Dominikanische Republik

Numer można uzyskać w urzędzie skarbowym (DGII). Proces wymaga złożenia wniosku, przedstawienia paszportu oraz dokumentów potwierdzających cel wnioskowania. W niektórych przypadkach konieczne jest również posiadanie lokalnego adresu.

Tak, banki dominikańskie zazwyczaj wymagają potwierdzenia pochodzenia środków. Może to obejmować wyciągi bankowe, zaświadczenia o dochodach lub dokumenty związane ze sprzedażą innej nieruchomości. Ma to na celu zapobieganie praniu pieniędzy i zapewnienie zgodności z międzynarodowymi przepisami.

Tak, banki w Dominikanie mogą honorować dokumenty sporządzone przez polskiego notariusza, ale muszą być one przetłumaczone na język hiszpański i opatrzone klauzulą apostille. W niektórych przypadkach bank może zażądać dodatkowej weryfikacji przez dominikańskiego prawnika.

Księgę wieczystą można sprawdzić w lokalnym urzędzie ds. nieruchomości (Registro de Títulos). Wystarczy złożyć wniosek o wydanie odpisu lub wgląd w dokumentację. Można to zrobić osobiście lub za pośrednictwem prawnika. Niektóre informacje są również dostępne online, choć systemy te są jeszcze w fazie rozwoju.

Tak, bank w Dominikanie może zablokować przelew z Polski, jeśli kwota jest wysoka lub jeśli nie dostarczysz odpowiednich dokumentów potwierdzających legalność środków. Banki muszą przestrzegać przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) i mogą zażądać wyciągów bankowych, umów sprzedaży lub innych dowodów pochodzenia środków.

Standardowa prowizja dla pośrednika wynosi od 3% do 6% wartości sprzedaży nieruchomości. W przypadku nieruchomości luksusowych lub projektów deweloperskich prowizja może być negocjowana indywidualnie.

Aby legalnie wynajmować apartament wakacyjnie, należy zarejestrować działalność w dominikańskim urzędzie skarbowym (DGII) i uzyskać numer identyfikacji podatkowej (RNC). Następnie konieczne jest zgłoszenie wynajmu do lokalnych władz oraz opłacanie podatków od dochodu z wynajmu. W niektórych przypadkach potrzebne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządcy budynku.

Roczny podatek od nieruchomości (IPI) wynosi 1% wartości nieruchomości powyżej 8,1 miliona DOP (około 140 000 USD). Nieruchomości poniżej tej wartości są zwolnione z tego podatku.

Zazwyczaj płatność trafia bezpośrednio na konto dewelopera. W rzadkich przypadkach, przy dużych inwestycjach, środki mogą być przechowywane na rachunku powierniczym (escrow) do momentu spełnienia warunków umowy.

Pośrednik otrzymuje prowizję po finalizacji transakcji i podpisaniu aktu notarialnego. W praktyce może to trwać od tygodnia do miesiąca w zależności od procedur dewelopera lub sprzedającego.

Tak, prowizję pośrednika można negocjować, zwłaszcza gdy klient sprowadza więcej potencjalnych kupujących lub interesuje się kilkoma nieruchomościami. Pośrednicy są często skłonni obniżyć prowizję przy większych transakcjach lub sprzedaży luksusowych nieruchomości.

Tak

Podatek dochodowy od wynajmu wynosi 27% od dochodu netto. Istnieją jednak możliwości odliczenia części kosztów eksploatacyjnych i amortyzacyjnych, co może obniżyć kwotę do zapłaty.

Podatek od wzbogacenia, czyli podatek od zysków kapitałowych (capital gains tax), wynosi 27% od różnicy między ceną zakupu a sprzedaży nieruchomości. Istnieje możliwość odliczenia kosztów związanych z poprawą nieruchomości oraz niektórych wydatków poniesionych na jej utrzymanie, co obniża podstawę opodatkowania.

Koszty zarządzania nieruchomością wynoszą zwykle od 10% do 20% miesięcznego czynszu w przypadku wynajmu długoterminowego. W przypadku wynajmu krótkoterminowego (np. na platformach Airbnb) agencje mogą pobierać 20-30% przychodu. Dodatkowe koszty to sprzątanie, konserwacja oraz opłaty za media i ubezpieczenie nieruchomości.

