Madagaskar

Numer NIF (Numéro d’Identification Fiscale) jest wymagany przy rejestracji nieruchomości, opłatach lokalnych, prowadzeniu firmy oraz przy wynajmie komercyjnym.

W urzędzie podatkowym Direction Générale des Impôts. Wymagane: paszport, adres lokalny (lub kancelarii), wniosek i zdjęcie. Można to zrobić przez pełnomocnika.

W bankach: BNI Madagascar, BOA, MCB. Wymagane: paszport, NIF, dowód adresu i proof of funds. Dostępne konta w ariary (MGA) i walutach obcych.

Tak. Przelewem międzynarodowym SWIFT (USD lub EUR) na konto kancelarii lub dewelopera. W tytule: Property Purchase + numer umowy.

Tak. Madagaskar jest stroną konwencji haskiej. Wszystkie dokumenty (np. pełnomocnictwa, akty małżeństwa) muszą mieć apostille i tłumaczenie na francuski.

Tak. Obowiązują procedury AML – wymagane są wyciągi, potwierdzenia dochodów lub dokument sprzedaży aktywów.

Tak, jeśli posiadają apostille i tłumaczenie na francuski. Czasem wymagane jest lokalne poświadczenie przez prawnika.

W urzędzie lokalnym Conservation de la Propriété Foncière. Prawnik wykonuje title search i potwierdza, czy grunt ma status „titled land”.

Podatek rejestracyjny (droits d’enregistrement) wynosi około 5% wartości. Do tego dochodzą honoraria notariusza (1–2%).

Najczęściej turnkey – gotowe do zamieszkania. W segmencie premium: meble, klimatyzacja, generator, kuchnia i system solarowy.

Kredyty dla cudzoziemców są bardzo rzadkie. Banki wymagają min. 40% wkładu własnego i udokumentowanych dochodów w walucie obcej.

Zazwyczaj 3–5% wartości sprzedaży, pokrywane przez sprzedającego lub dewelopera. Klient DEVETOPER nie płaci prowizji.

Zarejestrować obiekt w lokalnym urzędzie gminy (Commune Urbaine) i uzyskać pozwolenie turystyczne z Ministerstwa Turystyki.

Minimum 40–50%. Często inwestorzy kupują za gotówkę z kont zagranicznych.

Podatek gruntowy (impôt foncier) wynosi ok. 0,5–1% wartości katastralnej rocznie.

Paszport, NIF, potwierdzenie dochodów (np. PIT, umowa o pracę), wyciągi bankowe, umowa rezerwacyjna i wycena nieruchomości.
Wymagane także tłumaczenia przysięgłe na francuski.

Utrzymanie (HOA) 50–200 USD, media 50–100 USD, podatek gruntowy 100–300 USD rocznie – zależnie od regionu i typu obiektu.

Zwykle 2–4 tygodnie po zamknięciu transakcji i potwierdzeniu rejestracji w Conservation Foncière.

Standardowo 3–6%; w segmentach premium i przy projektach resortowych ustalana indywidualnie.

Po wpisie do rejestru i przekazaniu kluczy deweloper przelewa prowizję do DEVETOPER, a my rozliczamy partnerów B2B.

Tak — przy wolumenie sprzedaży oferujemy wyższe stawki lub bonusy kwartalne.

Tak, jeśli klient był poprawnie przypisany w systemie DEVETOPER (liczy się rejestracja klienta).

Dochód z najmu podlega podatkowi dochodowemu wg skali do 20%; dodatkowo mogą obowiązywać lokalne opłaty turystyczne.

Podatek własnościowy (IFPB) – 5–10% od wartości czynszowej, HOA 50–200 USD/mies., ubezpieczenie 200–400 USD/rok, media wg zużycia.

Brak osobnego CGT dla osób fizycznych; przy sprzedaży mogą wystąpić opłaty rejestracyjne i podatki wg ogólnych zasad.

Zazwyczaj w Polsce lub UE – lokalne kredyty dla nierezydentów są kosztowne i trudne do uzyskania.

Nie – hipoteka musi być ustanowiona lokalnie zgodnie z prawem malgaskim.

Najczęściej 10–20% przychodu z najmu (marketing, goście, sprzątanie, raporty). W kurortach stawki są wyższe.

Tak – po rejestracji firmy (NIF) i uzyskaniu zezwoleń branżowych. Projekty turystyczne podlegają regulacjom Ministerstwa Turystyki.

Tak – wymaga zgody gminy (Commune) i zgodności z planem zagospodarowania.

