Filipiny

W momencie rejestracji nieruchomości na swoje nazwisko.

TIN (Taxpayer Identification Number) jest wymagany przez urząd skarbowy (BIR) podczas finalizacji aktu własności i rejestracji transakcji. Dotyczy to zarówno obywateli, jak i cudzoziemców.

W lokalnym oddziale Bureau of Internal Revenue (BIR).

Wymagane dokumenty to m.in. paszport, ewentualna wiza/ACR I-Card (dla cudzoziemców), kopia umowy zakupu lub dokumentów nieruchomości. Cudzoziemcy zwykle uzyskują TIN jako tzw. “foreign taxpayer” (bez obowiązku prowadzenia działalności).

W lokalnym banku (np. BDO, Metrobank, BPI).

Wymagane dokumenty:

Paszport (i ewentualna ACR I-Card dla długoterminowego pobytu)

Dowód adresu zamieszkania (np. rachunek, umowa najmu)

Czasem referencje bankowe z Polski lub innego kraju

Dla nierezydentów konto może być ograniczone (np. tylko do waluty obcej).

Tak.

Można przelać środki w USD lub EUR na konto bankowe dewelopera lub prawnika w Filipinach. Warto wcześniej ustalić dane do SWIFT oraz walutę rozliczenia.

Tak.

Filipiny należą do Konwencji Haskiej, więc dokumenty urzędowe z Polski muszą posiadać apostille, jeśli mają być używane w urzędach filipińskich (np. akt małżeństwa, pełnomocnictwa).

Tak, w większości przypadków.

Zgodnie z międzynarodowymi przepisami AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy), banki mogą żądać wyciągów bankowych, umów sprzedaży, zaświadczeń o dochodach lub innej dokumentacji potwierdzającej źródło środków.

Tak, pod warunkiem że są opatrzone apostille i przetłumaczone.

Dokumenty notarialne z Polski (np. pełnomocnictwo) są akceptowane, o ile spełniają powyższe warunki. Bank może też zażądać ich wcześniejszego zatwierdzenia przez prawnika na Filipinach.

Poprzez Philippine Registry of Deeds.

Aby sprawdzić stan prawny nieruchomości, należy złożyć wniosek o wydanie tzw. Certified True Copy of Title w lokalnym urzędzie Registry of Deeds (często przy sądzie rejonowym). Potrzebny jest numer TCT/CTC (Transfer Certificate of Title) oraz dane właściciela.

Kupujący ponosi zwykle następujące koszty:

Transfer Tax: ok. 0.5–0.75% wartości nieruchomości

Registration Fee: 0.25–0.5%

Doc Stamp Tax: 1.5%

(Opcjonalnie VAT – przy niektórych nowych projektach: 12%)

Pozostałe podatki (np. Capital Gains Tax 6%) opłaca sprzedający, chyba że strony ustalą inaczej.

Zróżnicowany – od podstawowego do luksusowego.

Większość deweloperów oferuje tzw. „fully finished units” – z gotowymi podłogami, malowaniem, drzwiami, oknami, łazienką i kuchnią (często bez AGD). W apartamentach luksusowych mogą być nawet meble i klimatyzacja. Trzeba zawsze sprawdzić dokładny opis wykończenia w umowie (contract to sell).

Dla cudzoziemców dostępność kredytów jest ograniczona.

Banki takie jak BPI, Metrobank czy HSBC oferują kredyty hipoteczne przede wszystkim obywatelom Filipin lub cudzoziemcom z ACR I-Card i legalnym pobytem. Wymagane dokumenty:

Paszport

Dowód źródła dochodu (np. zaświadczenia, umowy)

Dokumenty nieruchomości

Historia kredytowa

Proces może trwać od 2 do 6 tygodni.

Zazwyczaj 3%–5% wartości nieruchomości.

Standardowo wynagrodzenie agenta wynosi ok. 5%, ale w przypadku dużych transakcji lub sprzedaży deweloperskiej może być niższe. Prowizję zwykle opłaca sprzedający, nie kupujący.

Musisz zarejestrować działalność w lokalnym urzędzie i uzyskać pozwolenie (Business Permit).

Procedura obejmuje:

Rejestrację działalności gospodarczej (np. sole proprietorship lub partnership)

Uzyskanie Barangay Clearance i Mayor’s Permit

Zarejestrowanie się w BIR (urząd skarbowy) i uzyskanie TIN

W niektórych miastach (np. Manila, Cebu, Davao) wymagane jest również specjalne pozwolenie na prowadzenie short-term rentals

Jeśli apartament znajduje się w budynku wspólnotowym, może być wymagana zgoda zarządu (HOA)

Zazwyczaj 20%–30% wartości nieruchomości.

Niektóre banki (np. BPI, Metrobank) wymagają większego wkładu własnego od cudzoziemców – nawet 40%, szczególnie jeśli nie posiadają statusu rezydenta lub stałego dochodu w Filipinach.

Real Property Tax (RPT) wynosi około 1%–2% rocznie od zadeklarowanej wartości nieruchomości (zgodnie z wartością urzędową – nie rynkową).

