Indonezja
Baza wiedzy
W naszej bazie pytań znajdziesz odpowiedź na wszystkie pytania związane z zakupem nieruchomości za granicą.
#
Wymagane dokumenty, podatki i procedury przy zakupie nieruchomości
- Jak załatwić numer IDENTYFIKACJI PODATKOWEJ w Indonezji?
Wyrabia się go w lokalnym urzędzie skarbowym (Kantor Pajak) – potrzebny jest paszport i dokument potwierdzający adres w Indonezji.
- Jak otworzyć numer rachunku bankowego w Indonezji?
Potrzebujesz KITAS (pozwolenie na pobyt), paszport oraz czasem lokalny numer podatkowy – procedura zależy od banku.
- Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Indonezji przelewem z banku polskiego?
Tak, ale zaleca się uzgodnić to z lokalnym prawnikiem i sprzedawcą – mogą być potrzebne dokumenty potwierdzające przelew.
- Czy w Indonezji dokumenty z Polski muszą być potwierdzone zaświadczeniem apostille?
Tak, dokumenty urzędowe z Polski wymagają apostille.
- Czy bank w Indonezji będzie wymagał potwierdzenia pochodzenia mojego finansowania?
Tak, szczególnie przy dużych przelewach – np. umowy, potwierdzenia dochodów, źródła środków.
- Czy banki w Indonezji honorują dokumenty od polskiego notariusza?Tylko jeśli są przetłumaczone na język indonezyjski i opatrzone apostille.
- Jak mogę sprawdzić księgę wieczystą w sądzie w Indonezji?Nie istnieje jawny system ksiąg wieczystych jak w Polsce – informacje uzyskuje się przez notariusza lub prawnika lokalnego (akta w BPN – National Land Agency).
- Jaki standard wykończenia mają nieruchomości deweloperskie w Indonezji?Zwykle wysoki – wiele projektów oferuje nieruchomości „pod klucz” z wykończeniem i sprzętem AGD, ale standard zależy od dewelopera.
- Jak wygląda złożenie wniosku w BANKU w Indonezji o udzielenie kredytu hipotecznego?Bardzo trudne lub niemożliwe dla obcokrajowców bez stałego pobytu i lokalnych dochodów – najczęściej kredytów udziela się tylko obywatelom Indonezji.
- Jakie są stawki prowizyjne dla pośrednika za sprzedaż nieruchomości w Indonezji?Zazwyczaj 3–5% wartości nieruchomości – do negocjacji.
- Jakie procedury muszę spełnić, by otrzymać licencję na wynajem wakacyjny apartamentu w Indonezji?Musisz założyć lokalną firmę (np. PT PMA), uzyskać licencję turystyczną i meldować gości do urzędu imigracyjnego.
- Jaką wpłatę własną musi wpłacić klient z Polski kredytując nieruchomość w Indonezji?Obcokrajowcy rzadko otrzymują kredyt – jeśli już, to wpłata własna to zwykle min. 30–50%, często więcej.
- Jaki jest podatek roczny, gdy jesteś właścicielem nieruchomości w Indonezji?Podatek od nieruchomości (PBB) jest niski – zwykle ok. 0,1–0,3% wartości katastralnej (nie rynkowej).
- Jakie dokumenty muszę przygotować, by móc skorzystać z kredytu w banku w Indonezji?Paszport, KITAS (pozwolenie na pobyt), NIK (lokalny numer identyfikacyjny), zaświadczenia o dochodach w Indonezji. Kredyty dla obcokrajowców są rzadkie i wymagające.
- Jakie są opłaty miesięczne za nieruchomość w Indonezji?Zależnie od typu nieruchomości:– opłaty eksploatacyjne (maintenance/kompleks): ok. 1–2 €/m²,– media: według zużycia,– podatek roczny: niski, płacony raz w roku.
- Jak długo pośrednik musi czekać na wypłatę prowizji na Bali?
Wypłata prowizji zazwyczaj następuje po uiszczeniu przez klienta pierwszej większej transzy płatności (np. po rezerwacji lub po wpłacie 20–30%). Konkretne warunki są ustalane indywidualnie z deweloperem. Czas oczekiwania to zazwyczaj od kilku dni do 1–2 miesięcy.