Tak, nieruchomość można wynająć od razu po zakupie. Nie są wymagane specjalne licencje, choć w przypadku wynajmu krótkoterminowego w niektórych regionach (np. Punta Cana) może być konieczna rejestracja działalności wynajmu i odprowadzanie podatku od dochodów z wynajmu (27%).

Tak, cudzoziemcy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne, takie jak hotele, restauracje czy biura. Inwestycje tego typu wymagają jednak uzyskania odpowiednich pozwoleń i rejestracji działalności gospodarczej w Dominikanie. Można również skorzystać z programów wsparcia inwestycji zagranicznych, które oferują ulgi podatkowe dla inwestorów.

Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości, np. przekształcenie mieszkania na biuro, jest możliwa, ale wymaga uzyskania odpowiednich pozwoleń od lokalnych władz i wspólnoty mieszkaniowej (jeśli taka istnieje). W budynkach wielorodzinnych lub apartamentowcach konieczna może być zgoda zarządcy lub wspólnoty. Dodatkowo, jeśli zmiana dotyczy działalności komercyjnej, może być wymagane dostosowanie nieruchomości do obowiązujących przepisów budowlanych i sanitarnych.

Tak, obcokrajowiec może dziedziczyć nieruchomość w Dominikanie bez większych ograniczeń. Proces dziedziczenia odbywa się na podstawie dominikańskiego prawa spadkowego, a testament sporządzony w innym kraju musi być przetłumaczony na język hiszpański i opatrzony klauzulą apostille. W przypadku braku testamentu, obowiązują lokalne przepisy dotyczące dziedziczenia ustawowego.

Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na sprzedaż, transakcja nie może dojść do skutku bez jego podpisu. Współwłaściciele mogą jednak skierować sprawę do sądu w celu przymusowego podziału nieruchomości lub sprzedaży. Alternatywnie, jeden ze współwłaścicieli może odkupić udziały drugiego, co pozwala uniknąć długotrwałego procesu sądowego.

Dominikana nie nakłada podatku VAT na sprzedaż nieruchomości, więc nie ma możliwości jego zwrotu. Natomiast firmy mogą odliczyć niektóre koszty związane z nabyciem i eksploatacją nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ubezpieczenie nieruchomości nie jest obowiązkowe, ale jest silnie zalecane, zwłaszcza w regionach narażonych na huragany i powodzie. Polisy obejmują zazwyczaj ochronę przed klęskami żywiołowymi, pożarami i kradzieżą. Koszt ubezpieczenia zależy od wartości nieruchomości i jej lokalizacji, wynosząc od 0,5% do 1% wartości nieruchomości rocznie.

Tak, możliwe jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w Dominikanie jako zabezpieczenie kredytu udzielonego przez zagraniczny bank. Wymaga to jednak rejestracji hipoteki w dominikańskim urzędzie (Registro de Títulos). Proces ten obejmuje przedstawienie umowy kredytowej, tłumaczenie jej na język hiszpański oraz poświadczenie dokumentów apostille. Warto skonsultować się z lokalnym prawnikiem, aby upewnić się, że procedura przebiega zgodnie z prawem.

Tak, możliwe jest przeniesienie własności na członka rodziny, jednak taka transakcja podlega podatkowi od przeniesienia własności, który wynosi około 3% wartości nieruchomości. W przypadku darowizny na rzecz bezpośrednich krewnych (dzieci, małżonka) mogą obowiązywać obniżone stawki lub zwolnienia podatkowe, ale formalności prawne i notarialne są nadal wymagane

Dochody z wynajmu nieruchomości turystom podlegają opodatkowaniu na poziomie 27% od dochodu netto. Można odliczyć koszty eksploatacyjne, takie jak sprzątanie, konserwacja, media czy prowizje dla agencji wynajmujących. Dodatkowo, wynajem krótkoterminowy może wymagać rejestracji działalności i regularnego raportowania dochodów do urzędu skarbowego (DGII).

Nie, umowa współmałżeńska nie jest wymagana. Jeśli jednak nieruchomość jest kupowana wspólnie przez małżonków, zaleca się uregulowanie statusu własności zgodnie z dominikańskim prawem. W przypadku małżeństw uznaje się, że nabywana nieruchomość wchodzi w skład wspólnego majątku, chyba że zaznaczono inaczej.