Opłat dokonuje się w lokalnym ratuszu (City Hall) raz w roku.

Wymagane są:

Paszport (ważny)

ACR I-Card (dla cudzoziemców)

Dowód dochodu (np. zaświadczenie z pracy, PIT, wyciągi bankowe)

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

Referencje bankowe

Czasem raport kredytowy lub zaświadczenie z ZUS w przypadku przedsiębiorców

Opłaty miesięczne to zazwyczaj:

Condo Dues / HOA Fees: ok. 50–100 PHP/m² (średnio 50–200 USD miesięcznie)

Media: prąd, woda, internet – łącznie ok. 50–150 USD/mc

Podatek od nieruchomości (RPT) – roczny, ale można opłacać kwartalnie (ok. 1–2%)

Zwykle 30–90 dni od podpisania Contract to Sell i/lub wpłaty wymaganej zaliczki przez klienta.

Niektóre firmy płacą prowizję dopiero po całkowitej wpłacie klienta lub przekazaniu nieruchomości – zależy to od zasad ustalonych w umowie współpracy z deweloperem.

Zależy od typu nieruchomości i dewelopera.

Standardowa stawka to 3%–5%, ale przy luksusowych nieruchomościach lub projektach partnerskich prowizja może sięgnąć 6–7%, albo zostać zredukowana do 2% przy specjalnych warunkach.

Tak.

Deweloperzy często oferują wyższe stawki prowizji lub bonusy przy sprzedaży pakietowej, wielu klientów lub stałej współpracy. Możliwe są też premie za osiągnięcie targetu sprzedażowego w danym okresie.

Tak – jeśli klient był wcześniej zgłoszony.

Większość deweloperów uznaje „lead claim” jako ważny, nawet jeśli klient ostatecznie wybierze inną nieruchomość, pod warunkiem że nie był wcześniej przypisany innemu agentowi.

Dla cudzoziemców:

8% ryczałtu od przychodu, jeśli roczny przychód nie przekracza 3 mln PHP

lub 20–35% według progresywnej skali podatkowej

Wymagana jest rejestracja w BIR (Bureau of Internal Revenue) i uzyskanie TIN.

Przykładowe miesięczne/roczne koszty:

Real Property Tax (RPT): 1%–2% wartości katastralnej rocznie

HOA/Condo Fees: 50–100 PHP/m²/miesiąc

Media: prąd, woda, internet – 50–150 USD/miesiąc

Ubezpieczenie (opcjonalne): 200–400 USD rocznie

Podatek od najmu (jeśli dotyczy)

Odpowiednik to:

Documentary Stamp Tax (DST) – 1.5% wartości sprzedaży (opłacany przez kupującego)

Capital Gains Tax (CGT) – 6%, ale opłacany przez sprzedającego

Nie istnieje osobny „podatek od wzbogacenia” – wszystko jest ujęte w standardowych kosztach transakcji.

Nie w sposób bezpośredni.

Filipińskie banki nie honorują zagranicznych hipotek jako zabezpieczenia. Można natomiast:

uzyskać kredyt w swoim kraju i przelać środki jako gotówkę

sprzedać nieruchomość za granicą i wykorzystać środki jako wkład

Brak systemu transgranicznego przenoszenia zabezpieczeń hipotecznych na Filipinach.

Standardowe opłaty agencji zarządzających:

10%–20% miesięcznego czynszu jako prowizja za zarządzanie najmem

Dodatkowo: opłaty za marketing, sprzątanie, naprawy, kontakt z lokatorami

Czasem jednorazowa opłata za podpisanie umowy najmu

Warto ustalić wszystkie warunki wcześniej w umowie zarządzania (property management contract).

Tak, ale z ograniczeniami dla cudzoziemców.

Możesz otworzyć hotel, restaurację, biuro, ale grunt musi należeć do spółki filipińskiej (60% lokalnych udziałów)

Działalność musi być zarejestrowana w BIR, DTI i LGU (Lokalny Rząd Jednostkowy)

Potrzebna będzie także licencja turystyczna lub biznesowa, w zależności od rodzaju działalności.

Możliwe, ale wymaga:

zgody wspólnoty mieszkaniowej (HOA)

pozwolenia od lokalnych władz (zależy od strefy urbanistycznej – zoning clearance)

aktualizacji dokumentów podatkowych (zmiana z residential na commercial use)

W apartamentowcach komercyjnych (condo-hotel, mixed-use) jest to łatwiejsze.

Tak, ale z formalnościami.

Cudzoziemiec może odziedziczyć apartament (condo) lub udział w nieruchomości, ale:

musi uzyskać TIN

przejść przez procedurę Estate Settlement w sądzie

zapłacić Estate Tax (6%)

W przypadku gruntu – nadal obowiązują ograniczenia (dziedziczenie nie równa się możliwości pełnej własności).

Tak.

Zgodnie z filipińskim prawem mieszkaniowym, deweloper ma obowiązek:

zapewnić gwarancję strukturalną na min. 15 lat,

zapewnić gwarancję wykonawczą (minor defects) na okres 1–2 lat

Gwarancje te są egzekwowalne zgodnie z ustawą Republic Act No. 6541 i PD 957.

