Bulgarien

Przy zakupie nieruchomości w Bułgarii, jeśli jesteś w związku małżeńskim, nie ma wymogu posiadania umowy majątkowej (zwanej również intercyzą) przed zakupem nieruchomości. Jednakże, małżonkowie mogą podpisać umowę majątkową (intercyzę), która określa, jak majątek, w tym nieruchomości, będzie zarządzany i podzielony w trakcie małżeństwa oraz w przypadku rozwodu. Umowa ta może stanowić, że nieruchomość nabyta przez jednego z małżonków jest jego wyłączną własnością.

Numer identyfikacji podatkowej w Bułgarii, znany jako БУЛСТАТ (BULSTAT) lub Personal Identification Number (EGN), jest niezbędny do wykonywania wielu działań prawnych i finansowych, w tym do zakupu nieruchomości, otwierania konta bankowego oraz składania deklaracji podatkowych. Oto szczegółowe kroki, jak uzyskać numer identyfikacji podatkowej w Bułgarii:

1. Zbierz potrzebne dokumenty:

• Paszport lub dowód osobisty: Dokument potwierdzający tożsamość.
• Dokumenty rejestracyjne: Jeśli rejestrujesz firmę, będą potrzebne dokumenty potwierdzające rejestrację działalności gospodarczej.

2. Wizyta w odpowiednim urzędzie:

• Udać się do najbliższego urzędu rejestracyjnego BULSTAT. W przypadku osób fizycznych, numer identyfikacji podatkowej często można uzyskać w urzędzie skarbowym (НАП – National Revenue Agency).

3. Wypełnienie formularzy:

• Wypełnij odpowiednie formularze, które są dostępne w urzędzie lub online na stronach odpowiednich instytucji.

4. Złożenie wniosku:

• Złóż wniosek osobiście w urzędzie. W niektórych przypadkach możliwe jest również złożenie wniosku online lub przez pełnomocnika.

5. Odbiór numeru:

• Po złożeniu wniosku i weryfikacji dokumentów, numer identyfikacji podatkowej zostanie przyznany. Można go odebrać osobiście lub otrzymać pocztą, w zależności od procedur urzędu.

Założenie rachunku bankowego w Bułgarii jest stosunkowo prostym procesem, ale wymaga spełnienia kilku podstawowych wymogów. Oto krok po kroku, jak załatwić numer rachunku bankowego w Bułgarii:

1. Wybór bankuNajpierw zdecyduj, w którym banku chcesz otworzyć rachunek. W Bułgarii działają zarówno lokalne, jak i międzynarodowe banki, takie jak UniCredit Bulbank, DSK Bank, Raiffeisenbank, Postbank, i wiele innych.

2. Przygotowanie wymaganych dokumentówPrzygotuj niezbędne dokumenty. Zazwyczaj banki wymagają:

• Paszport lub dowód osobisty: Dokument tożsamości ze zdjęciem.
• Numer identyfikacji podatkowej (EGN lub BULSTAT): Jeśli jesteś rezydentem lub prowadzisz działalność gospodarczą.
• Potwierdzenie adresu zamieszkania: Może to być rachunek za media, umowa najmu lub inny dokument potwierdzający adres.
• Dokumenty potwierdzające zatrudnienie lub działalność gospodarczą: W przypadku konta firmowego.

3. Wizyta w oddziale bankuUdaj się do wybranego oddziału banku. Niektóre banki mogą oferować możliwość otwarcia konta online, ale w wielu przypadkach będzie wymagana osobista wizyta, szczególnie dla obcokrajowców.

4. Wypełnienie wnioskuWypełnij formularz wniosku o otwarcie rachunku bankowego. Bank może również wymagać podpisania kilku dodatkowych dokumentów, takich jak zgoda na przetwarzanie danych osobowych czy umowy o korzystanie z usług bankowych.

5. Depozyt początkowyW zależności od banku, może być wymagany minimalny depozyt początkowy, aby otworzyć konto. Kwota ta może się różnić w zależności od rodzaju konta i banku.

6. Weryfikacja i aktywacja kontaPo złożeniu wniosku i wymaganych dokumentów, bank przystąpi do weryfikacji danych. Proces ten może potrwać od kilku godzin do kilku dni. Po pomyślnej weryfikacji otrzymasz numer rachunku bankowego (IBAN) oraz kartę debetową, jeśli została zamówiona.

8. Dostęp do bankowości internetowej i mobilnejWiększość banków oferuje usługi bankowości internetowej i mobilnej. Po aktywacji konta, bank zapewni ci dostęp do tych usług, co umożliwia zarządzanie kontem online.
9. Podpisanie umowyOstatecznym krokiem jest podpisanie umowy z bankiem. Upewnij się, że rozumiesz wszystkie warunki umowy, w tym opłaty za prowadzenie konta, transakcje międzynarodowe, wypłaty z bankomatów i inne usługi.

