w urzędzie podatkowym i opłaceniu podatku od wynajmu.

Tak, ale należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych i zgłosić zmianę właściciela w rejestrze nieruchomości.

Nie, sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od dochodu, jeśli następuje przed upływem określonego okresu (zwykle 2 lata).

Współwłaściciel może zablokować transakcję; wymagana jest jego zgoda lub postępowanie sądowe.

Nie, zakup nieruchomości nie daje automatycznego prawa do obywatelstwa.

Tak, w określonych przypadkach przy zakupie nieruchomości komercyjnej; zależy od rodzaju podatnika i rejestracji VAT.

Nie, poza szczególnymi działkami przy granicy i strefach chronionych.

Tak, zakup nieruchomości umożliwia uzyskanie wizy pobytowej lub rezydencji czasowej, ale nie jest automatyczny.

Nie ma formalnych ograniczeń, ale zwyczajowo wynosi 2–5% wartości nieruchomości.

Tak, wymaga pełnomocnictwa notarialnego z apostille i tłumaczenia na język czarnogórski.

Tak, jeśli pełnomocnictwo obejmuje prawo do podpisania aktu notarialnego i innych dokumentów transakcyjnych.

Ryzyka obejmują niestabilność rynku, opóźnienia w budowie, ryzyko powodzi w niektórych rejonach nadmorskich oraz zmiany przepisów podatkowych.

Kredyt w EUR jest możliwy w bankach czarnogórskich; finansowanie w PLN wymaga banku pośredniczącego i przewalutowania.

Tak, klient może odstąpić od umowy, a środki przetrzymywane na koncie powierniczym mogą zostać zwrócone.

Tak, istnieją przepisy chroniące nabywców nieruchomości przed oszustwami i opóźnieniami w budowie.

Tak, zwykle zawiera dane stron, opis nieruchomości, cenę, zadatek oraz terminy płatności i odbioru.

Nie ma obowiązkowych okresów blokady sprzedaży, poza ewentualnymi zapisami w umowie dewelopera.

W Czarnogórze nie przewidziano specjalnej ulgi VAT dla pierwszej nieruchomości; standardowa stawka VAT dotyczy wszystkich nowych inwestycji.

Tak, standardowo tak.

Jeżeli nieruchomość kupuje osoba pozostająca we wspólności majątkowej, notariusz w Czarnogórze wymaga obecności obojga małżonków albo pełnomocnictwa od nieobecnego małżonka (potwierdzonego apostille i przetłumaczonego).

Tak, pod warunkiem że:

nieruchomość ma zakończoną budowę i wydany dokument potwierdzający zakończenie budowy (upotrebna dozvola – pozwolenie na użytkowanie), nie ma formalnych przeszkód prawnych (np. blokady wpisu w księdze wieczystej).

Czasem deweloperzy pozwalają na wprowadzenie się nawet przed oficjalnym zakończeniem wpisu do katastaru (ale to ustala się indywidualnie).

Nie ma formalnego terminu.

Jednak często przyjmuje się, że rezerwacja trwa 7–14 dni po podpisaniu “listu intencyjnego” lub wpłacie małego zadatku.

Bez rezerwacji sprzedawca może sprzedać nieruchomość komuś innemu w każdej chwili.

Tak, bardzo często przy transakcjach nieruchomościowych notariusze wymagają obecności tłumacza przysięgłego (język polski–serbski), abyś w pełni rozumiał dokumenty. Koszt tłumacza pokrywa zwykle kupujący.

Tak.

Zatrudnienie lokalnego prawnika (adwokata) jest standardem i mocno zalecane, aby: sprawdzić księgę wieczystą, przygotować lub zweryfikować umowy, reprezentować Cię przed urzędami i notariuszem (jeśli trzeba). Koszt prawnika: zazwyczaj 0,5–1% wartości transakcji lub ustalona kwota (ok. 1 000–2 000 euro).

Nie musisz przyjeżdżać osobiście.

Zakup przez DEVETOPER można zrealizować zdalnie, korzystając z pełnomocnictwa, podpisu online oraz obsługi prawnej. Jednak zaleca się przynajmniej raz odwiedzić nieruchomość lub przynajmniej uczestniczyć w wirtualnym spacerze, wideoprezentacji i rozmowie z prawnikiem.

Tak.

Partnerzy DEVETOPER oferują często usługę “after-sale service”, która obejmuje:

pomoc w podpisaniu umów z dostawcami prądu, wody, internetu, czasami także umeblowanie lub zarządzanie najmem

Tak.

Oprócz tego wielu deweloperów współpracujących z DEVETOPER oferuje odbiór z lotniska (Tivat, Podgorica lub nawet Dubrownik w Chorwacji) dla swoich klientów.

Trzeba to ustalić wcześniej przy rezerwacji wizyty.

Nie zawsze.

Czasami deweloperzy oferują bezpłatny pobyt na 2–3 noce przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej. W innych przypadkach zakwaterowanie jest płatne oddzielnie, choć często w promocyjnej cenie.

Warto dopytać partnera DEVETOPER  konkretnie przy danym projekcie.

Możesz wwieźć do 10 000 euro bez zgłoszenia.

Powyżej tej kwoty — musisz wypełnić deklarację celno-skarbową przy wjeździe.

Zazwyczaj podczas 1–2 dni możesz obejrzeć 5–10 nieruchomo

Partnerzy DEVETOPER planują wizyty w blokach czasowych — zwykle 30–60 minut na jeden obiekt.

Jeśli klient nie zdąży na samolot, powinien jak najszybciej:

poinformować partnera DEVETOPER o opóźnieniu, przełożyć odbiór z lotniska i/lub wizyty nieruchomościowe na inny termin.

Zazwyczaj da się to elastycznie przeorganizować — w Czarnogórze podchodzą do tego dość spokojnie.

Deweloperzy – często oferują własne apartamenty pokazowe albo współpracują z wybranymi hotelami, lub samodzielnie poprzez platformy typu Booking.com lub Airbnb.

Warto rezerwować z wyprzedzeniem, zwłaszcza w szczycie sezonu (maj–wrzesień).

Tak.
Jeśli współpracujesz z partnerem DEVETOPER, to standardowo oferuje on wsparcie w negocjacjach cenowych, harmonogramu płatności, a czasem także standardu wykończenia.

U wielu partnerów DEVETOPER usługi te są wliczone w cenę pakietu after-sales. W innych przypadkach mogą być dodatkowo płatne (ok. 300–800 euro za kompleksową obsługę).

Tak, jeśli współpracuje z partnerem DEVETOPER.

Polskojęzyczny opiekun dostępny jest zazwyczaj od pierwszego kontaktu aż po podpisanie aktu notarialnego i przekazanie kluczy.

Minimum 3–5 dni roboczych, aby: obejrzeć nieruchomości, przeprowadzić negocjacje, podpisać umowę rezerwacyjną lub przedwstępną, załatwić podstawowe formalności (PIB, konto w banku). Większość spraw można później dokończyć zdalnie przez pełnomocnika.

Tak, ale z ograniczeniami.

DEVETOPER może pomóc, jeśli klient jasno wskaże, że zmienia reprezentację i nie jest już związany umową lojalnościową z wcześniejszym biurem. Trzeba zachować transparentność, aby uniknąć konfliktu interesów.

Zazwyczaj 0,5–1% wartości transakcji,

lub ustalona kwota od około 1000 do 2000 euro — zależnie od zakresu usług.

Nie musisz.

Możesz udzielić pełnomocnictwa (poświadczonego i opatrzonego apostille) i prawnik lub osoba wskazana w pełnomocnictwie podpisze akt za Ciebie.