Gwatemala

Numer podatkowy, czyli NIT (Número de Identificación Tributaria), jest wymagany przy zakupie nieruchomości, płaceniu podatków i rejestracji w urzędzie.
Bez niego nie można podpisać aktu notarialnego ani zapłacić podatku od zakupu.
NIT jest także niezbędny przy otwieraniu konta bankowego i zawieraniu umów z dostawcami mediów.
Dla obcokrajowców uzyskanie NIT to prosta procedura w urzędzie SAT.

Można go uzyskać osobiście w oddziale SAT, przedstawiając paszport i lokalny adres (np. hotelowy lub adres agenta).
Nie jest wymagana rezydencja — wystarczy kontaktowa osoba w kraju.
Cała procedura trwa zwykle 1–2 dni, a numer nadawany jest natychmiast po rejestracji.
Devetoper lub lokalny partner może zorganizować wizytę w SAT i pomóc w tłumaczeniu dokumentów.

Industrial, BAC Credomatic czy Banrural.
Wymagany jest paszport, NIT oraz potwierdzenie źródła dochodu (np. zaświadczenie z pracy lub wyciąg z konta).
Niektóre banki żądają też rekomendacji od klienta lokalnego lub listu polecającego z innego banku.
Po otwarciu konta można wykonywać przelewy w dolarach (USD) lub quetzalach (GTQ).

Tak, ale płatność musi przejść przez system SWIFT i zostać zaksięgowana na koncie powierniczym (Escrow Account) prowadzonym przez notariusza lub pośrednika.
Bank w Gwatemali może wymagać potwierdzenia pochodzenia środków, zgodnie z przepisami anty-prania pieniędzy.
Proces trwa 3–7 dni, w zależności od banku pośredniczącego.
Zaleca się wcześniejsze przygotowanie dokumentacji potwierdzającej źródło finansowania.

Tak. Wszystkie dokumenty oficjalne (pełnomocnictwa, akty małżeństwa, akty urodzenia, zaświadczenia bankowe) muszą być poświadczone Apostille.
Dodatkowo wymagane jest tłumaczenie przysięgłe na język hiszpański, wykonane przez tłumacza zarejestrowanego w Gwatemali.
Bez Apostille notariusz nie może użyć dokumentów w akcie notarialnym.
Proces jest szybki, ale należy to zrobić w Polsce przed wysyłką dokumentów.

Tak, zgodnie z przepisami Ley de Bancos y Grupos Financieros, banki mają obowiązek weryfikacji źródła środków zagranicznych.
Trzeba dostarczyć dokumenty potwierdzające, że pieniądze pochodzą z legalnego źródła — np. zaświadczenie o dochodach lub sprzedaży majątku.
Banki są szczególnie ostrożne przy przelewach powyżej 10 000 USD.
Wystarczy przetłumaczone i apostylowane potwierdzenie z banku w Polsce.

Tak, ale tylko po legalizacji — czyli z Apostille i tłumaczeniem na hiszpański.
Bank może wymagać dodatkowego potwierdzenia przez lokalnego notariusza („notario guatemalteco”), który poświadczy zgodność dokumentów.
W praktyce proces zajmuje 1–3 dni i jest czystą formalnością.
Dzięki temu wszystkie dokumenty są zgodne z lokalnym prawem.

Działa system publiczny Registro General de la Propiedad (RGP), który przechowuje dane o tytułach własności, hipotekach i obciążeniach.
Dostęp można uzyskać online lub osobiście w siedzibie RGP w mieście Gwatemala.
Za niewielką opłatą (ok. 3 USD) można pobrać „Certificado de Libertad de Gravámenes” – potwierdzenie, że nieruchomość nie ma długów.
Devetoper lub lokalny adwokat może taki raport zamówić w imieniu klienta.

Podstawowy podatek to Impuesto al Valor Agregado (IVA) w wysokości 12% przy zakupie od dewelopera.
Przy zakupie na rynku wtórnym obowiązuje podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado) w wysokości 3%.
Dodatkowo należy zapłacić niewielkie opłaty notarialne (1–2% wartości transakcji).
Podatki zawsze oblicza i odprowadza notariusz dokonujący transakcji.

Nowoczesne inwestycje w miastach, takich jak Antigua, Ciudad de Guatemala czy Flores, oferują standard zbliżony do europejskiego: klimatyzacja, kuchnia wyposażona, gres, okna PVC.
W projektach luksusowych dostępne są tarasy, baseny, siłownie i ochrona 24h.
W budownictwie tańszym standard jest prostszy – bez mebli i sprzętu AGD.
Devetoper współpracuje tylko ze sprawdzonymi inwestycjami o wysokim standardzie.

Kredyty hipoteczne są dostępne, ale banki wymagają od obcokrajowców dużej wpłaty własnej (40–50%).
Wniosek składa się w banku wraz z dokumentami finansowymi, NIT-em i kopią paszportu.
Bank analizuje zdolność kredytową i może wymagać gwaranta lokalnego lub zabezpieczenia w USD.
Proces trwa średnio 3–6 tygodni, a oprocentowanie wynosi ok. 7–9% rocznie.

Prowizja pośrednika w Gwatemali wynosi zazwyczaj 3–5% wartości transakcji.
W większości przypadków płaci ją sprzedający, a nie kupujący.
W projektach deweloperskich prowizję wypłaca sam deweloper po finalizacji sprzedaży.
Kupujący nie ponosi dodatkowych kosztów obsługi Devetoper.

Trzeba zarejestrować się w Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT) i uzyskać licencję działalności turystycznej.
Wymagane jest ubezpieczenie nieruchomości, plan ewakuacyjny oraz potwierdzenie, że budynek spełnia normy bezpieczeństwa.
W miastach takich jak Antigua czy Flores obowiązują także lokalne przepisy o rejestracji w gminie.
Devetoper pomaga klientom w pełnej procedurze, w tym w rejestracji na Airbnb i Booking.com.

