Chille

Do zakupu nieruchomości w Chile wymagany jest lokalny numer podatkowy RUT (Rol Único Tributario). Potrzebujesz go już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej.

RUT możesz uzyskać:

• osobiście w chilijskim urzędzie Servicio de Impuestos Internos (SII),

• przez pełnomocnika (prawnik może to zrobić za Ciebie),

• po okazaniu paszportu i wypełnieniu formularza.
  Numer wydawany jest zwykle tego samego dnia.

• Podatek od przeniesienia własności: 1,5% – 2% wartości nieruchomości.

• Opłaty notarialne: zazwyczaj 300–700 USD.

• Opłata rejestracyjna w Conservador de Bienes Raíces: ok. 0,2% – 0,5%.

• Ewentualne koszty prawne: zależnie od kancelarii.

Pełnomocnictwo może być podpisane:

• w Chile u notariusza,

• za granicą w konsulacie Chile,

• lub u notariusza w Polsce z apostille.
  W pełnomocnictwie musi być wyraźnie wskazane prawo do zakupu nieruchomości w Twoim imieniu.

Po podpisaniu aktu:

1. Notariusz przekazuje dokumenty do Conservador de Bienes Raíces (rejestru).

2. Rejestracja trwa zwykle 2–6 tygodni.

3. Po zakończeniu dostajesz Certificado de Dominio Vigente, czyli oficjalne potwierdzenie własności.

Standardowy proces trwa 30–60 dni, w zależności od:

• tempa uzyskania RUT,

• pracy notariusza,

• weryfikacji prawnej nieruchomości.
  Przy zakupie od dewelopera czas bywa krótszy.

• Paszport.

• RUT (lub zgoda na jego wyrobienie przez pełnomocnika).

• Oświadczenie o pochodzeniu środków (wymóg bankowy przy przelewach).

• Dane kontaktowe i adres do korespondencji.
  Dodatkowe dokumenty mogą być wymagane, jeśli kupujesz przez spółkę.

Nie musisz, ale łatwia to przelew środków i opłaty lokalne.
Alternatywa: przelew międzynarodowy bezpośrednio na rachunek depozytowy notariusza lub dewelopera.

Nieruchomości obciążone są rocznym podatkiem Contribuciones, najczęściej w zakresie:

• 0,98% – 1,2% rocznie od wartości fiskalnej (która bywa niższa niż rynkowa),
  płatne kwartalnie.

Tak — w Chile nie ma ograniczeń dla obcokrajowców, z wyjątkiem obszarów strategicznych przy granicy.
W miastach i strefach turystycznych zakup jest całkowicie otwarty.

Nie ma obowiązku sporządzania osobnej „umowy współmałżeńskiej”, ale notariusze zwykle wymagają zgody (podpisu) obojga małżonków, jeśli istnieje wspólnota majątkowa — albo notarialnego pełnomocnictwa dla jednej osoby. Zawsze warto uzgodnić status majątkowy przed transakcją z prawnikiem.

Tak — technicznie możesz użyć Revoluta do wysłania przelewu SWIFT/SEPA na konto wskazane w umowie (najczęściej konto powiernicze prawnika/escrow). Upewnij się wcześniej co do akceptacji banku-notariusza oraz kosztów przewalutowania.

Tak — dokumenty urzędowe (pełnomocnictwa, akty małżeństwa, zaświadczenia) z Polski powinny mieć apostille i tłumaczenie przysięgłe na hiszpański, aby notariusz i urząd rejestrowy mogli je przyjąć.

Czy przysługują mi ulgi przy zakupie nieruchomości w Chile?

Tak — bank może zatrzymać przelew do dodatkowej weryfikacji (AML/KYC) jeśli dokumentacja źródła środków będzie niewystarczająca. Dobrą praktyką jest informowanie banku i notariusza przed wysłaniem dużych środków.