Tak, możesz wysłać przelew z Polski do banku w Bułgarii na zakup nieruchomości. Jest to dość powszechna praktyka i można ją zrealizować przy użyciu standardowych usług bankowych.

Tak, możesz użyć Revolut do zapłaty za nieruchomość w Bułgarii, ale istnieją pewne kwestie, które należy wziąć pod uwagę przed wykonaniem takiej transakcji.

Kwestie do rozważenia przy używaniu Revolut do zapłaty za nieruchomość:

• Limity transakcji
• Akceptacja przez sprzedającego
• Przepisy i bezpieczeństwo
• Dokumentacja

Tak, w Bułgarii dokumenty wydane w Polsce muszą być potwierdzone zaświadczeniem apostille, aby były uznane za prawomocne. Zaświadczenie apostille potwierdza autentyczność podpisu, funkcję osoby podpisującej dokument oraz, w odpowiednich przypadkach, tożsamość pieczęci lub stempla, którym dokument jest opatrzony.

Tak, bank w Bułgarii, podobnie jak banki w innych krajach, może wymagać potwierdzenia pochodzenia środków finansowych używanych do zakupu nieruchomości.

Banki w Bułgarii mogą honorować dokumenty sporządzone przez polskiego notariusza, ale muszą one spełniać określone wymogi, aby były uznane za ważne. Dokumenty te muszą być odpowiednio zalegalizowane i przetłumaczone.

Sprawdzenie księgi wieczystej w Bułgarii jest kluczowym krokiem przed zakupem nieruchomości, aby upewnić się, że nie ma żadnych obciążeń prawnych ani finansowych. Poniżej znajdują się kroki, które należy podjąć, aby sprawdzić księgę wieczystą (извадка от имотния регистър) w Bułgarii:

• Znajdź właściwy oddział: Ustal, który lokalny oddział Agencji ds. Rejestrów obsługuje obszar, w którym znajduje się nieruchomość.
• Przygotuj dane nieruchomości: Zbierz wszystkie niezbędne informacje o nieruchomości, takie jak adres, numer identyfikacyjny, właściciel.
• Wizyta lub kontakt: Odwiedź oddział osobiście lub skontaktuj się z nim telefonicznie lub mailowo, aby uzyskać informacje o wymaganych dokumentach i opłatach.
• Złóż wniosek o informacje: Złóż wniosek o wypis z księgi wieczystej (извадка от имотния регистър), który zawiera szczegółowe informacje na temat nieruchomości.
• Opłata: Ureguluj opłatę za usługę. Opłaty mogą się różnić w zależności od oddziału i rodzaju informacji.
• Odbierz dokumenty: Po przetworzeniu wniosku odbierz wypis z księgi wieczystej osobiście, pocztą lub online.

Przy zakupie nieruchomości w Bułgarii należy uwzględnić kilka różnych rodzajów podatków i opłat. Oto główne podatki, które mogą mieć zastosowanie:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (Local Property Tax)

• Podatek ten jest ustalany przez lokalne władze gminne i zazwyczaj wynosi od 0,1% do 3% wartości nieruchomości. Dokładna stawka zależy od konkretnej gminy, w której znajduje się nieruchomość.
• Podatek jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości określonej w akcie notarialnym lub od wartości katastralnej nieruchomości, w zależności od tego, która z tych wartości jest wyższa.

2. Opłata notarialna (Notary Fees)

• Opłaty notarialne w Bułgarii są regulowane przepisami prawa i zależą od wartości nieruchomości. Zazwyczaj opłaty te wynoszą od 0,1% do 1,5% wartości nieruchomości.
• Opłata jest naliczana od wartości rynkowej nieruchomości.

3. Opłata za wpis do księgi wieczystej (Registration Fees)

• Opłata za wpis do księgi wieczystej wynosi 0,1% wartości nieruchomości.
• Opłata jest naliczana od wartości rynkowej nieruchomości określonej w akcie notarialnym.

4. Podatek VAT

• Jeśli kupujesz nową nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, może być ona objęta 20% podatkiem VAT. VAT zazwyczaj dotyczy nowych nieruchomości sprzedawanych przez podmioty gospodarcze.
• Zakup używanej nieruchomości od osoby fizycznej zazwyczaj nie jest objęty VAT.

Przykład kalkulacji

Załóżmy, że kupujesz nieruchomość o wartości 100 000 EUR w gminie, gdzie podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2%. Oto przykładowe koszty, które musisz uwzględnić:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% x 100 000 EUR = 2 000 EUR
2. Opłata notarialna: Przy stawce 1% wynosi 1% x 100 000 EUR = 1 000 EUR
3. Opłata za wpis do księgi wieczystej: 0,1% x 100 000 EUR = 100 EUR

Przy zakupie nowej nieruchomości w Bułgarii, mogą obowiązywać pewne ulgi i zachęty podatkowe, chociaż są one ograniczone i zależą od konkretnych okoliczności. Oto kilka aspektów, które warto wziąć pod uwagę, jeśli chodzi o potencjalne ulgi przy zakupie nieruchomości w Bułgarii:

Ulgi dla osób fizycznych

• Obecnie Bułgaria nie oferuje specyficznych ulg podatkowych przy zakupie nowej nieruchomości dla osób fizycznych. Jednak warto sprawdzić lokalne przepisy, ponieważ mogą się różnić w zależności od regionu i gminy.