Dla obcokrajowców minimalny wkład własny to 40–50% wartości nieruchomości.
Banki rzadko udzielają kredytów powyżej tej kwoty bez lokalnego współkredytobiorcy.
Warto też wiedzieć, że kredyty są udzielane wyłącznie w dolarach amerykańskich.
Część inwestorów finansuje zakup gotówką lub kredytem z Polski.

Podatek roczny (Impuesto Único sobre Inmuebles – IUSI) jest niski – od 0,2 do 0,9% wartości katastralnej nieruchomości.
Kwotę można opłacić kwartalnie w lokalnym urzędzie (Municipalidad).
Dla mieszkania o wartości 150 000 USD roczny podatek wynosi około 250–300 USD.
To jeden z najniższych podatków nieruchomościowych w Ameryce Środkowej.

Bank poprosi o paszport, NIT, zaświadczenia o dochodach (PIT-y lub zaświadczenie pracodawcy), wyciągi bankowe z 6–12 miesięcy i oświadczenie o źródle środków.
Dokumenty w języku polskim wymagają tłumaczenia przysięgłego na hiszpański i Apostille.
Często proszony jest także list referencyjny z banku macierzystego.
Przy nieruchomościach pod wynajem bank może wymagać prognozy przychodów.

Po podpisaniu aktu Escritura Pública de Compraventa notariusz wyda:

• oryginał aktu notarialnego (Escritura Pública),

• potwierdzenie opłaty podatków (IVA lub Timbres Fiscales),

• wniosek o wpis w Registro General de la Propiedad (RGP),

• kopię wniosku rejestracyjnego z numerem sprawy.

Po kilku tygodniach otrzymasz także Certificado de Propiedad, czyli oficjalny tytuł własności z numerem rejestru.

Notariusz pobiera wynagrodzenie zgodne z taryfą zawodową, zazwyczaj 1–2% wartości transakcji.
Minimalna stawka za prosty akt to ok. 800–1 000 USD, a przy większych kwotach może być procentowo obniżona.
W cenę wliczone są przygotowanie dokumentów, pobór podatków i rejestracja w RGP.
Często notariusz współpracujący z Devetoper oferuje stawkę preferencyjną.

Tak, każdy dokument obcojęzyczny musi być przetłumaczony na hiszpański przez tłumacza z listy „Traductores Jurados” zatwierdzonej przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych.
Tłumaczenia przysięgłe wykonane w Polsce nie mają mocy urzędowej w Gwatemali.
Najlepiej wysłać oryginały z Apostille i wykonać tłumaczenie już na miejscu.
Devetoper współpracuje z biurem tłumaczy przy lokalnym notariacie.

Na etapie rezerwacji – tak, ale przy podpisywaniu aktu wymagane są oryginały.
Skan paszportu i pełnomocnictwa można tymczasowo przesłać e-mailem w celu przygotowania projektu aktu.
Przy rejestracji własności w RGP wymagane są fizyczne dokumenty z podpisem notariusza.
Dla wygody Devetoper organizuje przesyłkę kurierską DHL między Polską a Gwatemalą.

Tak, po wpisie w RGP należy zgłosić własność w Municipalidad (urząd miejski) w celu naliczania podatku rocznego IUSI.
Wymagane są kopie aktu własności i numer NIT.
Urząd aktualizuje dane właściciela i wysyła powiadomienia o płatnościach kwartalnych.
Devetoper może wykonać tę rejestrację w Twoim imieniu.

Tak – na stronie www.rgp.org.gt

Zwrot przysługuje osobom prawnym (firmom) zarejestrowanym w SAT.
Należy złożyć wniosek z fakturą zakupu, aktem notarialnym i dowodem rejestracji działalności.
SAT weryfikuje dokumenty i dokonuje zwrotu w ciągu 30–60 dni.
W praktyce Devetoper pomaga w przygotowaniu wniosku i jego elektronicznym złożeniu.

Nie ma podatku katastralnego ani od posiadania majątku.
Podatki obejmują:

• IVA (12%) przy zakupie od dewelopera,

• Timbres Fiscales (3%) przy rynku wtórnym,

• IUSI (0,2–0,9%) rocznie od wartości katastralnej.
  Dodatkowo w razie sprzedaży z zyskiem obowiązuje Impuesto sobre Ganancias de Capital – 10% od zysku.

Po zakupie musisz jedynie opłacać podatek roczny IUSI i ewentualny podatek od dochodu z wynajmu (jeśli wynajmujesz).
Podatek od najmu wynosi 10% zryczałtowany od przychodu brutto.
Płatności można realizować kwartalnie online przez portal SAT.
Brak aktywności (np. brak wynajmu) nie wymaga dodatkowych deklaracji.

Sprzedający – to on odprowadza podatek od zysków kapitałowych, jeśli sprzedaż przynosi dochód.
Kupujący płaci jedynie podatek od przeniesienia własności (3%) i notariusza.
Obie strony mogą umówić się na inne rozliczenie, ale domyślnie podatek od wzbogacenia ciąży na sprzedającym.
Notariusz automatycznie pobiera i przekazuje należność do urzędu SAT.

Tak – deweloper wystawia fakturę Factura con IVA incluido, z wyszczególnionym podatkiem 12%.
Jest to dowód zakupu wymagany przez SAT i podstawowy dokument księgowy.
Dla firm stanowi koszt uzyskania przychodu i może być użyty do odliczenia VAT.
Faktura jest wystawiana w dniu podpisania aktu.

Nie – ubezpieczenie jest dobrowolne.
Zaleca się jednak polisę „Todo Riesgo Inmobiliario”, obejmującą pożar, trzęsienie ziemi, powódź, kradzież i odpowiedzialność cywilną.
Składka wynosi średnio 0,2–0,4% wartości rocznie.
Devetoper może pomóc w wyborze lokalnego towarzystwa ubezpieczeniowego.