Łączne koszty transakcji zwykle mieszczą się w przedziale około 3,5–7% wartości (notariusz, rejestracja w Conservador, podatki lokalne, ewentualne prowizje). Dokładne wyliczenie otrzymasz od prawnika/notariusza przed finalizacją.

Bezpieczny schemat: podpisanie pisemnej promesa de compraventa (reservation/purchase agreement), wpłata depozytu na konto powiernicze (escrow) prowadzone przez prawnika/notariusza, pełna due diligence tytułu własności, a następnie finalna escritura pública i rejestracja w Conservador de Bienes Raíces. Używaj licencjonowanego prawnika i konta escrow.

Standard: klient podpisuje promesa lub umowę rezerwacyjną i wpłaca zadatek (często 5–10% ceny). Umowa określa warunki, terminy i klauzule ochronne (np. warunek uzyskania kredytu). Deweloper powiadamia kupującego o dalszych etapach i harmonogramie płatności.

• Oferta / rezerwacja (promesa) i wpłata zadatku.

• Due diligence przez prawnika (sprawdzenie tytułu, hipotek, obciążeń w Conservador).

• Uzgodnienie ostatecznych warunków i sporządzenie escritura pública (akt notarialny).

• Wpłata pozostałych środków (często przez escrow).

• Podpisanie aktu u notariusza.

• Rejestracja aktu w Conservador de Bienes Raíces — dopiero po rejestracji następuje skuteczna zmiana właściciela.

Najbezpieczniej przelewem bankowym na konto kancelarii prawnej prowadzącej escrow lub bezpośrednio na konto wskazane przez notariusza przy podpisie aktu. Gotówka nie jest używana do dużych płatności.

To zależy od zapisu promesy — zwykle zadatek może przepaść, jeśli kupujący nie wypełni warunków. Jeśli w umowie jest klauzula warunkowa (np. uzyskanie kredytu), kupujący może być chroniony. Negocjuj te zapisy przed podpisaniem.

Przelewem SWIFT/SEPA na wskazane konto (najlepiej konto escrow kancelarii prawnej lub notariusza). Zawsze potwierdź IBAN, nazwę odbiorcy i procedurę weryfikacji dokumentów.

Ryzyko istnieje, dlatego stosuje się zabezpieczenia: zadatki, klauzule karne, a w dużych projektach gwarancje wykonania. Rola prawnika w ocenie wiarygodności dewelopera jest kluczowa.

Dla gotowej nieruchomości: zwykle 4–8 tygodni (due diligence, dokumenty, finansowanie). Przy zakupie z budowy — zgodnie z harmonogramem dewelopera (miesiące/lat).

Notarialne pełnomocnictwo (poświadczone w Polsce i opatrywane apostille) z tłumaczeniem na hiszpański; pełny zakres czynności ( podpisanie escritura, odbiór dokumentów) powinien być jasno określony.

Klucze przekazywane są zazwyczaj po podpisaniu aktu (escritura) i dokonaniu ostatecznej płatności; w przypadku zakupu w budowie — po formalnym odbiorze i przekazaniu dewelopera.

W praktyce transakcje nieruchomości rejestrowane są bankowo i notarialnie — płatność krypto wymagać będzie konwersji na tradycyjne środki i dokumentacji źródła funduszy; nie jest to standardowa metoda.

Notariusz zwykle wskazuje daty płatności w umowie; wszystkie środki muszą być dostępne przed podpisaniem aktu i rejestracją — praktycznie na kilka dni przed terminem podpisu.

Nie — cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Chile bez rezydencji; wyjątki dotyczą terenów przygranicznych i stref chronionych. Potrzebny będzie RUT (chilean tax ID) do formalności.

Zazwyczaj: rezerwacja (5–10%), płatności etapowe według harmonogramu budowy, a saldo przy podpisie escritura. Harmonogram jest ustalany w umowie z deweloperem.

Dobre praktyki to użycie kont escrow (konto powiernicze kancelarii prawnej) — środki są przetrzymywane do momentu spełnienia warunków umowy i rejestracji, a następnie przekazywane sprzedającemu.