Ulgi dla inwestorów zagranicznych

• Ulgi podatkowe dla inwestycji: Duże inwestycje w określonych regionach mogą być objęte ulgami podatkowymi lub zwolnieniami z niektórych podatków.
• Zachęty dla firm budowlanych: Firmy budowlane i deweloperzy mogą korzystać z ulg podatkowych na inwestycje infrastrukturalne lub inne projekty związane z rozwojem nieruchomości.

Podatek VAT

• Zakup nowej nieruchomości od dewelopera podlega zazwyczaj 20% podatkowi VAT. W niektórych przypadkach, deweloperzy mogą oferować promocje, w ramach których pokrywają koszty VAT, co w praktyce obniża koszt zakupu dla kupującego.
• Zakup używanej nieruchomości od osoby fizycznej nie podlega VAT.

Podatek od zysków kapitałowych

• Jeśli sprzedajesz nieruchomość i planujesz zainwestować środki w zakup nowej nieruchomości, mogą obowiązywać ulgi związane z podatkiem od zysków kapitałowych, o ile spełnione są określone warunki dotyczące reinwestycji.

Ulgi dla nieruchomości energooszczędnych

• Niektóre gminy mogą oferować ulgi lub dotacje dla inwestycji w nieruchomości energooszczędne lub ekologiczne, choć takie programy są mniej powszechne.

Standard wykończenia nieruchomości deweloperskich w Bułgarii może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji, dewelopera, ceny i rodzaju projektu. Oto ogólny przegląd typowych standardów wykończenia, które można spotkać w nowych nieruchomościach w Bułgarii:

1. Podstawowy standard wykończenia

• Ściany i sufity: Ściany zwykle są wykończone na biało, gotowe do malowania lub tapetowania. Sufity są zwykle gładkie i pomalowane.
• Podłogi: Podłogi w pomieszczeniach mieszkalnych mogą być wykończone laminatem, parkietem lub płytkami ceramicznymi, natomiast w kuchniach, łazienkach i na balkonach najczęściej stosowane są płytki ceramiczne.
• Drzwi wewnętrzne i zewnętrzne: Standardowe drzwi wewnętrzne oraz solidne drzwi zewnętrzne z zamkiem antywłamaniowym.
• Łazienki: Łazienki zazwyczaj są w pełni wykończone i wyposażone w podstawowe urządzenia sanitarno-higieniczne, takie jak toalety, umywalki, kabiny prysznicowe lub wanny, baterie łazienkowe.
• Kuchnie: W standardowym wykończeniu kuchnie często są wyposażone w podstawowe szafki kuchenne i blaty, ale bez sprzętu AGD.

2. Średni standard wykończenia

• Podłogi: Wysokiej jakości laminat, parkiet drewniany lub bardziej estetyczne płytki ceramiczne.
• Ściany: Ściany mogą być pomalowane na wybrany przez nabywcę kolor, a niektóre deweloperskie projekty oferują również tapetowanie.
• Łazienki: Łazienki mogą być bardziej luksusowo wyposażone, z lepszymi armaturami, płytkami wysokiej jakości, a czasem również dodatkowym wyposażeniem, takim jak bidety czy podwieszane toalety.
• Kuchnie: Kuchnie mogą być wyposażone w wyższej jakości szafki, blaty z kamienia, a także podstawowe sprzęty AGD, takie jak piekarnik, płyta grzewcza i okap.

3. Luksusowy standard wykończenia

• Podłogi: Najwyższej jakości materiały, takie jak naturalny kamień, marmur, wysokiej klasy parkiet lub egzotyczne drewno.
• Ściany i sufity: Luksusowe wykończenia ścian, w tym farby premium, tapety designerskie, sufity podwieszane z oświetleniem LED.
• Łazienki: Wyposażenie łazienek obejmuje designerskie płytki, ekskluzywne armatury, wolnostojące wanny, kabiny prysznicowe z hydromasażem, ogrzewanie podłogowe.
• Kuchnie: Kompleksowo wyposażone kuchnie z najwyższej klasy urządzeniami AGD (lodówka, zmywarka, piekarnik, płyta grzewcza, okap), blaty z kamienia naturalnego lub kompozytów, szafki kuchenne na wymiar z wysokiej jakości materiałów.
• Dodatkowe udogodnienia: Inteligentne systemy domowe, klimatyzacja, ogrzewanie podłogowe, systemy bezpieczeństwa, wbudowane systemy audio i inne luksusowe dodatki.