Nie, dopóki nie osiągasz dochodów na terytorium Gwatemali.
Jeśli wynajmujesz nieruchomość i otrzymujesz czynsz, musisz zapłacić 10% zryczałtowanego podatku w SAT.
Dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania, ten podatek można odliczyć w Polsce.
Przy braku wynajmu nie ma żadnych zobowiązań podatkowych.

Tak – każdy właściciel nieruchomości, także cudzoziemiec, musi posiadać NIT.
Bez niego nie można zapłacić podatku IUSI ani sprzedać nieruchomości.
NIT nadawany jest w urzędzie SAT po okazaniu paszportu.
Devetoper pomaga klientom w całym procesie rejestracji.

Bezterminowo, o ile nie uległy zmianie dane zawarte w dokumencie (np. stan cywilny, nazwisko).
Apostille nie traci ważności, lecz dokument musi być aktualny merytorycznie.
W praktyce urzędnicy preferują dokumenty nie starsze niż 6–12 miesięcy.
W razie potrzeby można wystawić nowy akt i uzyskać nową Apostille.

Podstawą prawną są:

• Konstytucja Gwatemali (art. 121–123),

• Código Civil (art. 460–489),

• Ley del Registro General de la Propiedad,

• Ley de Notariado.
  Przepisy jasno dopuszczają własność prywatną cudzoziemców, z wyjątkiem stref przygranicznych i nadmorskich (zabezpieczenie interesu narodowego).

Nie ma deklaracji majątkowej, ale gotówkę powyżej 10 000 USD należy zgłosić na granicy.
To standardowa procedura celno-dewizowa, służąca zapobieganiu praniu pieniędzy.
Zgłoszenie nie wiąże się z podatkiem ani opłatą.
Nie trzeba zgłaszać przelewów bankowych.

Nie, ale jest to wygodne.
Płatność może być dokonana z konta zagranicznego przez SWIFT, jednak niektóre urzędy i wspólnoty wymagają lokalnego konta do płatności bieżących.
Konto jest przydatne do opłat mediów i podatku IUSI.
Devetoper może pomóc w otwarciu rachunku w Banco Industrial lub BAC Credomatic.

Tak – możliwa jest współwłasność między osobami fizycznymi niezależnie od obywatelstwa.
Każdy współwłaściciel widnieje w akcie notarialnym z określonym procentem udziałów.
Współwłaściciele mogą później zawrzeć umowę o użytkowaniu lub zarządzaniu.
Przy sprzedaży wymagana jest zgoda wszystkich stron.

Tak – od 2022 roku funkcjonuje system Firma Electrónica Avanzada, który umożliwia zdalne podpisywanie aktów notarialnych i umów.
Notariusz musi posiadać autoryzację w Ministerstwie Gospodarki.
System ten przyspiesza procedury i umożliwia zakup na odległość.
Devetoper często korzysta z tej formy przy transakcjach zdalnych.

Po zakupie:

1. Zarejestrować własność w RGP (robi to notariusz).

2. Zgłosić nieruchomość w urzędzie miejskim (IUSI).

3. Otworzyć rachunek do opłat bieżących (media, wspólnota).

4. Ubezpieczyć nieruchomość (opcjonalnie).
   Po wykonaniu tych kroków możesz w pełni korzystać z prawa własności.

Tak – można ustanowić Poder General de Administración, który upoważnia lokalnego przedstawiciela do płatności podatków, podpisywania umów z dostawcami i zarządzania nieruchomością.
Pełnomocnictwo to można zarejestrować w notariacie i w urzędzie SAT.
W każdej chwili możesz je odwołać lub zmienić pełnomocnika.
To idealne rozwiązanie dla inwestorów przebywających za granicą.

Tak, obowiązuje Ley de Protección de Datos Personales (2010), która zobowiązuje notariuszy, banki i deweloperów do poufnego przetwarzania danych klientów.
Nie można udostępniać danych osobowych bez zgody właściciela.
Dokumenty transakcyjne są archiwizowane w bezpiecznych repozytoriach RGP.
Twoje dane są chronione zgodnie z normami międzynarodowymi.

Zazwyczaj 1–3 dni robocze w Ministerstwie Sprawiedliwości lub MSZ.
Można to zrobić osobiście lub przez pełnomocnika.
Apostille jest przybijana na oryginale dokumentu lub na oddzielnym arkuszu.
Po otrzymaniu wystarczy wysłać dokument do Gwatemali kurierem.

Tak, jeśli spółka ma osobowość prawną i jest zarejestrowana w kraju członkowskim konwencji haskiej (np. Polska, Hiszpania).
Trzeba dostarczyć jej statut, rejestr handlowy i pełnomocnictwo dyrektora, wszystkie z Apostille.
Notariusz wpisze firmę jako właściciela i poda adres siedziby zagranicznej.
Wymagane jest tłumaczenie całego pakietu dokumentów.

Tak, to tzw. Certificado de Libertad de Gravámenes, wydawany przez Registro General de la Propiedad.
Dokument potwierdza, że nieruchomość nie ma długów ani hipotek.
Jest niezbędny przed podpisaniem aktu notarialnego.
Wydanie certyfikatu trwa 1–2 dni i kosztuje ok. 3 USD.

Tak, wymagany jest adres kontaktowy do celów korespondencyjnych (np. adres hotelu, prawnika lub biura Devetoper).
Nie musi to być adres zamieszkania ani własności.
Adres potrzebny jest do rejestracji w SAT i do korespondencji urzędowej.
Można go później zmienić online.

Tak – w Gwatemali każdy notariusz jest prawnikiem z pełnymi uprawnieniami zawodowymi (abogado y notario).
To on odpowiada za zgodność aktu z prawem i rejestrację własności.
Posiada obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.
Dlatego notariusz jest centralną postacią każdej transakcji.