Zwracalność zależy od zapisów promesy. Zwykle istnieje okres/warunek odstąpienia; po jego upływie zadatek może być zatrzymany jako kara umowna.

To zależy od warunków rezerwacji hotelu/apartamentu — nie ma to bezpośredniego związku z transakcją nieruchomości.

Kupujący może żądać wykonania umowy, odszkodowania lub rozwiązania umowy z żądaniem zwrotu środków; zabezpieczenia w umowie i konto escrow ułatwiają odzyskanie środków. Prawnik powinien prowadzić sprawę.

Banki w Chile rzadko finansują nierezydentów; jeżeli to możliwe, wymagany wkład własny może wynosić 30–40%. Wielu inwestorów korzysta z finansowania z kraju pochodzenia.

Tak — ogólnie brak istotnych ograniczeń dla obcokrajowców (poza wyjątkami terenów przygranicznych). Proces wymaga RUT i standardowych formalności.

Tak — oferty zwykle podają cenę sprzedaży; dodatkowe koszty transakcyjne (notariusz, rejestracja, podatki) doliczane są oddzielnie.

Tak pod warunkiem przeprowadzenia rzetelnego due diligence, sprawdzenia dewelopera i korzystania z konta escrow oraz prawnika — to standardowe zabezpieczenia.

Tak — płatność przy zakupie powinna być jednak udokumentowana i zrealizowana przelewem bankowym (dla celów rejestracyjnych i AML).

Nie — sam zakup nie zmienia rezydencji podatkowej. Rezydencja podatkowa ustalana jest na podstawie kryteriów pobytu i formalnych zgłoszeń.

Tak — spółki, w tym zagraniczne, mogą nabywać nieruchomości; wymogi administracyjne i podatkowe będą zależeć od struktury prawnej.

Jedynie wyjątki dotyczą terenów przygranicznych i określonych stref morskich — generalnie cudzoziemcy mają prawo do nabywania nieruchomości.

Możesz wynajmować, lecz dla najmu turystycznego mogą obowiązywać dodatkowe wymogi rejestracyjne i podatkowe; zgłoszenie działalności i podatki od najmu są obowiązkowe.

Tak — prawo nie nakłada minimalnego okresu karencji, ale krótkoterminowa odsprzedaż może powodować skutki podatkowe (podatek od zysków).

Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości istnieje — zwolnienia i stawki zależą od okoliczności (np. czy nieruchomość była twoim głównym miejscem zamieszkania). Skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Współwłaściciel musi wyrazić zgodę; w przypadku braku zgody możliwe jest postępowanie sądowe w celu zniesienia współwłasności.

Nie — zakup nieruchomości nie daje prawa do obywatelstwa. Procedury imigracyjne są odrębne (np. wizy inwestora).

Ogólne zasady VAT i jego odliczeń zależą od charakteru działalności firmy — sprawdź szczegóły z księgowym.

Nie — brak ograniczeń ilościowych dla osób fizycznych i podmiotów.

Zwykle notariusze w Chile będą wymagać zgody i podpisu obojga małżonków (lub notarialnego pełnomocnictwa) — to standardowa praktyka zabezpieczająca transakcję, niezależnie od wybranego reżimu majątkowego. Jeśli nie mogą przyjechać oboje, akceptowane jest pełnomocnictwo notarialne (z apostille i tłumaczeniem).

Tak — po podpisaniu aktu (escritura pública) i zarejestrowaniu go w lokalnym Conservador de Bienes Raíces (rejestrze gruntów) możesz formalnie objąć posiadanie. Jeśli kupujesz od dewelopera na etapie budowy — zamieszkanie możliwe po formalnym odbiorze i przekazaniu.

To zależy od oferty i dewelopera — dobre oferty na rynku praktycznie znikają szybko. Standardowo agenci oczekują decyzji w ciągu 24–72 godzin lub zabezpieczenia oferty depozytem (promesa / reservation). Warto szybko zarezerwować wybraną ofertę, jeśli jest atrakcyjna.