Złożenie wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego w bułgarskim banku obejmuje kilka kroków. Poniżej znajdziesz szczegółowy przewodnik, jak złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w Bułgarii:

1. Ocena zdolności kredytowej

• Przygotuj dokumenty potwierdzające twoje dochody, takie jak wyciągi z konta bankowego, zaświadczenia o zarobkach, umowy o pracę, deklaracje podatkowe.
• Banki sprawdzą twoją historię kredytową, aby ocenić ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Ważne jest, aby twoja historia kredytowa była pozytywna.

2. Wybór nieruchomości

• W wielu przypadkach będziesz musiał przedstawić umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, która określa warunki zakupu, w tym cenę nieruchomości.

3. Zebranie wymaganych dokumentów

• Dokument tożsamości: Ważny paszport lub dowód osobisty.
• Dokumenty dochodowe: Jak wyżej – wyciągi bankowe, zaświadczenia o zarobkach, umowy o pracę, deklaracje podatkowe.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości: Umowa przedwstępna, dokumentacja techniczna nieruchomości, wycena nieruchomości (sporządzona przez licencjonowanego rzeczoznawcę).
• Inne dokumenty: Bank może wymagać dodatkowych dokumentów, takich jak polisy ubezpieczeniowe, potwierdzenie braku długów.

4. Wizyta w banku

• Umów się na wizytę w banku, aby przedyskutować swoją sytuację finansową i potrzeby kredytowe. Doradca kredytowy pomoże ci zrozumieć dostępne opcje i wymagania banku.

5. Złożenie wniosku

• Wypełnij formularz wniosku o kredyt hipoteczny. Formularz ten zawiera szczegółowe informacje o twojej sytuacji finansowej, nieruchomości, którą zamierzasz kupić, oraz warunkach kredytu, o który się ubiegasz.
• Złóż wszystkie wymagane dokumenty razem z wnioskiem.

6. Analiza wniosku przez bank

• Bank przeprowadzi analizę twojej zdolności kredytowej oraz oceni wartość nieruchomości. Proces ten może obejmować weryfikację dokumentów, przeprowadzenie wywiadu kredytowego oraz analizę ryzyka.

7. Decyzja kredytowa

• Po zakończeniu analizy bank wyda decyzję kredytową. Może ona być pozytywna, negatywna lub warunkowa (np. z dodatkowymi wymaganiami lub zabezpieczeniami).
• Jeśli decyzja jest pozytywna, bank przedstawi ci ofertę kredytową, która określa warunki kredytu, w tym oprocentowanie, okres kredytowania, raty miesięczne i wszelkie dodatkowe opłaty.

8. Podpisanie umowy kredytowej

• Jeśli zaakceptujesz ofertę kredytową, podpiszesz umowę kredytową w obecności notariusza. Umowa ta szczegółowo określa wszystkie warunki kredytu.
• W przypadku kredytu hipotecznego, konieczne będzie ustanowienie hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu.

9. Wypłata środków

• Po podpisaniu umowy kredytowej i ustanowieniu hipoteki, bank przystąpi do wypłaty środków. Środki te zostaną przelane na konto sprzedającego nieruchomość zgodnie z warunkami umowy kupna-sprzedaży.

W Bułgarii, podobnie jak w wielu innych krajach, małżeństwa bez rozdzielności majątkowej (czyli z ustawową wspólnością majątkową) traktowane są także nabyte w trakcie małżeństwa nieruchomości są współwłasnością obu małżonków. W związku z tym istnieją pewne wymagania prawne dotyczące zakupu nieruchomości przez małżeństwa.

1. Obowiązek obecności obu małżonków:

• Obecność przy podpisywaniu umowy: Jeśli nieruchomość ma być kupiona na wspólność majątkową małżeńską, oboje małżonkowie powinni być obecni przy podpisywaniu umowy kupna-sprzedaży u notariusza.

2. Pełnomocnictwo:

• Jeśli jeden z małżonków nie może być obecny przy podpisywaniu umowy, drugi małżonek może reprezentować go na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Pełnomocnictwo musi być sporządzone przez notariusza i musi wyraźnie upoważniać jednego z małżonków do działania w imieniu drugiego przy zakupie nieruchomości.
• Jeżeli pełnomocnictwo jest sporządzane poza Bułgarią, musi być opatrzone klauzulą apostille (jeśli kraj wydania dokumentu jest stroną Konwencji Haskiej) i przetłumaczone na język bułgarski przez tłumacza przysięgłego.