Tak, przez pełnomocnika notarialnego z Apostille.
Pełnomocnictwo może obejmować sprzedaż, podpis umowy i odbiór zapłaty.
Sprzedaż odbywa się w obecności notariusza, który przekazuje środki na konto wskazane przez właściciela.
Dokumenty końcowe wysyłane są kurierem

Nie jest obowiązkowa, ale jeśli jesteś w małżeństwie, prawo gwatemalskie zakłada wspólność majątkową, o ile nie podpisano rozdzielności („separación de bienes”).
W przypadku zakupu nieruchomości notariusz zapyta o stan cywilny i wskaże, czy nieruchomość ma być własnością indywidualną czy wspólną.
Jeśli jeden z małżonków nie uczestniczy w transakcji, może być wymagane pełnomocnictwo notarialne.
Warto wcześniej ustalić z prawnikiem w Gwatemali, jak chcesz uregulować własność – zwłaszcza przy zakupie na kredyt.

Nie. Revolut nie jest akceptowany przez gwatemalskie banki w transakcjach notarialnych lub powierniczych.
System płatności w Gwatemali wymaga lokalnego konta bankowego i tradycyjnego przelewu SWIFT w dolarach amerykańskich.
Revolut może być użyty tylko do drobnych transakcji (np. rezerwacji noclegu lub depozytu rezerwacyjnego), ale nie do płatności za nieruchomość.
Bezpieczniej wykonać przelew z banku polskiego lub konta dolarowego w UE.

Tak, podobnie jak w większości krajów Ameryki Łacińskiej, Gwatemala wymaga Apostille + tłumaczenia przysięgłego.
Dokumenty bez Apostille nie mają mocy prawnej w lokalnych sądach ani urzędach.
Tłumaczenie musi być wykonane przez tłumacza z listy „Traductores Jurados”.
Najbezpieczniej wykonać Apostille w Polsce, a tłumaczenie na miejscu w Gwatemali.

Nie istnieją ulgi podatkowe dla obcokrajowców.
Jedynie mieszkańcy kraju mogą korzystać z ulg dla pierwszego domu rodzinnego („vivienda social”) o wartości poniżej 500 000 GTQ.
Inwestor zagraniczny płaci pełne stawki podatków i opłat.
Można jednak negocjować rabat z deweloperem lub uzyskać zwrot części VAT w przypadku inwestycji komercyjnych.

Tak, jeśli bank nie otrzyma wystarczającego potwierdzenia źródła środków.
Zdarza się to przy dużych przelewach (>50 000 USD) bez wcześniejszego powiadomienia banku.
Warto wcześniej poinformować banki po obu stronach o celu transakcji.
Dzięki temu przelew przebiega bez zakłóceń.

Całość kosztów (podatki, notariusz, rejestracja, tłumaczenia) to średnio 5–7% wartości zakupu.
Największą część stanowi 3% podatek od przeniesienia własności i 1–2% honorarium notariusza.
Dodatkowo mogą wystąpić niewielkie opłaty za raport RGP i dokumenty tłumaczone.
Wszystko jest dokładnie wyszczególnione w umowie przygotowanej przez notariusza.

Bezpieczna transakcja odbywa się poprzez Escrow Account prowadzony przez notariusza lub firmę zaufaną przez Devetoper.
Kupujący wpłaca środki na konto powiernicze, a notariusz przekazuje je deweloperowi dopiero po podpisaniu aktu i rejestracji własności.
Wszystkie dokumenty można podpisać zdalnie poprzez pełnomocnictwo z Apostille.
Devetoper zapewnia polskojęzycznego prawnika, który monitoruje proces od początku do końca.

Rezerwacja zaczyna się od podpisania formularza Reserva i wpłaty depozytu (zwykle 1 000–5 000 USD), który blokuje lokal na 7–15 dni.
Środki trafiają na konto powiernicze (escrow) notariusza lub dewelopera, z klauzulą zwrotu w razie braku zgody kredytowej.
W tym czasie prawnik zamawia wyciąg z rejestru RGP i weryfikuje tytuł własności.
Po akceptacji klient przechodzi do umowy przedwstępnej lub aktu kupna.

Etapy: rezerwacja → due diligence → umowa przedwstępna (opcjonalnie) → akt notarialny → podatki → rejestracja → wydanie kluczy.
Notariusz przygotowuje akt, pobiera podatki, a następnie składa wniosek o wpis do rejestru.
Płatność końcowa następuje w dniu podpisu, ale deweloper dostaje środki dopiero po rejestracji.
Całość trwa 2–6 tygodni przy gotowych lokalach.

Preferowany jest przelew SWIFT w USD na rachunek powierniczy notariusza lub escrow dewelopera.
Płatności gotówkowych się nie stosuje – obowiązuje limit AML.
Możliwe są transze według postępu budowy (10/20/30/40%).
Każdą transzę notariusz potwierdza pokwitowaniem.

Jeśli harmonogram płatności nie zostanie dotrzymany, umowa może przewidywać kary umowne lub utratę depozytu.
W razie problemów warto zgłosić to wcześniej – wielu deweloperów zgadza się na aneks do terminu.
Ważne, by dokumentować źródło finansowania i komunikować zmiany.
Wtedy można uniknąć strat.

Najlepiej wykonać przelew SWIFT USD na wskazany rachunek escrow i w tytule podać numer rezerwacji/umowy.
Przed przelewem bank poprosi o dokumenty AML (źródło środków).
Po zaksięgowaniu prawnik wyda potwierdzenie („confirmación de fondos”) i rezerwacja staje się aktywna.
W razie rezygnacji zwrot odbywa się zgodnie z klauzulą w formularzu Reserva.

Ryzyko istnieje jak wszędzie, dlatego kluczowe jest sprawdzenie dewelopera, gwarancji wykonania i struktury płatności etapowych.
Escrow i wypłaty transz po kamieniach milowych minimalizują ryzyko.
W razie poważnych opóźnień umowy przewidują kary lub możliwość odstąpienia ze zwrotem środków.
Devetoper współpracuje z firmami o udokumentowanym portfelu zakończonych projektów.