Tak.

W przypadku mieszkań w budynkach (condo):

trzeba uzyskać zgodę zarządu wspólnoty (HOA / admin)

zmiany konstrukcyjne (ściany nośne, instalacje) muszą być zatwierdzone przez inżyniera i lokalny urząd miasta

W domach wolnostojących – obowiązują przepisy budowlane i lokalne przepisy zagospodarowania (zoning).

Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, ale silnie zalecane.

Najczęstsze typy:

Fire and Allied Perils Insurance

Flood Insurance (w zależności od strefy ryzyka)

Comprehensive Property Insurance (dla inwestycji na wynajem)

Koszt: zwykle 0.1–0.3% wartości rocznie.

W przypadku kredytu – banki często wymuszają polisę jako zabezpieczenie.

Nie bezpośrednio.

Zagraniczne banki nie mogą rejestrować hipotek na nieruchomości w rejestrze filipińskim (Registry of Deeds).

Możliwe jest:

utworzenie lokalnej spółki, która zaciąga kredyt

użycie nieruchomości jako nieformalnego zabezpieczenia (np. zastawu majątkowego, weksla), ale nie jako formalna hipoteka

Nie w pełni.

Przeniesienie własności (np. darowizna) podlega:

6% podatkowi od darowizn (Donor’s Tax)

opłatom notarialnym i rejestracyjnym

Jedynie przekazanie spadkowe może być zwolnione z części opłat, ale wymaga przeprowadzenia procedury spadkowej (Estate Settlement).

Obowiązuje:

rejestracja w BIR, uzyskanie TIN

opłata 8% podatku zryczałtowanego lub 20–35% wg skali (jeśli przychód przekracza 3 mln PHP rocznie)

Dodatkowo wymagane może być:

Business Permit od miasta

rejestracja jako operator wynajmu krótkoterminowego (np. Airbnb)

Możesz, ale są warunki.

Wymagane dokumenty:

Paszport

Wiza turystyczna lub ACR I-Card (dla dłuższego pobytu)

Dowód adresu (rachunek za media, umowa najmu lub hotelowa rejestracja)

Nie musisz mieć pracy, ale bez ACR I-Card konto może mieć ograniczone funkcje.

Ceny w największych miastach (Manila, Cebu, Davao) nadal rosną, szczególnie w segmencie:

mieszkań inwestycyjnych (condo)

lokali blisko plaży i resortów

W mniejszych miastach tempo wzrostu jest stabilne.

Po pandemii rynek wrócił do wzrostów – średnio 4–6% rocznie. Inwestorzy zagraniczni wracają dzięki stabilności dolara.

Tak.

W przypadku cudzoziemców, banki na Filipinach mogą wymagać:

większego wkładu własnego (30–40%)

zaświadczenia o dochodach zagranicznych

ACR I-Card (jeśli klient nie jest rezydentem)

gwaranta lokalnego – w niektórych przypadkach

Kredyty dla cudzoziemców są możliwe, ale trudniejsze do uzyskania niż dla obywateli.

Nie, dopóki nie nastąpi formalne przekazanie nieruchomości (turnover).

Deweloper musi zakończyć budowę, uzyskać pozwolenie na użytkowanie i wydać akt przekazania (Turnover Certificate).

Po tym właściciel może:

zamieszkać,

wynajmować (długoterminowo lub turystycznie),

przekazać agencji zarządzającej.

Standardowe gwarancje obejmują:

Instalacje elektryczne i hydrauliczne – zwykle 1–2 lata

Wyposażenie (np. klimatyzacja, grzejniki, okna) – zgodnie z gwarancją producenta (często 12–24 miesiące)

Struktura budynku – gwarancja 15 lat (zgodnie z PD 957)

Gwarancje są udzielane przez dewelopera lub generalnego wykonawcę. Warto sprawdzić je w umowie Turnover Document.

Tak, w większości przypadków.

Deweloperzy często pozwalają na:

zmianę kolorystyki ścian,

wybór wykończenia podłóg,

modyfikację ścianek działowych (jeśli nie są nośne).

Zmiany muszą zostać zatwierdzone z odpowiednim wyprzedzeniem i mogą wiązać się z dodatkowymi opłatami.

Tak – jeśli nie przeprowadzisz prawidłowego due diligence.

Ryzyko może obejmować:

Hipoteki bankowe

Niezapłacone podatki lokalne (RPT)

Zaległe opłaty HOA

Dlatego zawsze należy:

sprawdzić Certified True Copy of Title

uzyskać Tax Clearance

zlecić analizę prawną tytułu własności

Kupując przez DEVETOPER, każdy projekt przechodzi audyt formalno-prawny.

Tak – dotyczy to gruntu i tytułu.

Deweloper musi:

zarejestrować projekt i uzyskać License to Sell (LTS)

posiadać Transfer Certificate of Title (TCT) na grunt

Jednostka może być sprzedana, zanim zostanie wydany indywidualny tytuł własności, ale klient otrzyma Condominium Certificate of Title (CCT) dopiero po zakończeniu inwestycji i rejestracji.