Zamieszkanie w nowo zakupionej nieruchomości od dewelopera w Bułgarii może zależeć od kilku czynników, takich jak status budowy, uzyskanie odpowiednich pozwoleń oraz zakończenie wszystkich formalności prawnych. Oto przegląd kwestii, które mogą wpływać na możliwość natychmiastowego zamieszkania:

Pozwolenie na użytkowanie (Act 16)

• Act 16: W Bułgarii kluczowym dokumentem pozwalającym na zamieszkanie w nowej nieruchomości jest tzw. Act 16, czyli pozwolenie na użytkowanie (Use Permit). Dokument ten potwierdza, że budynek został ukończony zgodnie z projektem budowlanym i spełnia wszystkie wymogi techniczne i prawne.
• Act 15: Przed uzyskaniem Act 16, deweloper musi uzyskać Act 15, który jest świadectwem zakończenia budowy i potwierdza zgodność z projektem budowlanym.

Przekazanie nieruchomości

• Podpisanie protokołu przekazania: Po uzyskaniu Act 16, deweloper przekazuje nieruchomość nabywcy. Proces ten obejmuje podpisanie protokołu przekazania, który potwierdza, że nieruchomość jest gotowa do zamieszkania.
• Przekazanie kluczy: Deweloper przekazuje klucze do nieruchomości nabywcy, co umożliwia natychmiastowe wprowadzenie się.

Formalności prawne

• Rejestracja nieruchomości: Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży i przekazaniu nieruchomości, akt własności musi być zarejestrowany w lokalnym rejestrze nieruchomości. Rejestracja ta jest niezbędna do sfinalizowania procesu zakupu.
• Podłączenie mediów: Upewnij się, że wszystkie media (woda, gaz, prąd, internet) są podłączone i gotowe do użycia.

Tak, bank w Bułgarii może zablokować przelew z Polski, jeśli transakcja wydaje się podejrzana, niezgodna z przepisami AML, przekracza limity transakcji lub jeśli wystąpiły błędy techniczne. Warto skontaktować się z bankiem przed wykonaniem dużego przelewu, aby upewnić się, że wszystkie wymagania są spełnione i uniknąć potencjalnych problemów.

1. Typowe stawki prowizji

• Standardowe prowizje: Prowizje dla pośredników w Bułgarii zazwyczaj wynoszą od 2% do 5% wartości nieruchomości. Stawki te mogą się różnić w zależności od wartości nieruchomości i umowy z deweloperem.
• Umowy z deweloperami: Deweloperzy mogą negocjować indywidualne umowy z pośrednikami, które mogą obejmować stałe prowizje lub prowizje uzależnione od osiągniętych wyników sprzedaży.

2. Podział prowizji

• Podział prowizji: Prowizja może być dzielona między pośrednika reprezentującego dewelopera (sprzedającego) i pośrednika reprezentującego kupującego. Typowy podział prowizji to 50/50, ale konkretne warunki mogą się różnić w zależności od umowy.

3. Kto płaci prowizję?

• Deweloper: W większości przypadków to deweloper płaci prowizję pośrednikowi za znalezienie kupca. Warto jednak dokładnie przeczytać umowę, aby upewnić się, kto ponosi koszty prowizji.
• Kupujący: Czasami koszty prowizji mogą być przeniesione na kupującego, zwłaszcza jeśli kupujący korzysta z usług pośrednika nieruchomości. W takim przypadku kupujący powinien być świadomy dodatkowych kosztów związanych z prowizją.

4. Inne opłaty

• Opłaty administracyjne: Oprócz prowizji, mogą występować dodatkowe opłaty administracyjne związane z transakcją, takie jak opłaty notarialne, opłaty za rejestrację nieruchomości, podatki i inne koszty.
• Marketing i promocja: Pośrednicy mogą również pobierać opłaty za działania marketingowe i promocyjne związane ze sprzedażą nieruchomości.

Przykładowe prowizje

Przy założeniu, że prowizja wynosi 3% wartości nieruchomości, dla nieruchomości o wartości 100 000 EUR prowizja wyniosłaby 3 000 EUR. Podział tej prowizji między pośredników może wyglądać następująco:

• Pośrednik reprezentujący dewelopera: 1 500 EUR
• Pośrednik reprezentujący kupującego: 1 500 EUR

Otrzymanie licencji na wynajem wakacyjny apartamentu w Bułgarii wymaga zarejestrowania działalności gospodarczej, spełnienia wymogów technicznych i sanitarnych, zgłoszenia działalności w gminie oraz regularnego składania deklaracji podatkowych. Upewnienie się, że wszystkie procedury są prawidłowo przeprowadzone, jest kluczowe dla legalnego i bezproblemowego prowadzenia działalności wynajmu krótkoterminowego.

Czas na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości w Bułgarii po jej obejrzeniu może się różnić w zależności od kilku czynników:

Umowa przedwstępna (Preliminary Agreement)

• Termin ważności: Umowa przedwstępna zazwyczaj określa termin, w którym finalizacja transakcji musi nastąpić. Może to być kilka tygodni lub miesięcy, w zależności od ustaleń.