Tak – dziedziczenie praw do budynku/dzierżawy jest możliwe; dokumenty zagraniczne wymagają tłumaczenia i apostille.

Standardowo 12 miesięcy na instalacje, 5 lat na konstrukcję; warunki określa umowa deweloperska.

Zmiany niekonstrukcyjne – zwykle bez pozwolenia; prace konstrukcyjne wymagają zgody gminy i nadzoru budowlanego.

Nie, ale zalecane (ogień, zalanie, cyklon). Banki wymagają polisy przy kredycie.

Co do zasady hipoteka musi być ustanowiona przez bank działający na Madagaskarze.

Darowizny i spadki podlegają opłatom rejestracyjnym; stawki zależą od pokrewieństwa i rodzaju prawa.

Dochód – wg PIT (do 20%); dodatkowo gminy mogą pobierać lokalne opłaty turystyczne.

Tak – potrzebny paszport, NIF, potwierdzenie adresu i pochodzenia środków; możliwe konta walutowe.

Popyt rośnie w regionach turystycznych (Nosy Be, Sainte-Marie) i w Antananarivo; ceny zależą od lokalizacji i stanu tytułu prawnego.

Tak – wysoki wkład własny, ubezpieczenie i zabezpieczenie na prawach do budynku lub dzierżawy.

Nie – wynajem możliwy dopiero po protokole odbioru i rejestracji.

Typowo 12 miesięcy na instalacje i 5 lat na konstrukcję (szczegóły w umowie).

Tak – na podstawie pisemnego Addendum z wyceną i nowym harmonogramem.

Tak – dlatego prawnik wykonuje title search i sprawdza obciążenia w rejestrach przed podpisaniem.

Tak – sprzedaż wymaga wpisu i numeru w Conservation Foncière.

Brak jednolitego systemu jak w UE; deweloperzy premium stosują rozwiązania „eco” (panele PV, retencja wody, naturalna wentylacja).

Nie ma programu obywatelstwa za inwestycję; możliwa rezydencja inwestorska po spełnieniu kryteriów (firma, kapitał, miejsca pracy).

Dane publikują banki, urzędy statystyczne i branżowe raporty rynkowe; lokalny prawnik może uzupełnić due diligence.

Nie – stawki ustala rynek; gminy mogą pobierać lokalne opłaty.

Nie, ale zdecydowanie zalecamy (cyklony, powodzie). Bank wymaga przy kredycie.

• Przegląd z deweloperem,

• Lista usterek (snag list),

• Poprawki,

• Podpisanie protokołu i przekazanie kluczy.

Zamiast PCC funkcjonują opłaty rejestracyjne wg rodzaju transakcji (0,5–5%). Łączny koszt notarialno-rejestracyjny to kilka procent wartości.

Nie. Prawo madagaskarskie nie wymaga intercyzy, ale małżonkowie muszą jasno określić, w czyim imieniu nabywana jest nieruchomość. Zalecane jest nabycie jako „joint property” lub przez jedno z małżonków z pełnomocnictwem drugiego.

Nie zaleca się. Banki na Madagaskarze preferują klasyczne przelewy SWIFT z pełnym potwierdzeniem źródła środków (KYC/AML).

Tak. Wymagane jest tłumaczenie przysięgłe na francuski lub angielski oraz legalizacja (apostille) w Polsce.

Nie ma ulg dla osób fizycznych, ale inwestorzy mogą ubiegać się o zwolnienia podatkowe w strefach ekonomicznych (np. turystyka, hotelarstwo).

Tak, jeśli nie zgadzają się dane lub brak jest potwierdzenia źródła środków. Zawsze przelewaj ze swojego konta i przygotuj dokumenty AML.

Około 6–8% (notariusz, opłaty rejestracyjne, podatki, tłumaczenia i prawnicy).

Przez kancelarię i notariusza: due diligence, podpisanie Acte de Vente, płatność przez konto powiernicze i rejestracja w Conservation Foncière. Możliwe zdalnie z Power of Attorney (apostille).

Proces:
Wybór nieruchomości,
Podpisanie Reservation Agreement,
Wpłata depozytu (zwykle 5–10%),
Sporządzenie Acte de Vente przez notariusza,
Rejestracja i przekazanie nieruchomości po finalnej płatności.

Rezerwacja i depozyt,
Title search w Conservation Foncière,
Przygotowanie i podpisanie Acte de Vente,
Płatność główna na konto powiernicze,
Rejestracja aktu i przekazanie kluczy.
Całość trwa zwykle 6–10 tygodni.