Dla lokali gotowych: typowo 2–6 tygodni od rezerwacji do wpisu w RGP, jeśli dokumenty są kompletne.
W projektach „pre-sale” finalizacja następuje zgodnie z harmonogramem budowy, zwykle 12–24 miesiące.
Rejestr może dodać 1–3 tygodnie na obróbkę wpisu.
Czas skraca się, gdy klient ma już NIT i gotowe środki w USD.

Wymagane jest poder notarial sporządzony w Polsce, z Apostille i tłumaczeniem na hiszpański.
Powinno wskazywać prawo do zawierania umów, zapłaty ceny, podpisu aktu, odbioru kluczy i reprezentacji przed RGP/SAT.
Notariusz w Gwatemali może zażądać lokalnego „protocolo” – rejestruje wtedy pełnomocnictwo w swoim repertorium.
Zakres uprawnień ustalimy wspólnie, aby uniknąć dopisków ad hoc.

Klucze wydawane są po podpisaniu aktu i złożeniu wniosku do RGP, często tego samego dnia lub po zaksięgowaniu płatności końcowej.
Deweloper lub zarządca spisuje protokół przekazania (stan liczników, lista wyposażenia).
Jeśli nie możesz zostać, klucze odbierze pełnomocnik i przekaże je firmie zarządzającej najmem.
Otrzymasz również komplet kontaktów do administracji i serwisu.

Nie bezpośrednio – akty notarialne wymagają płatności w USD/GTQ.
Możliwa jest konwersja krypto → USD przez licencjonowanego pośrednika, a następnie przelew na escrow, z pełną dokumentacją AML.
Należy doliczyć prowizję i czas rozliczenia.
Zawsze uprzedź nas i notariusza, by uzgodnić ścieżkę zgodną z prawem.

Podatki i opłaty notarialne są płacone przy akcie lub bezpośrednio po nim – notariusz nie złoży dokumentów bez dowodów wpłat.
Jeżeli umowa przewiduje transze, terminy są sztywne i opisane w harmonogramie.
Opóźnienia skutkują karami lub rozwiązaniem umowy z zatrzymaniem depozytu.
Pomożemy Ci ustawić przelewy tak, by dotarły punktualnie (uwzględniając 2–5 dni SWIFT).

Środki są przekazywane na konto powiernicze (cuenta escrow) notariusza lub kancelarii, która zabezpiecza transakcję.
Deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po spełnieniu określonych warunków – np. po podpisaniu aktu, rejestracji lub zakończeniu etapu budowy.
System ten chroni kupującego przed utratą środków w przypadku opóźnień lub nieukończenia projektu.
W praktyce oznacza to pełne bezpieczeństwo i transparentność transakcji.

Zasady zależą od zapisów w umowie rezerwacyjnej.
Zwykle depozyt rezerwacyjny (1 000–5 000 USD) jest zwracany, jeśli rezygnacja nastąpi przed podpisaniem aktu, ale nie jeśli klient złamie warunki po podpisaniu umowy.
Niektórzy deweloperzy oferują częściowy zwrot w przypadku udokumentowanych przyczyn (np. brak kredytu, problemy zdrowotne).
Warto zawsze żądać zapisu „reembolso del depósito en caso de incumplimiento del vendedor”.

Tak, jeśli anulacja nastąpi co najmniej 7 dni przed planowanym przyjazdem – wtedy pełny zwrot kosztów zakwaterowania.
Jeśli rezygnacja nastąpi później, potrącana jest opłata hotelowa za pierwszą noc.
W razie choroby lub zdarzenia losowego można przedłożyć zaświadczenie i uzyskać pełny zwrot.
Wszystkie zasady anulacji są podane w potwierdzeniu rezerwacji wysyłanym przed przyjazdem.

Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy i zwrotu środków, jeśli deweloper nie ukończy budowy lub opóźni się ponad określony termin.
W umowach zawiera się klauzulę „cláusula penal”, określającą wysokość kar za każdy miesiąc opóźnienia.
W razie sporów prawnik może wystąpić z roszczeniem w sądzie cywilnym, jednak większość deweloperów preferuje ugody.
Devetoper wspiera klienta w egzekwowaniu zapisów kontraktowych.

Minimalny wkład to 40–50 %, ponieważ banki traktują nierezydentów jako klientów wysokiego ryzyka.
Niektóre instytucje oferują programy dla inwestorów zagranicznych z 30 % wkładem, ale wymagają większej dokumentacji.
Reszta finansowania może pochodzić z kredytu hipotecznego lub pożyczki w Polsce.
Banki chętniej finansują lokale gotowe niż inwestycje w budowie.

Tak – cudzoziemcy mają pełne prawo własności nieruchomości, z wyjątkiem terenów w strefie 15 km od granicy i 5 km od wybrzeża morskiego.
W miastach, takich jak Antigua czy Guatemala City, ograniczenia nie obowiązują.
Kupujący ma takie same prawa jak obywatel gwatemalski i może wpisywać nieruchomość na swoje nazwisko.
Dzięki temu zakup w Gwatemali jest prostszy niż np. w Meksyku.

Tak – ceny w katalogach Devetoper i deweloperów zawierają już VAT (IVA 12 %).
Nie obejmują jednak opłat notarialnych i podatku od przeniesienia własności (ok. 3 %), które płaci się osobno.
Podana cena to więc wartość nieruchomości netto + podatek wliczony.
Dzięki temu masz jasność całkowitego kosztu już przy podpisywaniu umowy.

Tak, o ile transakcję prowadzi licencjonowany notariusz i korzystasz z konta escrow.
Prawo wymaga rejestracji każdego dewelopera i projektu w RGP, a płatności etapowe są ściśle kontrolowane.
Kupujący ma prawo do pełnego wglądu w pozwolenia budowlane i raporty postępu.
Devetoper współpracuje wyłącznie z firmami, które posiadają historię ukończonych inwestycji.

Tak – transakcje gotówkowe są akceptowane, ale muszą być udokumentowane przelewem bankowym, nawet jeśli środki pochodzą z gotówki.
Przy większych kwotach (powyżej 10 000 USD) obowiązuje raport do SAT i rejestr AML.
Gotówka fizyczna przy akcie nie jest przyjmowana – trzeba wpłacić na konto escrow.
To rozwiązanie zapewnia pełną legalność i bezpieczeństwo.