Rynek nieruchomości

• Konkurencyjny rynek: W popularnych lokalizacjach, takich jak Sofia, Varna, Burgas czy nadmorskie kurorty, decyzję o zakupie może być konieczne podjęcie szybciej ze względu na duże zainteresowanie nieruchomościami. W takim przypadku warto być gotowym do szybkiego działania.

Indywidualne ustalenia z właścicielem lub deweloperem

• Elastyczność negocjacyjna: Ustal z właścicielem nieruchomości lub deweloperem, ile czasu masz na podjęcie decyzji. Czasami można negocjować termin rezerwacji lub przedłużenie umowy przedwstępnej.

Formalności prawne

• Notariusz: Finalizacja zakupu nieruchomości w Bułgarii odbywa się przed notariuszem, który sporządza akt notarialny (deed of sale). Notariusz również przeprowadza weryfikację prawną nieruchomości, co może zająć kilka dni do kilku tygodni.

Po wybraniu interesującej oferty i sprawdzeniu jej parametrów oraz dostępności, wystarczy zgłosić chęć zakupu na naszej platformie. Nasz zespół przeprowadza wstępną analizę dostępności u dewelopera i po uzgodnieniu kwoty rezerwacji, rejestruje Twoją osobę u dewelopera. Następnie współpracujemy z Twoją kancelarią prawną, która otrzymuje odpowiednie dokumenty. Po przetłumaczeniu i wypełnieniu dokumentów wraz z prawnikiem, udajesz się do notariusza, gdzie podpisujesz niezbędne dokumenty, a następnie dokonujesz Sądowego poświadczenia Apostille. Potwierdzone przez sąd dokumenty trafiają do naszego biura prawnego, które dokonuje zakupu nieruchomości w Twoim imieniu.

Nasz prawnik otwiera dla Ciebie rachunek bankowy, co jest niezbędne do zawarcia umów z dostawcami wody, energii czy internetu. Dodatkowo, prawnik wyrobi dla Ciebie numer identyfikacji podatkowej oraz zabezpieczy całą transakcję. Ustaloną według umowy kwotę zapłaty za nieruchomość przesyłasz z Polskiego banku bezpośrednio na rachunek dewelopera. Po zakończeniu transakcji nieruchomość staje się Twoja, a nasz prawnik dba o odpowiednie zapisy w księdze wieczystej, zapewniając Ci pełną bezpieczeństwo i komfort podczas całego procesu zakupu.

1.Dowód tożsamości:

• Paszport lub dowód osobisty.

2.Potwierdzenie dochodów:

• Zaświadczenie o dochodach od pracodawcy.
• Odcinki wypłat za ostatnie 3-6 miesięcy.
• Deklaracje podatkowe za ostatnie 1-2 lata (jeśli jesteś samozatrudniony lub prowadzisz działalność gospodarczą).
• Wyciągi bankowe z ostatnich kilku miesięcy.

3.Umowa o pracę:

• Kopia umowy o pracę lub zaświadczenie od pracodawcy potwierdzające zatrudnienie i wynagrodzenie.

4.Historia kredytowa:

• Informacja o wszelkich istniejących zobowiązaniach kredytowych. – Potwierdzenia spłaty wcześniejszych kredytów (jeśli dotyczy).

5.Dokumenty dotyczące nieruchomości:

• Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości lub umowa rezerwacyjna.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak pozwolenie na budowę, plan zagospodarowania, tytuł własności itp.
• Wycena nieruchomości wykonana przez uprawnionego rzeczoznawcę (może być wymagana przez bank).

6.Zezwolenie na pobyt:

• W przypadku cudzoziemców może być wymagane posiadanie zezwolenia na pobyt w Bułgarii.

7.Zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami:

• Zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające brak zaległości podatkowych.

8.Potwierdzenie wkładu własnego:

• Dowody na posiadanie środków na wkład własny (np. wyciągi bankowe).

9.Inne dokumenty:

• W zależności od banku mogą być wymagane dodatkowe dokumenty, takie jak ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości itp.

• Wybór i rezerwacja nieruchomości,
• Sprawdzenie dokumentacji prawnej,
• Podpisanie umowy przedwstępnej (Preliminary Contract),
• Uzyskanie finansowania (jeśli potrzebne),
• Odbiór techniczny (jeśli dotyczy),
• Podpisanie umowy końcowej (Final Contract),
• Rejestracja własności,
• Przekazanie nieruchomości.

• Przelew bankowy
• Kredyt hipoteczny
• Płatność gotówką (do 10 000 EUR)
• Konto escrow
• Płatność w ratach

Tak. Od momentu przyjazdu aż do finalizacji procesu zakupu nieruchomości, platforma DEVETOPER gwarantuje obecność tłumacza.

Tak. Platforma DEVETOPER oferuje wsparcie prawne na każdym etapie transakcji.