Tylko przelewem bankowym (SWIFT w EUR lub USD) z konta należącego do kupującego. Madagaskar stosuje rygorystyczne przepisy AML – nie akceptuje gotówki ani Revoluta.

Depozyt może przepaść, ale DEVETOPER pomoże w renegocjacji harmonogramu lub przeniesieniu środków na inny projekt na wyspie.

Przelewem SWIFT na konto notariusza lub kancelarii obsługującej sprzedaż.
Tytuł: Property Reservation – nazwisko + numer projektu.

DEVETOPER współpracuje wyłącznie z projektami posiadającymi tytuł gruntu, pozwolenie budowlane i rachunek powierniczy.
W razie opóźnienia – gwarantowana ochrona kontraktowa i harmonogram.

Średnio 8–12 tygodni od podpisania rezerwacji do otrzymania aktu własności (Acte de Vente).

Notarialne Power of Attorney z apostille i tłumaczeniem na francuski, uprawniające prawnika do podpisania i rejestracji aktu w Twoim imieniu.

Po rejestracji aktu własności (Acte de Vente) w Conservation Foncière – zwykle 3–5 dni po płatności końcowej.

Nie bezpośrednio. Możesz jednak sprzedać kryptowalutę w kraju i przelać środki bankowo w walucie EUR/USD.

Zazwyczaj 30 dni od podpisania umowy rezerwacyjnej. Przy nieruchomościach w budowie – zgodnie z harmonogramem płatności.

Nie. Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na własność budynku lub poprzez spółkę (dla gruntu), bez wymogu rezydencji.

Zazwyczaj:
10% przy rezerwacji,
40% podczas budowy,
50% przy odbiorze kluczy.
DEVETOPER negocjuje elastyczne plany płatności dopasowane do inwestorów zagranicznych.

Najczęściej przez rachunek powierniczy (escrow) kancelarii/notariusza. Środki trafiają do dewelopera po spełnieniu warunków umowy.

Zazwyczaj tak (5–10% depozytu). Gdy wina leży po stronie dewelopera – depozyt podlega zwrotowi.

Tak, przy anulacji ≥7 dni przed przyjazdem; później często potrącenie 50%.

Możliwe: zwrot środków z escrow, odstąpienie, roszczenie odszkodowawcze – z pomocą prawnika DEVETOPER.

Zwykle 40–50%. Kredytowanie cudzoziemców jest ograniczone; wielu kupuje za gotówkę.

Tak, ale gruntów cudzoziemcy co do zasady nie kupują na własność (freehold). Stosuje się długoterminowe dzierżawy (np. 99 lat) lub struktury spółkowe zgodne z prawem.

Zwykle tak; dodatkowo dochodzą opłaty rejestracyjne/notarialne oraz ewentualne HOA/wyposażenie (zgodnie z kartą projektu).

Tak – jeśli projekt ma tytuł do gruntu (lub ważną dzierżawę), pozwolenie budowlane i depozyty zabezpieczone w escrow. DEVETOPER weryfikuje tytuły i pozwolenia.

Formalnie tak, ale płatność przechodzi przez rachunek bankowy/escrow z pełnym AML (brak rozliczeń gotówką).

Nie. Status podatkowy zależy od miejsca zamieszkania/pobytu i przepisów – sam zakup go nie zmienia.

Tak. Cudzoziemiec może utworzyć spółkę malgaską i nabywać budynki/prawa do użytkowania, a grunt zabezpieczyć dzierżawą zgodnie z prawem inwestycyjnym.

Tak – brak bezpośredniej własności gruntu; stosuje się dzierżawę 99-letnią lub struktury spółkowe/komercyjne zgodne z ustawą inwestycyjną.

Tak – po rejestracji aktu i zgłoszeniu działalności najmu (jeśli krótkoterminowy, w gminie/urządzie turystyki).

Tak – możliwe przeniesienie praw z umowy dzierżawy/posiadania oraz własności budynku zgodnie z rejestrem i warunkami dzierżawy.

Zysk może podlegać opodatkowaniu wg zasad PIT/CIT; dodatkowo obowiązują opłaty rejestracyjne przy przeniesieniu praw.

Wymagana zgoda wszystkich; spory rozstrzyga sąd (np. podział praw z dzierżawy/własności budynku).

Nie – sam zakup nie daje podstaw do obywatelstwa. Pobyt/rezydencja według odrębnych przepisów imigracyjnych.

Rynek nieruchomości podlega głównie opłatom rejestracyjnym; odliczenia VAT zależą od rodzaju usług/robót budowlanych, nie od zakupu gruntu/dzierżawy.