- Jaka prowizja dla pośrednika, czy jest stała czy zależy od nieruchomości?
Prowizja zazwyczaj wynosi od 3% do 6% wartości netto nieruchomości. Może się różnić w zależności od rodzaju projektu, lokalizacji, polityki dewelopera oraz umowy pośrednictwa. W luksusowych inwestycjach bywa wyższa, przy niższych kwotach może być stała.
- Jak przebiega proces wypłaty prowizji dla pośrednika na Bali?
Pośrednik wystawia fakturę lub notę prowizyjną po potwierdzeniu wpłaty od klienta. Deweloper przelewa środki zgodnie z harmonogramem. W niektórych przypadkach pośrednik musi również dostarczyć dokument potwierdzający doprowadzenie klienta (np. formularz klienta, zrzut ekranu rozmowy, e-mail kontaktowy).
- Czy jest możliwość negocjacji prowizji przy większej ilości zainteresowanych klientów?
Tak. Przy większej liczbie klientów (np. zakup grupowy lub inwestorzy portfelowi), można negocjować wyższą prowizję lub bonusy. Z drugiej strony deweloperzy mogą też oferować pakiety motywacyjne lub premie za szybkie zamknięcie transakcji.
- Czy pośrednik dostanie prowizję, gdy klient nie zakupi zgłoszonej w formularzu nieruchomości, tylko wybierze sobie inną?
Tak
- Jakiej wysokości jest podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości w Indonezji?
Standardowy podatek wynosi 10% od brutto przychodów z wynajmu dla obcokrajowców (bez kosztów uzyskania przychodu). Jeśli właściciel prowadzi działalność (firma), mogą obowiązywać inne stawki. Warto skonsultować się z lokalnym doradcą podatkowym.
- Z jakimi kosztami stałymi należy się liczyć będąc właścicielem nieruchomości w Indonezji?
Przykładowe koszty:
Opłaty eksploatacyjne (maintenance/kompleks): ok. 1–3 €/m²/miesiąc, płatne rocznie. Podatek od nieruchomości (PBB): niski, najczęściej <100 € rocznie. Prąd, woda, internet: zależnie od zużycia – ok. 50–150 €/miesiąc. Fundusz remontowy (jednorazowy): często 10–15 €/m² przy zakupie.
- Jakiej wysokości jest podatek od wzbogacenia (capital gains tax) w Indonezji?
Sprzedający płaci podatek od wzbogacenia w wysokości 2.5% od ceny sprzedaży nieruchomości. Nie dotyczy to kupującego. Dla cudzoziemców – jeśli dokonują sprzedaży nieruchomości np. w ramach leasehold – warunki mogą się różnić w zależności od formy transakcji.
- Czy mogę przenieść hipotekę z innego kraju na nieruchomość kupowaną w Indonezji?
Nie. Indonezja nie uznaje zagranicznych zabezpieczeń hipotecznych na lokalnych nieruchomościach. Nie można też ustanowić hipoteki na nieruchomości leasehold jako zabezpieczenia dla kredytu z innego kraju.
- Jakie są dodatkowe koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, np. przez agencję?
Średnie koszty zarządzania przez lokalną agencję to:
10–25% od przychodów z najmu (w zależności od zakresu usług), opłaty dodatkowe za marketing, sprzątanie, obsługę gości (jeśli nieruchomość wynajmowana krótkoterminowo), ubezpieczenie, naprawy, konserwacja – indywidualnie według zużycia i umowy.
- Czy mogę zainwestować w nieruchomość na cele komercyjne, np. otworzyć hotel lub biuro?
Tak, ale wymaga to:
założenia spółki PT PMA (firma z udziałem zagranicznym), uzyskania pozwolenia na działalność gospodarczą, spełnienia warunków dotyczących gruntu komercyjnego i budynków zgodnych z planem zagospodarowania.
To popularna forma inwestycji na Bali (resorty, wille z wynajmem).