Nie obowiązkowo, ale trend się rozwija.

Obowiązują ogólne przepisy budowlane (National Building Code), ale:

certyfikaty LEED/Berde są opcjonalne

deweloperzy coraz częściej oferują energooszczędne rozwiązania: panele słoneczne, izolacje, okna niskoemisyjne

Projekty z naciskiem na „zielone budownictwo” są droższe, ale przyciągają inwestorów najemczych.

Nie ma klasycznego programu „golden visa” za zakup nieruchomości, ale istnieje:

SRRV (Special Resident Retiree’s Visa) – dostępna dla osób 50+ lub z emeryturą i depozytem bankowym:

opcja z depozytem: min. 20.000–50.000 USD

brak obowiązku zakupu nieruchomości, ale posiadanie lokalu może pomóc przy aplikacji

Nie ma obywatelstwa za inwestycję – tylko długoterminowy pobyt.

Tak – regularnie.

Główne źródła:

Colliers Philippines – analizy rynku mieszkań, biur, inwestycji

Lamudi Philippines – trendy wyszukiwania, ceny, popyt

BSP (Bangko Sentral ng Pilipinas) – kwartalne dane nt. cen nieruchomości

JLL, Santos Knight Frank, Leechiu – raporty dla inwestorów zagranicznych

Dane są dostępne publicznie i aktualizowane co kwartał.

Częściowo – ale nie dla nieruchomości nowo wybudowanych.

Zgodnie z Republic Act 9653 (Rent Control Act):

kontrola czynszu dotyczy tylko mieszkań o czynszu poniżej 10.000 PHP/mc

nie obejmuje nowych inwestycji i luksusowych nieruchomości

brak limitów dla najmu krótkoterminowego i nieruchomości typu condo

W praktyce, rynek condo i turystyczny jest wolnorynkowy.

Nie ma obowiązku prawnego, ale…

przy zakupie gotówką: ubezpieczenie jest zalecane, ale nieobowiązkowe

przy zakupie na kredyt: bank wymaga ubezpieczenia od ognia i klęsk żywiołowych (Fire & Earthquake Insurance)

Minimalne wymagania zależą od banku, ale zwykle pokrywają całą wartość konstrukcji i trwają przez okres kredytowania.

Tak, ale tylko w określonych przypadkach.

Jeśli jesteś w związku małżeńskim i kupujesz nieruchomość jako cudzoziemiec razem z małżonkiem/małżonką (np. Filipińczykiem/Filipinką), wówczas urząd może wymagać przedstawienia umowy współmałżeńskiej lub oświadczenia o majątku wspólnym/odrębnym – zwłaszcza jeśli zakup ma być dokonany na nazwisko małżonka.

Częściowo.

Revolut może być użyty do przelewu waluty obcej (np. USD) na konto dewelopera lub kancelarii, ale nie wszystkie filipińskie banki akceptują Revolut jako źródło płatności, zwłaszcza przy większych kwotach. Zawsze sprawdź wcześniej z odbiorcą.

Tak.

Dokumenty muszą być przetłumaczone na język angielski (przez tłumacza przysięgłego), a oryginały powinny mieć apostille. Tylko wtedy zostaną zaakceptowane przez urząd filipiński.

Dla cudzoziemców brak ulg podatkowych.

Ulgi mogą dotyczyć obywateli Filipin przy zakupie pierwszego domu (tzw. socialized housing). Cudzoziemcy nie mogą liczyć na preferencje podatkowe.

Tak, w niektórych sytuacjach.

Jeśli bank uzna przelew za podejrzany (np. większa kwota bez wcześniejszego zgłoszenia), może tymczasowo wstrzymać transakcję i zażądać dokumentacji potwierdzającej źródło środków. Zalecane jest wcześniejsze poinformowanie banku o przelewie międzynarodowym.

Łączne koszty transakcyjne to ok. 5%–7% wartości nieruchomości.

Składają się na to:

Transfer Tax: 0.5–0.75%

Doc Stamp Tax: 1.5%

Registration Fee: 0.25–0.5%

Notarial Fee, Legal Fees, Miscellaneous Fees

(Czasem VAT – przy nieruchomościach pierwotnych: 12%)

Najbezpieczniejsza droga to:

Sprawdzenie wiarygodności dewelopera (np. licencja HLURB/SHDA)

Rezerwacja nieruchomości online z pomocą agenta

Weryfikacja dokumentów (Title, plan zagospodarowania) przez lokalnego prawnika

Podpisanie umowy zdalnie przez pełnomocnika (z apostille)

Korzystanie z zaufanych kanałów płatności (SWIFT, escrow account, Revolut)

Rezerwacja polega na wpłacie bezzwrotnego reservation fee (ok. 1.000–2.000 USD) i podpisaniu formularza rezerwacyjnego.

Deweloper blokuje wtedy nieruchomość na okres zwykle 7–30 dni, w tym czasie podpisywana jest umowa Contract to Sell.