Tak, wszystkie polskie dokumenty, takie jak akt małżeństwa, pełnomocnictwa czy dokumenty tożsamości, muszą być przetłumaczone na język hiszpański i potwierdzone poświadczeniem apostille. Tylko wtedy będą uznawane przez dominikańskie urzędy i sądy.

Nie, jeśli jeden z małżonków posiada notarialne pełnomocnictwo z klauzulą apostille, może dokonać zakupu w imieniu obojga. Bez pełnomocnictwa obecność obu małżonków jest wymagana.

Wpłata własna dla cudzoziemców wynosi zazwyczaj 20% do 30% wartości nieruchomości. Banki mogą wymagać większego wkładu własnego, szczególnie jeśli klient nie ma historii kredytowej w Dominikanie.

Bezpieczny zakup nieruchomości przez internet wymaga współpracy z renomowanym prawnikiem i licencjonowanym pośrednikiem. Należy zweryfikować dewelopera, poprosić o dokumenty dotyczące tytułu własności i sprawdzić księgę wieczystą. Zaleca się podpisanie umowy zdalnie, po wcześniejszym otrzymaniu tłumaczenia oraz potwierdzeniu jej autentyczności.

Rezerwacja nieruchomości polega na podpisaniu umowy rezerwacyjnej i wpłacie zaliczki, która wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości. Po zakończeniu budowy lub uzyskaniu wszystkich pozwoleń, następuje podpisanie aktu notarialnego i przeniesienie własności. W przypadku braku możliwości zakupu, część zaliczki może być zwrócona, zgodnie z warunkami umowy.

Proces zakupu nieruchomości w Dominikanie trwa zazwyczaj od 30 do 90 dni. Czas ten zależy od rodzaju nieruchomości, kompletności dokumentów i szybkości działania urzędów. Jeśli nieruchomość jest już gotowa, finalizacja może nastąpić szybciej. W przypadku zakupu nieruchomości w budowie, klucze otrzymasz po zakończeniu projektu.

Potrzebne jest pełnomocnictwo notarialne, które pozwala lokalnemu prawnikowi lub przedstawicielowi działać w Twoim imieniu. Dokument musi być przetłumaczony na język hiszpański i opatrzony klauzulą apostille, aby był uznawany przez dominikańskie urzędy. Pełnomocnictwo powinno jasno określać zakres działań, takich jak podpisanie aktu notarialnego czy rejestracja nieruchomości.

Możesz zarezerwować apartament poprzez partnera platformy DEVETOPER oraz Airbnb, Booking.com lub bezpośrednio u dewelopera, który oferuje krótkoterminowe zakwaterowanie dla klientów. Niektórzy pośrednicy pomagają w organizacji pobytu w pobliżu inwestycji.

Nabywca nieruchomości zazwyczaj ma od 30 do 60 dni na uregulowanie wszystkich kosztów związanych z transakcją, w tym podatku od przeniesienia własności (3%) oraz opłat notarialnych i rejestracyjnych. Deweloperzy mogą oferować elastyczne harmonogramy, ale ostateczne przeniesienie własności następuje po pełnej wpłacie.

Nie, rezydentura nie jest wymagana do zakupu nieruchomości w Dominikanie. Cudzoziemcy mogą swobodnie nabywać nieruchomości i mają te same prawa co obywatele Dominikany. Rezydentura może być jednak potrzebna, jeśli planujesz długoterminowy pobyt lub wynajem.

Zwrot zaliczki zależy od warunków umowy rezerwacyjnej. W większości przypadków zaliczka jest bezzwrotna, chyba że klient wycofuje się z przyczyn niezależnych (np. niewywiązanie się dewelopera z umowy). Warto negocjować warunki umowy, aby zawierały klauzulę o częściowym lub pełnym zwrocie zaliczki w określonych sytuacjach.

Wpłata własna wynosi zazwyczaj od 20% do 30% wartości nieruchomości. W przypadku kredytów hipotecznych dla cudzoziemców banki mogą wymagać wyższej wpłaty własnej (nawet do 40%) w zależności od sytuacji finansowej klienta.

Tak, platforma DEVETOPER  jest otwarta na współpracę z klientami, niezależnie od tego, kto ich zaprosił. Warto jednak upewnić się, czy nie ma konfliktu interesów lub umowy na wyłączność z pierwszym biurem nieruchomości, które zorganizowało wizytę.