- Jakie są zasady dotyczące zmian w użytkowaniu nieruchomości, np. przekształcenie mieszkania na biuro?
Wymaga to:
zmiany przeznaczenia nieruchomości w lokalnym urzędzie (z „residential” na „commercial”), nowej licencji działalności (jeśli komercyjna), zgody właściciela gruntu, jeśli nieruchomość jest na leasehold.
Nie każda nieruchomość może być przekształcona.
- Czy obcokrajowiec może dziedziczyć nieruchomość w Indonezji bez dodatkowych formalności?
Tak, ale wymagane jest notarialne potwierdzenie dziedziczenia oraz akceptacja przez urzędy lokalne.
W przypadku leasehold prawo użytkowania może przejść na spadkobierców, o ile nie było ograniczeń w umowie. Pomoc lokalnego prawnika jest niemal niezbędna.
- Czy deweloper w Indonezji jest zobowiązany do udzielania gwarancji na nowe nieruchomości?
Tak, zgodnie z prawem indonezyjskim deweloperzy mają obowiązek udzielić gwarancji na elementy konstrukcyjne oraz instalacje (woda, prąd).
Typowo:
Gwarancja strukturalna: 5 lat, Instalacje i wykończenia: 1–2 lata.
Warto dokładnie przeczytać zapisy w umowie deweloperskiej.
- Czy istnieją ograniczenia w zakresie przebudowy wnętrza nieruchomości w Indonezji?
W przypadku własności typu leasehold lub hak pakai, właściciel może przebudowywać wnętrze, o ile:
nie narusza struktury budynku, nie zmienia przeznaczenia lokalu (np. z mieszkalnego na komercyjny), nie narusza przepisów wspólnoty (jeśli to kondominium).
Przebudowa może wymagać zgody urzędu gminnego lub zarządcy budynku.
- Jakie są wymagania dotyczące ubezpieczenia nieruchomości w Indonezji?
Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe z mocy prawa, ale: deweloperzy często wymagają podstawowego ubezpieczenia od ognia i katastrof, większość właścicieli inwestujących na wynajem zawiera ubezpieczenie willi lub apartamentu (koszt to zwykle 200–500 €/rok), firmy zarządzające mogą wymagać ubezpieczenia jako warunku współpracy.
- Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w Indonezji jako zabezpieczenie kredytu udzielonego przez zagraniczny bank?
Nie. Indonezyjskie prawo nie uznaje obciążeń hipotecznych ustanowionych przez zagraniczne banki na lokalnych nieruchomościach.
Wyjątkiem mogą być niektóre umowy wewnętrzne (np. leasing korporacyjny), ale nie mają one mocy prawnej jako „hipoteka” według lokalnych standardów.
- Czy mogę przenieść własność nieruchomości w Indonezji na członka rodziny bez płacenia podatku?
Przeniesienie praw typu leasehold lub hak pakai na członka rodziny (np. przez darowiznę lub cesję) może wiązać się z podatkiem od przeniesienia praw (BPHTB), zwykle ok. 5% wartości rynkowej.
Nie dotyczy to każdego przypadku – zależy od relacji, rodzaju nieruchomości i regionu. Wymagana konsultacja notarialna.
- Jakie są zasady opodatkowania zysków z wynajmu nieruchomości turystom w Indonezji?
Dla cudzoziemców wynajmujących krótkoterminowo (np. Airbnb, Booking):
10% podatek od brutto, obowiązek uzyskania licencji turystycznej (Pondok Wisata lub komercyjnej działalności), w przypadku prowadzenia działalności przez firmę (PT PMA) – dodatkowe podatki CIT, VAT itd.
Brak zgłoszenia dochodów może skutkować karami finansowymi i cofnięciem licencji.
- Czy mogę bez problemu otworzyć rachunek bankowy w Indonezji? Czy potrzebuję do tego meldunek, zaświadczenie o podjęciu pracy lub rezydenturę?
Do otwarcia konta w Indonezji potrzebne jest pozwolenie na pobyt (KITAS) lub lokalna spółka.
Bez rezydentury lub działalności gospodarczej nie otworzysz konta osobistego.
