Guadelupe

Numer podatkowy (numéro fiscal) potrzebny jest dopiero do rozliczeń podatkowych lub przy zakładaniu konta online we francuskim urzędzie skarbowym — nie jest wymagany do samego zakupu nieruchomości.

Można go uzyskać w lokalnym urzędzie skarbowym (Service des Impôts), po zarejestrowaniu się jako właściciel nieruchomości lub rezydent podatkowy.

W lokalnym francuskim banku (np. Crédit Agricole, Caisse d’Epargne, BNP) po przedstawieniu paszportu, dowodu adresowego i – czasem – francuskiego numeru podatkowego.

Tak. Płatność odbywa się przelewem SEPA na konto notariusza lub dewelopera.

Tak — wszystkie dokumenty prawne muszą mieć apostille + tłumaczenie przysięgłe na język francuski.

Tak, bank poprosi o dokumenty potwierdzające źródło środków — to standardowa procedura AML.

Tak, jeśli posiadają apostille i tłumaczenie przysięgłe.

Tylko przez notariusza — dostęp do rejestru własności prowadzonego przez francuski system jest wyłącznie notarialny.

• Rynek pierwotny: 2–3% (obniżone opłaty notarialne)
• Rynek wtórny: 7–8%

Zgodny z francuskimi normami VEFA: wykończenie pod klucz, łazienki, instalacje, często klimatyzacja, wysoki standard energetyczny RE2020.

Wniosek składa się jak w całej Francji: dokumenty dochodowe, wyciągi bankowe, analiza scoringowa. Proces trwa zwykle 3–8 tygodni.

Zwykle 3–6%, prowizja jest wliczona w cenę oferty.

W niektórych gminach wymagane jest zgłoszenie w urzędzie miasta (déclaration meublé de tourisme) oraz pobieranie opłaty klimatycznej.

Najczęściej 20–30%, ponieważ klienci spoza Francji mają wyższe wymagania.

• Taxe foncière — ok. 0,5–1,2% wartości katastralnej.
• Taxe d’habitation — może obowiązywać w najmie krótkoterminowym.

• Dowód tożsamości
• Wyciągi bankowe
• PIT-y / potwierdzenia dochodów
• Umowa rezerwacyjna
• Dokumenty finansowe z apostille i tłumaczeniem

• Opłaty wspólnotowe
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Media
• Ewentualny serwis klimatyzacji
(Podatek foncière płaci się raz w roku.)

Prowizja wypłacana jest po podpisaniu aktu, zwykle 3–7 dni.

Zwykle stała, zazwyczaj 3–6%, ale może być negocjowana.

Prowizję wypłaca notariusz po finalizacji transakcji.

Tak, zależy to od pośrednika i modelu współpracy.

Tak, jeśli zakup nastąpił dzięki pracy pośrednika i w ramach ustalonej współpracy.

Podatek dochodowy od najmu we Francji:
• 11%–45% (skala progresywna)
• Możliwe ryczałtowe odliczenie kosztów 50%–71%

• Ubezpieczenie
• Podatek foncière
• Wspólnota mieszkaniowa
• Media
• Serwis klimatyzacji

• Zwolnienie z podatku dochodowego po 22 latach
• Pełne zwolnienie (z podatku + składek) po 30 latach

Często korzystniejsza jest pożyczka w Polsce — francuskie banki wymagają wysokiego wkładu własnego od nierezydentów.

Nie. Francja nie uznaje zagranicznych hipotek.

5–20% wartości przychodów z najmu, w zależności od zakresu zarządzania.

Tak — wymaga to uzyskania lokalnych pozwoleń i zgód administracyjnych.

Konieczna jest zgoda gminy i często wspólnoty mieszkaniowej.

Tak — nie ma żadnych ograniczeń, dziedziczenie przebiega wg prawa francuskiego.

Tak:
• 1 rok — gwarancja absolutna
• 2 lata — elementy ruchome
• 10 lat — konstrukcja (garantie décennale)

Można przebudowywać wnętrze, o ile nie narusza to konstrukcji lub części wspólnych.

Ubezpieczenie od szkód i OC właściciela jest obowiązkowe.

Nie — tylko francuskie instytucje mogą ustanawiać hipotekę.

Darowizny podlegają opodatkowaniu, ale obowiązują ulgi zależne od pokrewieństwa.

Dochody są opodatkowane jak we Francji — ryczałt lub koszty rzeczywiste + podatek dochodowy.