Tak, kupowanie na rynku pierwotnym jest bezpieczne, pod warunkiem że deweloper jest sprawdzony i posiada wszystkie niezbędne pozwolenia. Zaleca się skorzystanie z pomocy prawnika, który przeprowadzi analizę prawną nieruchomości (due diligence) i sprawdzi status inwestycji.

Tak, nieruchomość w Dominikanie można nabyć na osobę prawną, zarówno lokalną, jak i zagraniczną. W przypadku zakupu na firmę zarejestrowaną poza Dominikaną, konieczne jest przedstawienie dokumentów rejestracyjnych firmy, przetłumaczonych na język hiszpański i potwierdzonych klauzulą apostille. Nabycie przez osobę prawną może przynieść korzyści podatkowe i ułatwić zarządzanie nieruchomością na większą skalę.

Tak, cudzoziemcy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne, takie jak hotele, restauracje czy biura. Inwestycje tego typu wymagają jednak uzyskania odpowiednich pozwoleń i rejestracji działalności gospodarczej w Dominikanie. Można również skorzystać z programów wsparcia inwestycji zagranicznych, które oferują ulgi podatkowe dla inwestorów.

Tak, nieruchomość w Dominikanie można przekazać w darowiźnie lub sprzedać w dowolnym momencie po zakupie. Nie ma ograniczeń czasowych dotyczących sprzedaży. W przypadku darowizny mogą obowiązywać podatki od przeniesienia własności (ok. 3%), a przy sprzedaży – podatek od zysków kapitałowych (27%).

Zakup nieruchomości sam w sobie nie uprawnia do obywatelstwa, ale może ułatwić proces uzyskania stałego pobytu lub rezydentury. Dominikana oferuje programy rezydencyjne dla inwestorów, którzy nabywają nieruchomości o określonej wartości (zazwyczaj powyżej 200 000 USD). Po kilku latach rezydentury można ubiegać się o obywatelstwo.

Nie, w Dominikanie nie ma ograniczeń dotyczących liczby nieruchomości, które może nabyć obcokrajowiec. Możesz kupować zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne bez żadnych limitów. Zakup większej liczby nieruchomości może ułatwić ubieganie się o rezydenturę inwestycyjną.

Czas na podjęcie decyzji zależy od indywidualnych ustaleń ze sprzedającym lub deweloperem. Zazwyczaj standardowy czas rezerwacji to 7 do 14 dni, po których należy wpłacić zaliczkę lub podpisać umowę rezerwacyjną.

Tak, platforma DEVETOPER i wielu deweloperów oferuje odbiór z lotniska jako część obsługi klienta. Warto wcześniej skontaktować się z przedstawicielem, aby uzgodnić szczegóły i ustalić datę oraz godzinę przylotu.

Zakwaterowanie nie jest zazwyczaj wliczone w cenę nieruchomości, ale niektórzy deweloperzy oferują bezpłatny pobyt na kilka dni w ramach promocji lub pakietów inwestycyjnych. Może to zależeć od wartości nieruchomości i etapu, na jakim dokonujesz zakupu.

W przypadku opóźnienia lub odwołania lotu należy niezwłocznie poinformować pośrednika lub DEVETOPER. W większości przypadków można przełożyć spotkania lub rezerwację nieruchomości na inny termin. Zaleca się również wykupienie ubezpieczenia podróżnego, które obejmuje takie sytuacje.

Nie zawsze, ale wielu deweloperów i agencji nieruchomości oferuje polskojęzyczne wsparcie lub współpracuje z tłumaczami. Warto wcześniej upewnić się, że podczas kluczowych etapów transakcji będzie dostępna osoba mówiąca po polsku.

Rekomenduje się pobyt trwający od 5 do 10 dni. Tyle czasu wystarcza na obejrzenie nieruchomości, negocjacje, podpisanie umowy rezerwacyjnej i załatwienie podstawowych formalności. Jeśli klient planuje sfinalizować zakup od razu, proces może potrwać dłużej (do 2 tygodni).

Nie, obecność osobista nie jest konieczna. Możesz udzielić pełnomocnictwa (potwierdzonego apostille) lokalnemu prawnikowi lub przedstawicielowi, który podpisze akt notarialny w Twoim imieniu.