Dlatego często:
otwiera się konto firmowe przez PT PMA, lub używa się pośredników finansowych do obsługi płatności.
- Jaka jest aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Indonezji – czy ceny rosną, czy spadają?
Na Bali ceny nieruchomości od 2022 roku rosną dynamicznie, zwłaszcza w regionach: Canggu, Uluwatu, Seminyak i Sanur – nawet o 10–20% rocznie.
Powód:
wzrost inwestycji zagranicznych, powrót turystyki po pandemii, boom na wynajem krótkoterminowy (Airbnb).
Wciąż jednak ceny są konkurencyjne w porównaniu do Europy czy Dubaju.
- Czy banki wymagają specjalnych zabezpieczeń lub dodatkowych gwarancji od zagranicznych kupujących?
Tak – jeśli bank w ogóle rozważy współpracę (co jest rzadkie):
wymagana jest rezydentura (KITAS), pełna dokumentacja finansowa, zabezpieczenie hipoteczne możliwe tylko na nieruchomościach zakupionych w ramach Hak Pakai, czasem żąda się dodatkowego zabezpieczenia w gotówce.
W praktyce zagraniczni nabywcy zazwyczaj nie korzystają z indonezyjskiego finansowania bankowego.
- Czy można w Indonezji wynająć nieruchomość przed jej odbiorem, np. w ramach inwestycji na rynku wynajmu?
Nieformalnie – tak, ale tylko jeśli:
deweloper wyrazi zgodę, nieruchomość znajduje się w końcowej fazie budowy, klient kupuje z myślą o wynajmie i podpisuje umowę zarządzania.
Formalnie nieruchomość może być wynajmowana dopiero po przekazaniu prawa użytkowania i odbiorze technicznym.
- Jakie są przykładowe warunki gwarancji na elementy nieruchomości, np. instalacje elektryczne i hydrauliczne w Indonezji?
Standardowe warunki gwarancji:
Instalacje elektryczne i hydrauliczne – 1 do 2 lat, Wykończenie wnętrz, sprzęt AGD – 1 rok (lub zgodnie z gwarancją producenta), Elementy konstrukcyjne (fundamenty, dach) – zwykle 5 lat.
Wszystkie warunki muszą być zapisane w umowie deweloperskiej.
- Czy istnieje możliwość dokonania zmian w projekcie nieruchomości przed jej ukończeniem w Indonezji?
Tak, ale:
tylko na wczesnym etapie budowy, zmiany muszą być zaakceptowane przez dewelopera, mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami i aneksami do umowy.
Dotyczy to głównie układu ścian, instalacji, wyboru materiałów i wykończenia
- Czy na nieruchomości mogą ciążyć jakiekolwiek ukryte zobowiązania finansowe w Indonezji?
Tak, możliwe są np.:
niespłacone podatki lokalne (PBB), niewyjaśniony status gruntu (np. spór o użytkowanie), niespłacone zobowiązania poprzedniego właściciela.
Dlatego audyt prawny i due diligence są konieczne przed podpisaniem umowy. Pomaga w tym lokalny prawnik.
- Czy nowa nieruchomość w Indonezji musi zostać wpisana do rejestru nieruchomości przed sprzedażą?
Tak. Nieruchomość (w tym prawa typu leasehold lub hak pakai) musi być zarejestrowana w odpowiednim urzędzie gruntów (BPN) przed sprzedażą lub cesją.
W przypadku budowy od zera – wpis następuje po zakończeniu budowy i uzyskaniu tzw. IMB (pozwolenia na użytkowanie).
- Czy nowa nieruchomość w Indonezji podlega dodatkowym regulacjom dotyczącym zrównoważonego budownictwa lub efektywności energetycznej?
Obecnie brak ogólnokrajowych obowiązkowych norm dotyczących zielonego budownictwa.
Niektóre deweloperskie projekty premium oferują:
panele solarne, systemy recyklingu wody, wentylację pasywną.
Ale nie są one wymagane przepisami – to raczej marketing niż regulacja.
- Czy Indonezja przewiduje specjalne warunki dla inwestorów zagranicznych, np. programy typu „złota wiza” dla kupujących nieruchomości?