Można otworzyć jako nierezydent, ale bank może wymagać dodatkowych dokumentów.

Ceny rosną, zwłaszcza w strefach turystycznych jak Gosier, Sainte-Anne, Saint-François.

Tak — wyższy wkład własny i rozbudowana dokumentacja finansowa.

Nie — wynajem jest możliwy dopiero po odbiorze i przekazaniu kluczy.

• 2 lata — instalacje, wyposażenie
• 10 lat — elementy konstrukcyjne

Tak, jeśli deweloper dopuszcza zmiany TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur).

Nie — notariusz musi to sprawdzić, zanim akt zostanie podpisany.

Tak — rejestracji dokonuje notariusz.

Tak — obowiązuje norma RE2020 (energooszczędność, izolacja, standardy ekologiczne).

Nie — Francja nie posiada takiego programu.

Tak — publikowane przez INSEE, Notaires de France oraz lokalne izby.

W niektórych gminach mogą istnieć limity najmu długoterminowego.

Tak — jest to wymagane prawnie.

Odbiór odbywa się z deweloperem, sporządzany jest protokół odbioru wraz z listą poprawek (réserves).

We Francji nie ma PCC — zamiast tego opłaty notarialne są obniżone na rynku pierwotnym.

Nie jest wymagana specjalna umowa, ale jeśli małżonkowie mają wspólność majątkową, oboje muszą wyrazić zgodę na zakup albo przedstawić pełnomocnictwo z apostille.

Tak. Revolut obsługuje przelewy SEPA, więc można wykonać przelew na konto notariusza lub dewelopera.

Tak. Francja (a więc Guadeloupe) wymaga apostille oraz tłumaczenia przysięgłego na język francuski.

Na rynku pierwotnym obowiązują niższe opłaty notarialne (ok. 2–3%). Dodatkowe ulgi podatkowe dotyczą głównie rezydentów, np. Loi Pinel Outre-Mer.

Tak, jeśli przelew wymaga dodatkowej weryfikacji AML lub przekracza progi kontrolne. To standardowa procedura.

• Rynek pierwotny: 2–3%
• Rynek wtórny: 7–8%

Przez notariusza. Umowy podpisuje się elektronicznie, a środki wpłacane są na depozyt notarialny (séquestre).

Podpisuje się umowę rezerwacyjną (contrat de réservation) i wpłaca 2–5% ceny na konto notariusza.

• Rezerwacja

• Złożenie dokumentów

• Umowa przedwstępna (VEFA)

• Wpłaty transz zgodnie z postępem budowy

• Odbiór techniczny

• Podpisanie aktu

• Przekazanie kluczy

Wyłącznie przelewem SEPA na konto notariusza lub depozyt dewelopera.

Może przepaść, jeśli klient nie spełni zapisów umowy. Wyjątkiem są umowy z klauzulą finansowania kredytem.

Na oficjalne konto depozytowe notariusza (najbezpieczniej) lub konto dewelopera określone w umowie.

Ryzyko jest bardzo niskie — dzięki GFA, czyli obowiązkowemu ubezpieczeniu ukończenia budowy.

Od 1 do 3 miesięcy przy gotowej nieruchomości.
Przy budowie — do momentu jej zakończenia.

Notarialne pełnomocnictwo z Polski + apostille + tłumaczenie na francuski.

Po podpisaniu aktu notarialnego i odbiorze technicznym.

Nie. Francuskie prawo zabrania płatności za nieruchomości w krypto.

Notariusz wysyła wyliczenie ok. 10 dni przed podpisaniem aktu — do tego dnia musi być opłacone.

Nie. Obywatele UE kupują bez ograniczeń.

Standard według francuskiej ustawy VEFA, np.:
• 35% po fundamentach
• 70% po ścianach
• 95% po stanie wykończeniowym
• 100% przy odbiorze

Środki są przechowywane przez notariusza lub zwalniane zgodnie z harmonogramem VEFA.

Tak — klient ma 10 dni prawa do odstąpienia od umowy. Po tym terminie zadatek może przepadać.

Zależnie od warunków obiektu — to nie jest element transakcji zakupu.

Kupujący ma prawo do odszkodowania lub zwrotu wpłat, a budowa ma gwarancję ukończenia dzięki GFA.

Najczęściej 20–30% dla nierezydentów.

Tak — brak jakichkolwiek ograniczeń dla obywateli UE.

Tak, we Francji zawsze podaje się ceny brutto (z VAT).