1. Rezerwacja (wpłata reservation fee, podpisanie formularza)

2. Umowa przedwstępna (Contract to Sell) – określa plan płatności i warunki

3. Spłata wartości nieruchomości (gotówka, kredyt lub w ratach)

4. Podpisanie Deed of Absolute Sale (DOAS) po całkowitej zapłacie

5. Rejestracja w Registry of Deeds i uzyskanie TCT (tytułu własności)

6. Odbiór nieruchomości (Turnover) i zamieszkanie lub wynajem

7. Rejestracja podatkowa w BIR i uiszczenie podatków

Klient może zapłacić:

Przelewem międzynarodowym (SWIFT) w USD lub EUR

Przelewem przez Revolut (zalecane wcześniej potwierdzenie z deweloperem)

Kredytem hipotecznym w lokalnym banku (jeśli kwalifikuje się)

Ratalnie – zgodnie z planem płatności dewelopera (np. 20% na start, reszta w transzach)

Gotówką – w lokalnym banku lub przez przedstawiciela prawnego (rzadziej zalecane)

Zależy od warunków umowy.

Zwykle pierwsza wpłata (reservation + pierwszy wkład) jest bezzwrotna, jeśli klient nie kontynuuje płatności zgodnie z harmonogramem. Można jednak czasem negocjować odroczenie terminu lub nowy plan ratalny – warto skontaktować się z deweloperem lub agentem.

Najpopularniejsze sposoby:

Przelew SWIFT na konto dewelopera

Revolut (jeśli akceptowany)

Wise/TransferWise – przy mniejszych kwotach

Karta kredytowa/debetowa – czasem przy rezerwacji online

Minimalna rezerwacja to zwykle 1.000–2.000 USD

Od 30 dni do 3 miesięcy w zależności od formy płatności:

Rezerwacja i podpisanie umowy: 1–2 tygodnie

Finalizacja i przekazanie: 1–3 miesiące

Przy zakupie gotowym do odbioru (turnkey) – możliwe nawet w 3–4 tygodnie.

Pełnomocnictwo notarialne z Polski z apostille, przetłumaczone na angielski.

Dokument musi zawierać upoważnienie do:

podpisywania umów

reprezentowania przed urzędami

odbioru nieruchomości

Pełnomocnictwo można wysłać pocztą lub dostarczyć cyfrowo, jeśli akceptuje to prawnik.

Po pełnej zapłacie i podpisaniu Deed of Absolute Sale (DOAS).

Dla gotowych nieruchomości – zwykle 2–4 tygodnie po finalizacji płatności.

Dla inwestycji w budowie – po oddaniu budynku do użytku (termin zgodny z umową).

Teoretycznie tak, ale tylko w wybranych przypadkach.

Niektórzy nowocześni deweloperzy akceptują kryptowaluty (np. USDT, BTC) – głównie przy wsparciu partnerów fintech.

W większości przypadków wymagana jest jednak konwersja na USD i przelew SWIFT.

Termin określony jest w umowie.

Najczęściej:

Opłaty rejestracyjne i podatkowe: do 30 dni od podpisania aktu sprzedaży

Płatności ratalne: zgodnie z harmonogramem ustalonym w Contract to Sell

Opóźnienie może skutkować naliczeniem odsetek lub utratą rezerwacji.

Nie.

Cudzoziemiec nie musi być rezydentem, aby kupić lokal mieszkalny lub apartament (condo) – ale nie może nabyć gruntu.

Wymagana jest tylko legalna tożsamość (paszport), a w przypadku kredytu – karta ACR I-Card.

Deweloperzy oferują elastyczne plany:

Standard: 20% – 30% wpłaty własnej w ratach przez 12–24 miesiące

Pozostałe 70% płatne przy odbiorze lub przez bank

Gotówka z góry – zwykle z rabatem (3–5%)

Terminy ustalane są w Contract to Sell – warto negocjować harmonogram przed podpisaniem umowy.

Zależy od projektu.

Większość deweloperów na Filipinach odbiera środki bezpośrednio, ale przy większych inwestycjach lub projektach objętych specjalnym nadzorem (np. bank escrow lub HLURB), środki mogą trafić najpierw na konto powiernicze (escrow). Takie transakcje są bezpieczniejsze.

Nie zawsze.

Zwykle rezerwacja (reservation fee) jest bezzwrotna, ale w niektórych przypadkach (np. opóźnienie budowy, zmiana warunków przez dewelopera) można ubiegać się o częściowy lub pełny zwrot. Każdy deweloper ma własną politykę – warto ją sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Zależy od warunków rezerwacji.

Jeśli zakwaterowanie było organizowane przez partnera DEVETOPER lub dewelopera – często możliwa jest zmiana terminu lub częściowy zwrot.

Jeśli klient sam opłacał hotel przez platformę (np. Booking), obowiązują reguły anulacji konkretnego obiektu.

Klient ma prawo do:

Dochodzenia zwrotu środków lub kar umownych zgodnie z zapisami w umowie Contract to Sell

Skorzystania z pomocy prawnej (lokalnego prawnika)

Wniesienia skargi do HLURB (Housing and Land Use Regulatory Board), który nadzoruje działalność deweloperów

DEVETOPER pomaga w mediacjach i monitorowaniu realizacji zobowiązań dewelopera.