Jeżeli klient kupujący nową nieruchomość w Bułgarii nie będzie w stanie sfinansować drugiej wpłaty, konsekwencje zależą od warunków zawartych w umowie przedwstępnej (Preliminary Contract) oraz ewentualnych dodatkowych umów z deweloperem. Oto typowe scenariusze i możliwe konsekwencje:

1. Utrata pierwszej wpłaty (zaliczki)

-Bezzwrotny depozyt: W wielu umowach przedwstępnych pierwsza wpłata (zaliczka) jest określona jako bezzwrotna, co oznacza, że jeśli kupujący nie jest w stanie dokonać kolejnej wpłaty zgodnie z harmonogramem, deweloper ma prawo zatrzymać zaliczkę jako rekompensatę za zerwanie umowy.

2. Możliwość negocjacji z deweloperem

-Renegocjacja warunków: Kupujący może spróbować negocjować z deweloperem nowe warunki płatności lub uzyskać przedłużenie terminu płatności. Deweloperzy mogą być elastyczni w zależności od sytuacji rynkowej i indywidualnych okoliczności kupującego.

-Zmiana harmonogramu płatności: Możliwe jest ustalenie nowego harmonogramu płatności, który pozwala kupującemu na uregulowanie zaległych wpłat w późniejszym terminie.

3. Utrata prawa do nieruchomości

-Zerwanie umowy: Jeśli kupujący nie jest w stanie dokonać wymaganej wpłaty i nie osiągnie porozumienia z deweloperem, umowa przedwstępna może zostać zerwana, co oznacza utratę prawa do zakupu nieruchomości.

-Wznowienie sprzedaży: Deweloper może wznowić sprzedaż nieruchomości innemu kupującemu.

4. Konsekwencje prawne

-Klauzule umowne: W umowie przedwstępnej mogą być zawarte klauzule określające kary umowne za niewywiązanie się z terminów płatności. Ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z treścią umowy i zrozumieć potencjalne konsekwencje finansowe.

5. Wsparcie finansowe

-Kredyt hipoteczny: Kupujący może rozważyć uzyskanie kredytu hipotecznego, aby pokryć brakujące środki. Warto skonsultować się z bankiem w celu uzyskania kredytu lub zwiększenia istniejącej linii kredytowej.

-Pożyczki od znajomych lub rodziny: Alternatywnie, kupujący może próbować uzyskać pomoc finansową od znajomych lub rodziny.

Nie jest konieczne fizyczne przybycie do Bułgarii, aby zakupić tam nieruchomość. Można skorzystać z funkcji ,,KUP ONLINE” dostępnej w Panelu Pośrednika, choć oczywiście osobiste obejrzenie nieruchomości może być bardzo pomocne.

Typowe stawki opłaty rezerwacyjnej:

• 1% do 5% wartości nieruchomości: Jest to standardowa praktyka, przy czym niektórzy deweloperzy mogą wymagać stałej kwoty, na przykład 1000 do 3000 EUR, niezależnie od wartości nieruchomości.
• Kwota ustalona w umowie rezerwacyjnej: Opłata rezerwacyjna i jej warunki są zawsze jasno określone w umowie rezerwacyjnej, którą kupujący podpisuje z deweloperem.

Tak, jest możliwe, że deweloper w Bułgarii, podobnie jak w każdym innym kraju, nie wywiąże się z umowy i nie ukończy budowy nieruchomości.

Istnieją kroki, które można podjąć, aby zabezpieczyć swoje interesy. Ważne jest, aby dokładnie zbadać dewelopera, zawrzeć szczegółową umowę, monitorować postęp budowy i być przygotowanym na podjęcie działań prawnych w razie potrzeby.

Jeżeli deweloper w Bułgarii nie zdąży z oddaniem budowy na czas, kluczowe jest, aby dokładnie znać warunki umowy oraz być przygotowanym do egzekwowania swoich praw. Negocjacje, formalne powiadomienia, egzekwowanie kar umownych oraz ewentualne kroki prawne są narzędziami, które mogą pomóc w zabezpieczeniu Twoich interesów.

Tak. Platforma DEVETOPER oferuje wsparcie prawne na każdym etapie transakcji, jak i po jej zakończeniu.

Zakup nowej nieruchomości w Bułgarii zazwyczaj trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy. Czas ten zależy od różnych czynników, takich jak poszukiwanie nieruchomości, negocjacje, uzyskanie finansowania, weryfikacja prawna oraz przetwarzanie formalności.

Do zakupu nowej nieruchomości w Bułgarii przez pełnomocnika potrzebne jest notarialne pełnomocnictwo szczególne, które dokładnie określa zakres uprawnień pełnomocnika. Pełnomocnictwo to może być sporządzone zarówno u notariusza w Bułgarii, jak i w Polsce. W przypadku sporządzenia pełnomocnictwa w Polsce dokument musi być przetłumaczony na język bułgarski przez tłumacza przysięgłego i opatrzony apostille. Pełnomocnik musi mieć oryginał pełnomocnictwa podczas realizacji czynności związanych z zakupem nieruchomości.