Nie – samo posiadanie nieruchomości nie czyni Cię rezydentem podatkowym.
Rezydencja podatkowa przysługuje po spędzeniu ponad 183 dni w roku w kraju lub posiadaniu centrum interesów życiowych.
Większość inwestorów pozostaje rezydentami podatkowymi w Polsce i rozlicza się zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania (PL–GT).
Zakup w Gwatemali nie powoduje automatycznych zobowiązań podatkowych poza podatkiem od najmu lub sprzedaży.

Tak – obcokrajowiec może założyć spółkę (Sociedad Anónima lub Limitada) i nabyć nieruchomość na jej nazwisko.
Rejestracja firmy trwa 5–10 dni i wymaga adresu lokalnego oraz numeru NIT.
To popularne rozwiązanie przy inwestycjach komercyjnych lub wynajmie krótkoterminowym.
Spółka umożliwia łatwiejsze rozliczenia podatkowe i odliczenie kosztów operacyjnych.

Tak, istnieją dwa ograniczenia konstytucyjne – cudzoziemcy nie mogą nabywać gruntów:
a) w pasie 15 km od granicy państwowej,
b) oraz w odległości 5 km od linii brzegowej oceanów (Pacyfik, Karaiby).
Wszystkie pozostałe tereny, w tym miasta, jeziora i góry (np. Antigua, Panajachel, Atitlán), są dostępne dla inwestorów bez ograniczeń.
W przypadku spółek zarejestrowanych lokalnie ograniczenie nie obowiązuje, jeśli większość udziałów ma rezydent.

Tak, o ile nieruchomość ma tytuł własności wpisany w RGP i numer NIT do celów podatkowych.
Nie ma obowiązku uzyskania specjalnej licencji, jeśli wynajem jest długoterminowy.
W przypadku wynajmu krótkoterminowego (turystycznego) należy zarejestrować się w Instituto Guatemalteco de Turismo (INGUAT).
Po tej formalności możesz wynajmować przez portale międzynarodowe legalnie.

Tak, przeniesienie własności jest możliwe w dowolnym momencie po rejestracji w RGP.
Przy sprzedaży w krótkim terminie obowiązuje podatek 10% od zysku (patrz: podatek od wzbogacenia).
Darowizny w rodzinie najbliższej (rodzice, dzieci, małżonkowie) są zwolnione z podatku.
Wymaga to aktu notarialnego „Escritura de Donación” i wpisu w RGP.

Tak – jeśli sprzedaż nie generuje zysku (np. sprzedaż za tę samą cenę lub niższą), nie płacisz podatku.
Jeśli jednak zysk wystąpi, podatek 10% jest obowiązkowy i odprowadzany przy akcie sprzedaży.
Warto zachować faktury remontowe i dowody opłat, by pomniejszyć podstawę opodatkowania.
Dzięki temu efektywny podatek realny często spada do 4–6%.

Sprzedaż wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, chyba że sąd orzeknie o przymusowej licytacji udziałów („subasta judicial”).
Można też złożyć wniosek o „partición de bienes”, czyli podział majątku i przekształcenie własności we wspólnotę częściową.
Sąd rozstrzyga sprawę w 2–6 miesięcy.
W praktyce lepiej porozumieć się prywatnie i zawrzeć ugodę, aby uniknąć kosztów sądowych.

Nie, sam zakup nieruchomości nie daje prawa do obywatelstwa.
Natomiast możesz uzyskać pobyt inwestorski („Residencia por Inversión”), jeśli zainwestujesz co najmniej 200 000 USD w nieruchomość lub działalność gospodarczą.
Po 2 latach legalnego pobytu możesz ubiegać się o rezydencję stałą, a po 5 latach – o obywatelstwo.
To realna droga, ale wymaga spełnienia warunków pobytowych.

Tak – spółki zarejestrowane w systemie IVA mogą odliczyć podatek 12% jako koszt działalności lub uzyskać jego zwrot przy inwestycjach komercyjnych.
Dotyczy to budynków biurowych, hoteli i apartamentów przeznaczonych na wynajem.
W przypadku nieruchomości mieszkalnych zwrot nie przysługuje.
Prawnik przygotowuje wniosek o zwrot w urzędzie SAT w ciągu 60 dni od rejestracji zakupu.

Nie – cudzoziemcy mogą posiadać dowolną liczbę nieruchomości w Gwatemali.
Nie ma limitu ilościowego ani wartościowego, o ile każda transakcja jest zarejestrowana w RGP.
Jedynie przy dużych inwestycjach (np. ponad 20 ha) mogą być wymagane dodatkowe pozwolenia środowiskowe.
Dzięki temu wielu inwestorów zagranicznych buduje portfele mieszkań pod wynajem.

Tak – istnieje program „Residencia por Inversión”.
Aby się zakwalifikować, musisz zainwestować minimum 200 000 USD w nieruchomość lub lokalny biznes.
Po przyznaniu rezydencji możesz legalnie przebywać w kraju, zakładać konta bankowe i uzyskać prawo jazdy.
Po dwóch latach możesz starać się o rezydencję stałą.

Nie ma ustawowych limitów, ale przyjęta praktyka to 10% wartości nieruchomości.
Zadatek przechowuje notariusz lub bank do czasu podpisania aktu.
Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z winy dewelopera, zadatek zwracany jest w całości.
Przy umowie „promesa de compraventa” warto zawrzeć klauzulę zwrotu w przypadku odmowy kredytu.

Tak – pełnomocnik może reprezentować Cię na każdym etapie: od rezerwacji po podpis aktu.
Wymagane jest pełnomocnictwo notarialne (Poder Especial) z Apostille i tłumaczeniem na hiszpański.
Pełnomocnik podpisuje dokumenty, wpłaca środki i odbiera tytuł własności w Twoim imieniu.
To najczęściej stosowane rozwiązanie dla klientów kupujących zdalnie przez Devetoper.