Standardowo 30%–40% wartości nieruchomości.

Banki na Filipinach traktują cudzoziemców ostrożnie – wymagana jest większa wpłata własna oraz udokumentowane dochody. Dla nieruchomości z rynku pierwotnego niektórzy deweloperzy umożliwiają rozłożenie tej wpłaty na raty przed udzieleniem kredytu.

Tak – z ograniczeniami.

Obywatel Polski może kupić:

mieszkanie/apartament (condominium) w budynku, gdzie minimum 60% należy do Filipińczyków

udziały w firmie, która z kolei może być właścicielem gruntu (tylko pod działalność gospodarczą)

Nie może kupić ziemi na własne nazwisko (prawo zabrania).

Najczęściej – nie.

Ceny w ofertach to zwykle ceny netto nieruchomości – nie zawierają:

podatków (VAT, doc stamp)

opłat rejestracyjnych

prowizji dla biura (jeśli dotyczy)

Warto zawsze dopytać o całkowity koszt zakupu (Total Contract Price), który zawiera wszystkie obowiązkowe opłaty.

Tak – pod warunkiem zakupu od licencjonowanego dewelopera.

Filipiny mają specjalny urząd nadzorujący inwestycje mieszkaniowe – DHSUD (dawniej HLURB). Jeśli projekt posiada:

pozwolenie na budowę,

zatwierdzoną rejestrację projektu,

licencję na sprzedaż (License to Sell),

to zakup jest bezpieczny – zwłaszcza przy wsparciu lokalnego prawnika lub partnera DEVETOPER.

Tak.

Możesz dokonać płatności gotówkowej, ale nie w formie fizycznej – musi to być przelew bankowy (SWIFT) lub przez akceptowane platformy typu Revolut/Wise.

Nie wolno wwozić więcej niż 10.000 USD w gotówce bez deklaracji celnej.

Nie.

Zakup nieruchomości nie powoduje automatycznej zmiany rezydencji podatkowej.

Aby zostać rezydentem podatkowym Filipin, należy:

przebywać tam ponad 183 dni w roku,

zarejestrować się w urzędzie BIR,

posiadać lokalne źródło dochodu.

Dla większości inwestorów z Polski rezydencja podatkowa pozostaje polska.

Tak, ale tylko określone typy nieruchomości.

Cudzoziemcy mogą założyć spółkę z lokalnym partnerem (60% Filipińczyków) i kupić grunt.

Można również kupić apartament (condo) bezpośrednio na firmę zagraniczną lub lokalną, jeśli udział cudzoziemców w budynku nie przekracza 40%.

Tak.

Cudzoziemcy mogą kupować tylko mieszkania i apartamenty (condominiums), i tylko w budynkach, gdzie maksymalnie 40% należy do cudzoziemców.

Nie mogą kupować ziemi na swoje nazwisko. Możliwe jest to jedynie przez:

Spółkę filipińską (60% udziałów lokalnych)

Małżonka-filipińczyka (z klauzulą o rozdzielności majątkowej)

Tak, możesz wynająć od razu, jeśli:

nieruchomość jest w pełni przekazana i zarejestrowana,

masz TIN (numer podatkowy)

deklarujesz dochód z wynajmu w BIR (urząd podatkowy)

W niektórych przypadkach wymagane jest zgłoszenie działalności (business permit) przy najmie krótkoterminowym.

Tak.

Możesz:

przekazać nieruchomość w darowiźnie (z podatkiem od darowizny 6%)

odsprzedać nawet po kilku miesiącach, ale może zostać naliczony podatek dochodowy ze sprzedaży

Warto uwzględnić koszty podatkowe i notarialne przy takich transakcjach.

Nie.

Sprzedający (nawet cudzoziemiec) musi zapłacić Capital Gains Tax (6%) oraz Documentary Stamp Tax (1.5%).

Można rozważyć strategię przekazania udziałów w spółce, ale wymaga to doradztwa prawnego.

Sprzedaż nieruchomości współwłasnej wymaga zgody wszystkich właścicieli.

Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody, pozostali mogą:

wnieść sprawę do sądu o podział majątku (partition),

zażądać przymusowej sprzedaży (judicial sale)

Proces ten może być czasochłonny i wymaga reprezentacji prawnej.

Nie.

Zakup nieruchomości nie daje podstawy do ubiegania się o obywatelstwo.

Filipiny nie posiadają programu „paszport za inwestycję”. Obywatelstwo można uzyskać po:

naturalizacji (wieloletni pobyt, integracja, test),

małżeństwie z obywatelem Filipin,

dzieci urodzone w związku mieszanym.

Teoretycznie tak, ale z ograniczeniami.

Firmy zarejestrowane na Filipinach i płatnicy VAT mogą odliczyć VAT jako input tax, jeśli:

nieruchomość będzie wykorzystywana w działalności

zakup jest prawidłowo zarejestrowany

W praktyce wymaga to prowadzenia pełnej księgowości, zgłoszenia do BIR i regularnych deklaracji VAT.

Nie ma formalnego limitu liczby jednostek (condo), które może kupić cudzoziemiec.