Tak — DEVETOPER może zapewnić tłumacza (hiszpański ↔ polski / angielski) na spotkania i podczas wizyt u notariusza. Dla dokumentów oficjalnych rekomendujemy tłumaczenia przysięgłe.

Tak — zalecamy współpracę z lokalnym prawnikiem/specjalistą od nieruchomości, który przeprowadzi due diligence tytułu, sprawdzi obciążenia i przygotuje lub skontroluje umowy (promesa, escritura). To standardowa praktyka ochronna.

Nie musi — wiele formalności można przeprowadzić zdalnie przy użyciu notarialnego pełnomocnictwa (apostille + tłumaczenie). Odbiory techniczne i końcowe podpisy dobrze jednak wykonywać osobiście, gdy klient chce sprawdzić stan nieruchomości przed przekazaniem.

Tak — lokalni partnerzy zapewniają wsparcie w kontakcie z dostawcami mediów i usługami montażowymi (podłączenie prądu, wody, internet).

Tak — organizujemy odbiór z głównych lotnisk (Santiago–SCL, Concepción, Antofagasta, itp.) zgodnie z planem przylotu klienta.

Nie — zakwaterowanie zwykle nie jest wliczone. DEVETOPER może jednak pomóc w rezerwacji hoteli/apartamentów na okres oględzin i formalności.

Deklaracja gotówki powyżej zwykle USD 10 000 (lub równowartość) jest wymagana przy wjeździe — kwoty wyższe należy zgłosić na granicy; dużych płatności za nieruchomości i tak wykonuje się przelewami bankowymi.

To zależy od odległości między lokalizacjami (Chile jest długim krajem). W miastach (Santiago, Valparaíso) zwykle 4–6 w ciągu dnia jest realne; jeśli planujesz zwiedzać różne regiony (np. Santiago → Valparaíso → obszary nadmorskie), zaplanuj więcej dni.

Powiadom nas — zmienimy odbiór i przełożymy spotkania; jeśli klient nie stawi się na umówione oględziny, harmonogram i rezerwacje trzeba będzie renegocjować z agentami/deweloperami (czasami możliwe są niewielkie opłaty za przesunięcie).

Przez Booking/Airbnb albo przez lokalnego partnera DEVETOPER: pomożemy wskazać sprawdzone obiekty i negocjować warunki anulacji.

Tak — DEVETOPER współpracuje z lokalnymi prawnikami i agentami, którzy pomagają negocjować cenę, harmonogram płatności i warunki umowy (promesa / cláusulas).

Tak — te usługi zwykle są dodatkowo płatne (opłaty partnerów / biur pośrednictwa).

Tak — DEVETOPER zapewnia wsparcie polskojęzyczne na każdym etapie (kontakt z prawnikiem, tłumacz, koordynacja wizyty).

Dla zakupu w jednym regionie (np. Santiago): 3–5 dni (oględziny, spotkania z prawnikiem/notariuszem, rezerwacja). Jeśli planujesz odwiedzić różne regiony kraju, zarezerwuj więcej czasu.

Tak — obsługujemy klienta niezależnie od wcześniejszych zaproszeń, o ile strony ustalą zasady prowizyjne i zakres współpracy.

Honorarium prawnika / opłaty notarialne różnią się w zależności od wartości transakcji i zakresu usług; standardowe koszty (notariusz + rejestracja) są zwykle kalkulowane procentowo lub jako stawki stałe — prawnik poda szczegółowe wyliczenie po zapoznaniu się z transakcją. Rejestracja w Conservador to dodatkowy koszt (zwykle poniżej 1% wartości).

Nie zawsze — możliwe jest podpisanie przez notarialne pełnomocnictwo (z apostille i tłumaczeniem). Jednak notaria (i praktyka lokalna) może preferować obecność nabywcy przy finalnym podpisie; skonsultuj się z prawnikiem, jaki zakres pełnomocnictwa będzie potrzebny.