Nie wprost.
Indonezja nie oferuje klasycznej „Złotej Wizy” za sam zakup nieruchomości, ale od 2023 roku istnieje “Second Home Visa”:
przyznawana na 5–10 lat, wymaga wniesienia minimalnego depozytu 2 miliardów IDR (~120 000 €) lub inwestycji w nieruchomości komercyjne, umożliwia legalny pobyt, ale nie automatyczne prawo do pracy.
Program nie jest tak rozwinięty jak np. w Portugalii czy ZEA, ale jest krokiem w stronę przyciągania inwestorów.
- Czy są dostępne w Indonezji rzetelne raporty o stanie rynku nieruchomości i jakie instytucje je publikują?
Tak, ale rynek raportów jest mniej ustandaryzowany niż w Europie.
Rzetelne dane pochodzą z:
Colliers Indonesia – analizy kwartalne i roczne rynku nieruchomości (Bali, Dżakarta), Knight Frank Indonesia – raporty dla segmentu premium, Indonesia Investment Coordinating Board (BKPM) – dane makro i dla inwestorów zagranicznych.
Pośrednicy i agencje często też publikują lokalne raporty (np. cen metrażu w Canggu vs. Ubud).
- Czy w Indonezji obowiązują regulacje dotyczące kontroli czynszów, jeśli planuję wynająć nieruchomość?
Nie.
W Indonezji nie obowiązuje żaden system kontroli czynszów – rynek najmu jest w pełni liberalny.
Wynajmujący może ustalać czynsz według uznania, a umowy są negocjowane indywidualnie.
Wyjątkiem mogą być najmy objęte lokalnymi umowami zbiorowymi (rzadko), ale nie dotyczą one rynku willi czy apartamentów na Bali.
- Czy nowa nieruchomość w Indonezji musi być ubezpieczona, a jeśli tak – jakie są minimalne wymagania dotyczące ubezpieczenia?
Nie ma obowiązku prawnego, ale:
wielu deweloperów wymaga wykupienia ubezpieczenia od ognia i katastrof naturalnych (np. trzęsienie ziemi, powódź, wybuch wulkanu), agencje zarządzające wynajmem często wymagają pełnego pakietu ubezpieczeniowego jako warunku współpracy.
Koszty: ok. 200–500 € rocznie w zależności od wartości nieruchomości i lokalizacji.
#
Rezerwacja, umowy i transakcje zakupu nieruchomości
- Czy jest potrzebna umowa współmałżeńska przy zakupie nieruchomości w Indonezji?
Tak, jeśli kupujesz jako obcokrajowiec – notarialna umowa majątkowa jest zalecana, by nieruchomość nie została uznana za wspólną.
- Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Indonezji REVOLUTEM?
Teoretycznie tak, ale w praktyce rzadko akceptowane – większe transakcje lepiej wykonywać tradycyjnym przelewem bankowym (SWIFT).
- Czy podczas zakupu nieruchomości w Indonezji wszystkie polskie dokumenty muszą być przetłumaczone i potwierdzone poświadczeniem APOSTILLE?
Tak – tłumaczenie przysięgłe na język indonezyjski oraz apostille są wymagane.
- Czy przysługują mi ulgi przy zakupie nieruchomości w Indonezji?Nie – obcokrajowcy nie mają prawa do ulg podatkowych przy zakupie nieruchomości.
- Czy bank w Indonezji może zablokować mój przelew z Polski?Tak, jeśli budzi wątpliwości co do źródła środków lub przekracza limity – możliwa blokada do czasu wyjaśnienia.
- Ile wynosi całość opłat przy zakupie nieruchomości w Indonezji?Łącznie ok. 7–10% wartości: podatek BPHTB (5%), notariusz, opłaty administracyjne, tłumaczenia, ew. doradca prawny.
- Jak mogę bezpiecznie zakupić nową nieruchomość przez internet w Indonezji?Zatrudnij lokalnego partnera DEVETOPER, sprawdź licencję dewelopera, podpisuj umowy online przez notariusza, korzystaj z escrow lub konta powierniczego.