Jednak:

maksymalny udział cudzoziemców w jednym budynku to 40%

cudzoziemcy nie mogą kupić ziemi – nawet poprzez 10 działek pośrednio

Możesz posiadać wiele mieszkań w różnych projektach – pod warunkiem spełnienia lokalnych przepisów udziałowych.

Nie bezpośrednio.

Zakup nieruchomości nie daje automatycznego prawa pobytu ani rezydentury.

Możliwe formy legalnego pobytu:

SRRV – specjalna emerycka wiza pobytowa (dla osób 50+ z depozytem lub emeryturą)

Wiza biznesowa lub inwestorska (w przypadku otwarcia firmy)

Wiza małżeńska (dla małżonka obywatela Filipin)

Nie ma sztywnych ograniczeń prawnych, ale standardowo:

Zadatek (reservation fee): 1.000–2.000 USD

Wkład własny (downpayment): zwykle 20%–30% wartości nieruchomości, rozłożony na raty

Wysokość i terminy są określane w umowie Contract to Sell – nie obowiązują ustawowe limity jak w UE.

Tak.

Transakcja może być przeprowadzona całkowicie zdalnie, jeśli kupujący wystawi:

notarialne pełnomocnictwo z Polski z apostille,

przetłumaczone na język angielski

Pełnomocnik może podpisać wszystkie dokumenty, wpłacać środki i odebrać nieruchomość.

Tak.

Pełnomocnik może:

podpisać umowę końcową (Deed of Sale),

odebrać nieruchomość,

zarejestrować dokumenty w urzędzie (Registry of Deeds)

Wszystko pod warunkiem, że pełnomocnictwo jest ważne i zawiera odpowiedni zakres działań.

Główne ryzyka:

Klimatyczne: tajfuny, trzęsienia ziemi, powodzie (zwłaszcza w Luzon i Visayas)

Gospodarcze: inflacja, zmienność kursów walut, brak stabilnych stóp procentowych

Prawne: niepełna regulacja rynku wtórnego, różnice w zapisach umów, ryzyko opóźnień w inwestycjach

Infrastrukturalne: dostęp do mediów, niedokończone projekty w mniej znanych lokalizacjach

Dlatego warto kupować tylko przez zaufane kanały i z pomocą lokalnego prawnika.

Większość deweloperów akceptuje:

przelewy międzynarodowe w USD/EUR/GBP

płatności Revolut, Wise, lub przez bank escrow

Niektóre banki oferują kredyty hipoteczne w walucie lokalnej (PHP), ale akceptują depozyty w USD.

Tak – pod warunkiem wykazania niezgodności.

Możesz:

żądać poprawek

żądać rabatów lub odszkodowania

w ostateczności – rozwiązać umowę i odzyskać środki

Warunki muszą być określone w umowie Contract to Sell lub Deed of Sale.

Prawo filipińskie (RA 6552) chroni nabywcę w przypadku naruszenia warunków.

Tak.

Zakup nieruchomości objęty jest ustawą PD 957 (Subdivision and Condominium Buyers Protective Decree) oraz przepisami DHSUD.

Dają one klientowi m.in.:

prawo do odstąpienia od umowy przy opóźnieniach lub wadach

gwarancje jakości

obowiązek udzielania informacji przez dewelopera

Jest to jedno z najlepiej rozwiniętych regulacji ochrony nabywców w Azji Południowo-Wschodniej.

Nie jest obowiązkowa prawnie, ale jest standardem rynkowym.

Umowa przedwstępna to tzw. Contract to Sell (CTS) i zawiera:

harmonogram płatności

warunki przekazania nieruchomości

szczegóły techniczne i prawne

procedury rezygnacji i kar umownych

Brak podpisania CTS oznacza brak formalnej rezerwacji nieruchomości.

Zależy od projektu i dewelopera.

Nie ma ogólnego prawa zakazującego odsprzedaży.

Niektórzy deweloperzy wprowadzają klauzule blokujące (lock-in) na 1–2 lata – aby uniknąć spekulacji.

Przy zakupie w programach rządowych (np. social housing) obowiązuje zakaz sprzedaży przez 5 lat – ale dotyczy to obywateli Filipin.

Standardowe nieruchomości (condo) można sprzedać lub przepisać w dowolnym momencie po odbiorze.

Tak –lub musi być pełnomocnictwo notarialne z apostille.

Jeśli zakup dotyczy majątku wspólnego (a nie tylko jednej strony), oboje małżonkowie muszą podpisać dokumenty osobiście lub jedno z nich musi posiadać legalne pełnomocnictwo z Polski z apostille, przetłumaczone na angielski.

Tak, jeśli została ukończona i przekazana.

Po odbiorze nieruchomości i podpisaniu dokumentu „Turnover Certificate”, możesz się wprowadzić. Czasem wymagane jest wcześniejsze uregulowanie podatków lub opłat wspólnotowych.

Nie ma sztywnego terminu, ale atrakcyjne oferty szybko znikają.

Deweloperzy często dają od 3 do 7 dni rezerwacji z symboliczną opłatą (tzw. reservation fee) – zazwyczaj ok. 1.000–2.000 USD. Po tym czasie należy podpisać umowę wstępną (Contract to Sell).