Tak — prawo VEFA i gwarancja ukończenia budowy chronią kupującego.

Tak, ale wyłącznie przelewem bankowym — fizyczna gotówka jest niedozwolona.

Nie. Sam zakup nie daje rezydentury podatkowej.

Tak — możliwe jest kupno przez spółkę, również zagraniczną lub SCI.

Nie — obywatele UE kupują bez specjalnych wymogów.

Można wynajmować od razu. Przy najmie krótkoterminowym może być wymagana rejestracja w gminie.

Tak — nie ma minimalnego okresu posiadania.

Dopiero po 22 latach (podatek) lub 30 latach (pełne zwolnienie).

Potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli — w innym przypadku wniosek o zniesienie współwłasności.

Nie — to Francja, nie istnieje program Golden Visa.

Raczej nie — wyjątki dotyczą podmiotów opodatkowanych VAT w systemie francuskim.

Nie.

Prawo pobytu wynika z bycia obywatelem UE — zakup nie wpływa na procedurę.

Najczęściej 5–10%.

Tak — pełnomocnictwo z apostille jest honorowane.

Tak — pełnomocnik może podpisać wszystkie dokumenty.

• Ryzyko huraganów
• Wysokie koszty ubezpieczenia
• Opóźnienia w dostawach materiałów
• Niestabilność gospodarcza wysp

Prawne ryzyko jest niskie.

Banki finansują wyłącznie w euro.

Tak — VEFA przewiduje prawo odstąpienia i wymóg poprawek.

Tak — bardzo silne prawo konsumenckie we Francji.

Tak — compromis de vente lub VEFA.

Nie — można sprzedać w dowolnym momencie (z podatkami).

Brak zwrotu VAT — ulgą jest niższy koszt notarialny na rynku pierwotnym.

Tak. Jeśli jest wspólność majątkowa, oboje małżonkowie muszą podpisać dokumenty lub jeden z nich musi mieć pełnomocnictwo notarialne z apostille.

Tak – po oficjalnym odbiorze (livraison). Jeśli inwestycja jest ukończona i notariusz sporządził akt, można wejść od razu.

Najczęściej 24–72 godziny, ponieważ oferty szybko rotują, zwłaszcza w rejonach turystycznych jak Le Gosier, Sainte-Anne czy Saint-François.

Tak. DEVETOPER zapewnia wsparcie polskojęzyczne oraz tłumacza francusko-angielskiego na miejscu lub online.

Tak — transakcję prowadzi francuski notariusz (notaire), który pełni funkcję prawnika obu stron. Można dodatkowo wynająć prywatnego prawnika.

Nie. Zakup można zakończyć całkowicie zdalnie, używając pełnomocnictwa z apostille lub podpisu elektronicznego (jeśli notariusz to umożliwia).

Tak. Partnerzy lokalni pomagają przy podłączeniu mediów i usług.

Tak — po wcześniejszym zgłoszeniu organizujemy odbiór z lotniska Pointe-à-Pitre (PTP).

Nie. Zakwaterowanie klient organizuje samodzielnie lub przez partnera DEVETOPER za dodatkową opłatą.

Do 10 000 EUR bez obowiązku zgłaszania. Wyższe kwoty podlegają deklaracji celnej.

Zwykle 3–6 nieruchomości dziennie, zależnie od lokalizacji i odległości pomiędzy wyspami (Basse-Terre, Grande-Terre).

Partner DEVETOPER zmieni lub anuluje plan odbioru i dostosuje harmonogram oglądania nieruchomości.

Można zarezerwować przez Booking, Airbnb lub przez partnera DEVETOPER, który wskaże sprawdzone obiekty.

Tak. DEVETOPER wspiera negocjacje i analizuje umowy zgodnie z prawem francuskim.

Tak — nie są częścią ceny zakupu nieruchomości.

Tak. Oferujemy pełne wsparcie w języku polskim, od pierwszego kontaktu do finalizacji zakupu.

Najlepiej 3–5 dni, aby zobaczyć nieruchomości, omówić szczegóły i — jeśli trzeba — podpisać rezerwację.

Tak — klient musi jedynie poinformować, że decyduje się na współpracę z DEVETOPER.

To opłaty notarialne:
• 2–3% przy rynku pierwotnym
• 7–8% na rynku wtórnym
Są to stawki regulowane we Francji.

Nie. Można podpisać przez pełnomocnika lub zdalnie, jeśli notariusz umożliwia podpis elektroniczny.