Tak — wystarczy pełnomocnictwo szczególne (Poder Especial) sporządzone u notariusza w Polsce, z Apostille i tłumaczeniem na hiszpański.
Pełnomocnik może podpisać Promesa de Compraventa, akt Escritura Pública, wnieść płatności i odebrać klucze.
Zakres uprawnień warto rozpisać szczegółowo (podpisy, bank, RGP, SAT), aby uniknąć aneksów.
Większość zakupów można zakończyć zdalnie.

Ryzyka obejmują trzęsienia ziemi, erupcje wulkanów i sezonowe ulewy – zalecane są solidne konstrukcje i polisy „todo riesgo”.
Rynkowo – dolarowy charakter gospodarki ogranicza ryzyko kursowe, ale zmienne są stopy procentowe i dostępność kredytów.
Prawnie – należy unikać stref z ograniczeniami konstytucyjnymi i zawsze potwierdzić tytuł w RGP.
Kupując przez escrow i prawnika, ryzyko jest minimalne.

Transakcje rozlicza się najczęściej w USD, więc unika się ryzyka kursu GTQ.
Lokalne banki udzielają kredytów w USD; kredyt z zagranicy wymaga przewalutowania i dokumentacji AML.
Można połączyć finansowanie: część gotówką w USD, część kredytem z Polski.
W każdym przypadku bank i notariusz wymagają dowodów źródła środków.

Tak — stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego, ustaw o konkurencji i praktykach handlowych.
Deweloper odpowiada za zgodność produktu z umową i transparentność opłat.
Spory rozwiązuje się najpierw polubownie (mediacja), a potem sądownie.
Notarialna forma i escrow wzmacniają pozycję kupującego.

Nie jest obowiązkowa, ale często używa się „Promesa de Compraventa”, aby zarezerwować lokal i uregulować harmonogram transz.
Zazwyczaj wpłacasz 10% przy promesie, a resztę według etapów budowy.
Promesa określa też kary za opóźnienia i warunki odstąpienia (np. brak kredytu, siła wyższa).
Chroni obie strony do momentu aktu właściwego.

Nie ma formalnego zakazu szybkiej odsprzedaży, ale przy zysku obowiązuje 10% podatek od kapitału.
Deweloper może wprowadzać opłaty za cesję umów przed aktem.
W projektach „pre-venta” cesja bywa dozwolona po osiągnięciu określonego etapu budowy.
Przed zakupem sprawdzimy regulamin cesji, by uniknąć niespodzianek.

Nie ma „złotej wizy” za sam zakup, ale istnieje program „Residencia por Inversión” – pobyt za inwestycję minimum 200 000 USD (w nieruchomość lub biznes).
Pobyt można przedłużać, a po 2 latach ubiegać się o rezydencję stałą.
Program wymaga dokumentacji źródła środków i niekaralności.
Sam zakup bez progu inwestycyjnego nie daje tytułu pobytowego.

Nie jest to konieczne, o ile jeden z nich udzieli drugiemu pełnomocnictwa z Apostille.
W przeciwnym razie notariusz odmówi podpisania aktu, gdyż prawo wymaga zgody współmałżonka na rozporządzanie majątkiem wspólnym.
Pełnomocnictwo może być wystawione w Polsce i przetłumaczone na hiszpański.
W praktyce wielu klientów kupuje nieruchomość przez pełnomocnika lub tylko na jednego z małżonków.

Tak, po zakończeniu budowy i podpisaniu aktu notarialnego można się natychmiast wprowadzić.
W przypadku nieruchomości w trakcie realizacji należy czekać na wydanie pozwolenia na użytkowanie („Certificado de Habitabilidad”).
Niektóre projekty oddają mieszkania z pełnym wyposażeniem, gotowe do zamieszkania od dnia odbioru.
Devetoper pomaga również w aranżacji wnętrza i podłączeniu mediów.

Deweloperzy zazwyczaj rezerwują nieruchomość na 7–10 dni po wpłacie małego depozytu (ok. 1 000 USD).
Jeśli nie zostanie podpisana umowa w tym czasie, rezerwacja wygasa.
Można jednak przedłużyć termin po wcześniejszym uzgodnieniu.
W przypadku projektów luksusowych decyzja musi być szybka, bo popyt jest wysoki.

Tak, rekomendowane jest wsparcie tłumacza hiszpański–polski lub hiszpański–angielski podczas podpisu i wizyt w banku.
Notariusz prowadzi akt po hiszpańsku, więc tłumacz zapewnia pełne zrozumienie zapisów i klauzul.
Partner Devetoper rezerwuje tłumacza z wyprzedzeniem i uczestniczy w odbiorze lokalu.
Koszt tłumaczenia bywa ryczałtowy i doliczany do kosztów transakcji.

Tak, prawnik/notario jest centralną postacią transakcji – sporządza akt, pobiera podatki, składa wpis do RGP i odpowiada zawodowo za poprawność.
Rekomendujemy prawnika niezależnego od dewelopera dla pełnej transparentności.
Prawnik przygotuje też due diligence: tytuł, obciążenia, plan zagospodarowania i status podatkowy nieruchomości.
Wynagrodzenie wynosi zwykle 1–2% wartości, ustalane z góry.

Nie musisz – zakup można przeprowadzić w pełni zdalnie przez pełnomocnictwo z Apostille.
Notariusz przyjmuje pełnomocnika, a dokumenty podpiszesz elektronicznie i prześlesz kurierem.
Wizytę warto zaplanować na odbiór lokalu lub inwentaryzację, ale nie jest to warunek konieczny.
Devetoper organizuje wideoprezentacje i zdalne protokoły odbioru.

Tak, „post-sale service” obejmuje założenie liczników, wybór dostawcy internetu i aktywację kont komunalnych.
Wymagane będą kopie aktu własności, NIT i dokument tożsamości.
Usługę można zlecić pełnomocnikowi, aby wszystko działało przed Twoim przylotem.
Dodatkowo pomagamy w ubezpieczeniu nieruchomości (dom/mieszkanie).