Tak, partner DEVETOPER oferuje tłumacza (angielski/polski/filipiński).

W przypadku umów prawnych zaleca się również skorzystanie z usług lokalnego tłumacza przysięgłego.

Tak –współpraca z lokalnym prawnikiem (real estate lawyer) jest zalecana, a często wręcz niezbędna.

Prawnik sprawdza tytuł własności (TCT), umowy, reprezentuje klienta i chroni przed ryzykiem prawno-finansowym.

Nie, zakup można przeprowadzić całkowicie zdalnie.

Wystarczy pełnomocnictwo z apostille z Polski i przetłumaczone dokumenty. Platforma DEVETOPER i jej partnerzy pomogą we wszystkich formalnościach (rezerwacja, płatność, odbiór).

Tak, oferujemy wsparcie także po zakupie.

Partner DEVETOPER może pomóc przy:

Podłączeniu prądu (Meralco)

Zgłoszeniu do wodociągów

Umowie z dostawcą internetu (np. PLDT, Globe)

Odbiorze nieruchomości, wyposażeniu, przeprowadzce

Zazwyczaj nie.

Niektórzy deweloperzy lub partnerzy DEVETOPER mogą zaoferować bezpłatne zakwaterowanie na 2–3 noce dla poważnie zainteresowanych klientów (tzw. “inspection trip”), ale nie jest to standardowo wliczone w cenę zakupu. Warto zapytać przed wizytą.

Maksymalnie 50.000 PHP (peso filipińskich) i do 10.000 USD (lub równowartość) w walucie obcej bez deklaracji.

Powyżej tej kwoty należy zgłosić przewóz środków w formularzu BSP FX Declaration Form przy wjeździe.

Od kilku do kilkunastu dziennie, w zależności od lokalizacji.

Zwykle partnerzy organizują 2–4 wizyty dziennie, aby zapewnić komfort. Wizyta 3–5-dniowa pozwala zobaczyć nawet 10–15 nieruchomości.

Wystarczy poinformować agenta lub koordynatora o zmianie lotu.

Partner DEVETOPER zaktualizuje plan odbioru i wizyt, ale ważne jest szybkie przekazanie nowych danych (lot, godzina, terminal). Rezerwacja nieruchomości może być podtrzymana, jeśli została wcześniej wpłacona opłata rezerwacyjna.

Można:

Poprosić Partnera DEVETOPER o organizację noclegu (w hotelu lub w nieruchomości pokazowej)

Skorzystać z serwisów takich jak Airbnb, Agoda, Booking

Niektórzy deweloperzy udostępniają mieszkania pokazowe lub promocyjne apartamenty dla gości inwestycyjnych.

Tak.

Partnerzy DEVETOPER oraz ich agenci pomagają w negocjacjach cenowych, zmianach w planie płatności, dodaniu wyposażenia lub warunków umowy. Negocjacje są powszechne –szczególnie przy większych inwestycjach lub zakupie więcej niż jednej nieruchomości.

Zależy od partnera.

W ramach współpracy z DEVETOPER część usług (pomoc w otwarciu konta, podłączeniu prądu, internetu) może być darmowa jako wsparcie posprzedażowe. W niektórych przypadkach (np. pełna reprezentacja prawna, tłumaczenie dokumentów, osobisty asystent) może być pobierana niewielka opłata – informacja zawsze jest przekazywana z wyprzedzeniem.

Tak.

Klient kupujący na  platformie DEVETOPER otrzymuje pełne wsparcie polskojęzycznego opiekuna – od pierwszego kontaktu, przez wizytę na miejscu, aż po odbiór nieruchomości. Dostępni są również lokalni tłumacze i polskojęzyczni prawnicy, jeśli zajdzie potrzeba.

Rekomendowane minimum 4–5 dni roboczych.

Pozwala to:

zobaczyć kilka nieruchomości,

przeprowadzić rezerwację,

podpisać umowy,

otworzyć konto bankowe (jeśli potrzebne),

uzyskać numer podatkowy (TIN).

Przy sprawnej organizacji, możliwe jest zakończenie procesu nawet w 3 dni.

Tak, ale z ograniczeniami.

DEVETOPER może zapewnić wsparcie informacyjne i zakwaterowanie, ale nie przejmie klienta już przypisanego do innego pośrednika w danym projekcie (zgodnie z zasadą ochrony leadów). Jeśli klient nie podpisał jeszcze dokumentów, możliwe jest wspólne działanie – należy to wcześniej ustalić.

Zwykle od 500 do 1.000 USD (ok. 30.000–60.000 PHP)

W zależności od zakresu usług:

sprawdzenie tytułu,

analiza umowy,

przygotowanie pełnomocnictwa,

reprezentacja klienta.

Czasem stawka procentowa – 1%–2% od wartości zakupu.

Nie.

Zakup można sfinalizować przez pełnomocnika z odpowiednim notarialnym pełnomocnictwem z Polski, opatrzonym apostille i przetłumaczonym na język angielski.

Osobisty udział nie jest wymagany.