Gdy w panelu firmowym pośrednika zaznaczona została opcja ,,ODBIÓR Z LOTNISKA” i dokonana została opłata przez klienta, nasz pracownik będzie czekał na lotnisku o wyznaczonej godzinie.

Nie. Oferujemy możliwość skorzystania z wysokiej klasy zakwaterowania w naszych apartamentach za dodatkową opłatą. Rezerwację apartamentu można dokonać bezpośrednio z panelu firmowego pośrednika, zaznaczając odpowiednią opcję podczas rezerwacji nieruchomości lub organizacji wizyty w celu oględzin wybranych obiektów. Rezerwacja staje się aktywna po dokonaniu wpłaty zaliczki przez klienta.

1. Kwota do 10 000 EUR

• Bez deklaracji: Jeśli wwozisz do Bułgarii gotówkę o wartości do 10 000 EUR (lub równowartość tej kwoty w innej walucie), nie musisz składać deklaracji celnej. Kwota ta obejmuje gotówkę, czeki podróżne, czeki bankowe, weksle oraz inne instrumenty finansowe na okaziciela.

2. Kwota powyżej 10 000 EUR

• Deklaracja celna: Jeśli wwozisz do Bułgarii gotówkę o wartości przekraczającej 10 000 EUR (lub równowartość tej kwoty w innej walucie), masz obowiązek zgłoszenia tej kwoty w urzędzie celnym podczas wjazdu do kraju. Deklaracja musi zawierać informacje o pochodzeniu i przeznaczeniu gotówki.

3. Konsekwencje braku deklaracji

• Kary i konfiskata: Niezgłoszenie gotówki o wartości powyżej 10 000 EUR może skutkować karami finansowymi, a także konfiskatą nie zadeklarowanej kwoty. Warto więc upewnić się, że spełniasz wszystkie wymogi prawne.

Najistotniejszym elementem waszej wizyty i pobytu w Bułgarii jest kluczowa faza procesu zakupu nieruchomości. Agenci DEVETOPER zaprezentują Wam codziennie od 5 do 8 nieruchomości, a w niektórych przypadkach liczba ta może wzrosnąć nawet do 10-12.

Jeśli klient nie zdąży na samolot i nie pojawi się na lotnisku w Bułgarii, gdzie miał dokonać zakupu nieruchomości, istnieje kilka możliwych rozwiązań tej sytuacji:

• Przesunięcie terminu spotkania: Klient może skontaktować się z agentem nieruchomości lub sprzedającym, aby poinformować o swojej nieobecności i spróbować przesunąć termin spotkania na inny dogodny dzień. Platforma DEVETOPER jest wyrozumiała w takich sytuacjach i może wyrazić zgodę na zmianę terminu.
• Pełnomocnictwo: Jeśli klient przewiduje, że nie będzie w stanie osobiście uczestniczyć w procesie zakupu przez dłuższy czas, może udzielić pełnomocnictwa (poder) zaufanej osobie, która będzie reprezentować go w Bułgarii. Ta osoba może działać w jego imieniu, podpisując potrzebne dokumenty i finalizując zakup.
• Zdalne podpisanie dokumentów: W zależności od przepisów obowiązujących w Bułgarii i gotowości drugiej strony transakcji, możliwe może być zdalne podpisanie niektórych dokumentów, na przykład poprzez użycie cyfrowych narzędzi do podpisów elektronicznych. Należy jednak skonsultować taką możliwość z doradcą DEVETOPER, aby upewnić się, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem.
• Wirtualne oglądanie nieruchomości: Jeśli nieobecność klienta wiąże się z etapem oglądania nieruchomości, można poprosić doradcę DEVETOPER o zorganizowanie wirtualnego touru lub przesłanie szczegółowych zdjęć i filmów przedstawiających nieruchomość.

Rezerwację apartamentu dokonujemy wyłącznie poprzez panel pośrednika, a proces ten może zostać zainicjowany jedynie podczas rejestracji wyjazdu klienta w celu zakupu nieruchomości w Bułgarii. Podczas wypełniania wniosku przez Panel Firmowy, pośrednik ma możliwość uwzględnienia i wyboru rodzaju apartamentu, długości pobytu oraz liczby osób.

Otrzymanie kluczy do nieruchomości w Bułgarii zazwyczaj następuje po podpisaniu aktu notarialnego i finalizacji płatności. Klucze mogą być przekazane w momencie podpisania aktu, jeśli wszystkie warunki zostały spełnione, lub po zakończeniu procesu rejestracji nieruchomości. Ważne jest, aby mieć jasne uzgodnienia ze sprzedającym i upewnić się, że wszystkie formalności prawne zostały załatwione.