Tak, organizujemy airport pick-up (GUA – La Aurora) z kierowcą i opiekunem lokalnym.
To ułatwia pierwszy dojazd i pozwala od razu rozpocząć tour po inwestycjach.
Kierowca pomaga również z wymianą waluty/ATM i zakwaterowaniem.
Usługa jest opcjonalna, ale polecana przy przylotach nocnych.

Nie jest standardowo wliczone, ale oferujemy preferencyjne stawki w hotelach i apartamentach w strefach Zona 10/14 (Ciudad de Guatemala) oraz w Antigua Guatemala.
Przy intensywnych wizytach zakupowych część deweloperów finansuje 1–2 noce.
Rezerwację możemy połączyć z harmonogramem prezentacji.
Wszystkie koszty są potwierdzane z góry, bez niespodzianek.

Kwoty powyżej 10 000 USD (lub równowartości) należy zadeklarować na granicy zgodnie z przepisami celno-dewizowymi.
Przewożenie dużej gotówki nie jest rekomendowane – preferowane są przelewy SWIFT.
Banki i hotele akceptują karty, ale do transakcji nieruchomości gotówka się nie przyda.
Dla bezpieczeństwa używaj sejfu hotelowego i unikaj wymiany na ulicy.

Realistycznie 5–8 dziennie w jednym mieście; między miastami (np. Antigua ↔ Guatemala City) dolicz czas przejazdu i korki.
Program wizyt układamy tematycznie (miasto/wybrzeże/jezioro Atitlán), byś porównał standardy i otoczenie.
Każda wizyta zawiera omówienie opłat wspólnotowych i prognozy najmu.
Po dniu pokazów otrzymasz zestawienie porównawcze (cena/m², HOA, yield).

Wystarczy kontakt z opiekunem – przeplanujemy odbiór i przesuniemy prezentacje.
Jeśli była zaliczka za nocleg/transport, spróbujemy wynegocjować zwrot lub zmianę terminu.
Rezerwacja nieruchomości pozostaje ważna, o ile terminy kontraktowe są dotrzymane.
Komunikujemy się na bieżąco przez WhatsApp/Telegram.

Możemy zarezerwować apartament serwisowany w Zona Viva (Guatemala City) lub kolonialny butik w Antigua.
Ceny i lokalizację potwierdzimy z góry, często z rabatem partnerskim.
Jeśli wolisz, udostępnimy shortlistę Airbnb z dzielnicami rekomendowanymi pod bezpieczeństwo i dojazdy.
Fakturę wystawimy na Ciebie lub firmę dla rozliczeń.

Tak – w Gwatemali negocjacje prowadzi się zwykle przez pośrednika lub prawnika, który zna lokalne realia rynku.
Devetoper współpracuje z agentami dwujęzycznymi (hiszpański–angielski/polski), którzy pomagają uzyskać korzystniejsze warunki – np. darmowe miejsce parkingowe, meble lub elastyczny harmonogram płatności.
W przypadku zakupu kilku lokali możliwe są rabaty do 3–5%.
Negocjacje odbywają się przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, a wszystkie ustalenia muszą być później wpisane do aktu notarialnego.

Nie – te usługi są częścią standardowej obsługi Devetoper dla klientów zagranicznych.
Wymagają jedynie opłat urzędowych, np. ok. 10 USD za rejestrację licznika czy 20 USD za kartę SIM.
Tłumacz i asystent administracyjny są wliczeni w obsługę procesu zakupu.
To duże ułatwienie, bo lokalne formalności bywają skomplikowane językowo.

Tak – od momentu wyboru nieruchomości po odbiór kluczy.
Zespół Devetoper współpracuje z dwujęzycznymi agentami i tłumaczami, a dokumenty są przygotowywane po hiszpańsku i w tłumaczeniu na polski lub angielski.
Polskojęzyczny koordynator jest obecny (zdalnie lub lokalnie) podczas podpisania aktu.
Dzięki temu klient rozumie każdy zapis umowy i uniknie błędów formalnych.

Zaleca się 5–7 dni roboczych – wystarczy na prezentacje, spotkanie z prawnikiem, otwarcie konta i podpisanie aktu.
Jeśli zakup dotyczy nieruchomości w budowie, można skrócić wizytę do 3 dni (resztę formalności załatwia pełnomocnik).
Dłuższy pobyt (7–10 dni) polecamy, jeśli chcesz obejrzeć kilka lokalizacji (Antigua, Petén, wybrzeże Pacyfiku).
Wiza turystyczna pozwala przebywać do 90 dni, więc nie ma pośpiechu.

Tak, ale konieczne jest formalne potwierdzenie, że klient chce współpracować z Devetoper.
Niektóre biura lokalne wymagają „liberación del cliente” – pisemnego zwolnienia z wcześniejszej obsługi.
Po załatwieniu formalności można kontynuować współpracę i negocjacje w nowych projektach.
Zasady te mają chronić agentów przed duplikacją prowizji.

Zazwyczaj 1–2% wartości transakcji, w zależności od stopnia skomplikowania i lokalizacji.
W tę kwotę wliczone są przygotowanie aktu, due diligence, rejestracja w RGP i przekazanie tytułu.
Niektórzy prawnicy pobierają stawkę ryczałtową przy mieszkaniach do 100 000 USD (np. 1 200 USD).
Opłata obejmuje pełną odpowiedzialność prawną i ubezpieczenie zawodowe.

Nie, możesz podpisać przez pełnomocnika z Apostille lub online, jeśli notariusz oferuje podpis zdalny (firma digital).
W praktyce większość inwestorów zagranicznych korzysta z pełnomocnictwa, co pozwala uniknąć drugiej podróży.
Akt i potwierdzenie własności wysyłane są kurierem DHL lub elektronicznie w formie PDF z numerem rejestracyjnym.
Oryginał możesz odebrać przy odbiorze lokalu.