Brak ustawowego limitu liczby lokali/budynków i praw do dzierżawy; obowiązują wymogi rejestracyjne i podatkowe.

Sam zakup nie daje prawa pobytu; możliwe wizy długoterminowe/rezydencja po spełnieniu wymogów imigracyjnych (dochód, działalność).

Nie – rynek stosuje 5–10% depozytu rezerwacyjnego płatnego na escrow.

Tak – na podstawie POA z apostille; prawnik podpisze Acte de Vente i dokona rejestracji.

Tak – na podstawie POA (apostille) podpisze dokumenty i złoży je do rejestru.

Brak freehold gruntu dla cudzoziemców (konieczność dzierżawy), opóźnienia administracyjne, jakość infrastruktury, ryzyko cyklonów; ryzyka minimalizujemy due diligence tytułu i konstrukcji.

Najczęściej środki własne + przelewy SWIFT (EUR/USD). Lokalne banki niechętnie kredytują nierezydentów.

Tak – przewiduje to umowa (zwrot depozytu z escrow lub kary umowne dla dewelopera).

Ochrona wynika z Kodeksu Cywilnego i praktyki notarialnej; bezpieczeństwo transakcji zapewnia forma aktu i rejestr publiczny + zapisy umowne.

Tak – Reservation/Promesse de Vente lub bezpośrednio Acte de Vente u notariusza z harmonogramem i karami.

Nie – poza ograniczeniami wynikającymi z umowy dzierżawy/HOA lub prawa pierwokupu, jeśli zastrzeżono.

Zakup praw do nieruchomości nie korzysta z ogólnej „ulgi VAT”; decydują szczegóły (roboty budowlane/usługi mogą mieć własny reżim).

Nie, wystarczy notarialne pełnomocnictwo (z apostille). Przy wspólnym zakupie oboje muszą podpisać lub upoważnić prawnika.

Tak, po przekazaniu kluczy i podpisaniu aktu własności (acte de vente). W nowym budownictwie – po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Zazwyczaj 5–7 dni, z możliwością rezerwacji poprzez depozyt (ok. 5–10% ceny).

Tak. DEVETOPER zapewnia polsko- i anglojęzyczne wsparcie z tłumaczem francuskim podczas spotkań i podpisywania umów.

Tak. DEVETOPER współpracuje z kancelariami zarejestrowanymi w Ordre des Avocats de Madagascar, które nadzorują całą transakcję i rejestrację tytułu.

Nie. Cały proces można przeprowadzić zdalnie przez pełnomocnika (Power of Attorney z apostille). Wszystkie dokumenty mogą być podpisane cyfrowo.

Tak. Pomagamy w podpisaniu umów z dostawcami energii (JIRAMA), internetu (Telma/Airtel) oraz przy ubezpieczeniu nieruchomości i rejestracji wynajmu.

Tak. DEVETOPER zapewnia odbiór z lotniska Ivato w Antananarivo lub Fascene w Nosy Be. Kierowca i agent pomogą również z zakwaterowaniem.

Nie, ale DEVETOPER oferuje rabaty do 50% w hotelach partnerskich i apartamentach pokazowych.

Do 10 000 USD bez deklaracji celnej. Większe kwoty należy zgłosić przy przylocie.

Zazwyczaj 5–8 inwestycji w ciągu 2–3 dni. DEVETOPER planuje objazdy z kierowcą i agentem.

Transfer można przełożyć lub odwołać bez kosztu – wystarczy kontakt z koordynatorem DEVETOPER min. 12 godzin przed przylotem.

Bezpośrednio przez DEVETOPER. Depozyt 100 USD – zwracany przy finalizacji transakcji lub podpisaniu rezerwacji nieruchomości.

Tak. Zespół DEVETOPER negocjuje cenę, harmonogram płatności i dodatki (wyposażenie, rabaty, serwis).

Wsparcie DEVETOPER (bank, media, tłumaczenia) – w pakiecie; honorarium prawnika zwykle 0,5–1,5% wartości.

Tak – polski/angielski + tłumacz francuski na spotkaniach.

Rekomendujemy 5–7 dni (objazdy, prawnik, podpisy, odpoczynek).

Tak – jeśli klient wybierze DEVETOPER. Szanujemy istniejące relacje; decyzja należy do klienta.

Zazwyczaj 0,5–1,5% ceny + koszty tłumaczeń i opłat urzędowych.

Nie. Pełnomocnik (POA z apostille) może podpisać u notariusza i złożyć dokumenty do Conservation Foncière.