- Jak wygląda rezerwacja nieruchomości od dewelopera w Indonezji?Zazwyczaj wpłacasz opłatę rezerwacyjną (np. 1–5 tys. USD), podpisujesz umowę przedwstępną, a potem harmonogram płatności (etapy budowy).
- Jak przebiega cały proces kupna nieruchomości w Indonezji, od rezerwacji do finalizacji?Rezerwacja → podpisanie umowy przedwstępnej (możliwe przez internet) → wpłaty wg harmonogramu → prace budowlane → akt notarialny → przeniesienie prawa użytkowania (np. Hak Pakai) → zameldowanie w BPN (urząd ds. gruntów).
- Jak klient może zapłacić za nową nieruchomość w Indonezji?Przelewem międzynarodowym (SWIFT), przez konto escrow, czasem Revolutem – zalecane potwierdzenie źródła środków.
- Co jeżeli klientowi w Indonezji zabraknie finansowania na drugi termin wpłaty? Czy pierwsza wpłata przepada?Często tak – umowy rezerwacyjne i przedwstępne mają zapis o utracie zadatku lub rezerwacji w przypadku niewywiązania się z harmonogramu płatności.
- Jak mogę wysłać pieniądze, by zarezerwować nieruchomość w Indonezji?Przelewem SWIFT, przez Revolut (jeśli akceptowany), Wise lub z pomocą firmy escrow – warto potwierdzić dane bankowe z deweloperem.
- Czy jest możliwe, by deweloper w Indonezji nie wywiązał się z umowy i nie skończył budowy?Tak – dlatego ważne jest sprawdzenie licencji, historii projektów i korzystanie z kont powierniczych. Niektórzy deweloperzy nie oferują gwarancji ukończenia.
- Ile trwa zakup nowej nieruchomości w Indonezji?Od 1 do 3 miesięcy, zależnie od formy zakupu (gotowa vs. w budowie) i kompletności dokumentów.
- Jakie pełnomocnictwo jest potrzebne do zakupu nowej nieruchomości w Indonezji?Notarialne pełnomocnictwo z apostille i tłumaczeniem na język indonezyjski – powinno obejmować prawo do zakupu i podpisania umów.
- Kiedy dostanę klucze do nieruchomości którą kupiłem podczas pobytu w Indonezji?Po pełnej płatności i podpisaniu aktu przeniesienia prawa – przy gotowych lokalach może to być natychmiast, przy inwestycjach w budowie – po ukończeniu i odbiorze technicznym.
- Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Indonezji kryptowalutą?Formalnie nie – kryptowaluty nie są legalnym środkiem płatniczym w Indonezji. Niektórzy deweloperzy akceptują je przez zagraniczne pośrednictwo, ale wiąże się to z ryzykiem.
- Ile czasu ma nabywca nieruchomości w Indonezji na opłacenie wszelkich kosztów dotyczących transakcji?Zwykle 30 dni od podpisania umowy rezerwacyjnej lub zgodnie z harmonogramem płatności ustalonym z deweloperem.
- Czy jest konieczna rezydentura podczas zakupu nieruchomości w Indonezji?Nie – obcokrajowiec może kupić nieruchomość (np. na zasadzie Hak Pakai lub przez firmę PT PMA) bez bycia rezydentem, choć rezydentura ułatwia pewne formalności.
- Jakie są możliwości i preferowane terminy wpłat u deweloperów w Indonezji?Standardowo:– rezerwacja (1–5%),– 30–50% przy podpisaniu umowy,– kolejne transze zgodnie z postępem budowy (np. fundamenty, dach, wykończenie),– ostatnia wpłata (10–15%) przy przekazaniu kluczy.Terminy są elastyczne do negocjacji w umowie.
- Czy deweloper otrzyma moją płatność natychmiast, czy środki są przetrzymywane przez powiernika na koncie w celu zabezpieczenia transakcji?
W Indonezji (w tym na Bali) nie ma obowiązkowego systemu powierniczego (escrow), jak np. w niektórych krajach europejskich. Płatności najczęściej trafiają bezpośrednio do dewelopera, zgodnie z harmonogramem transz. Dlatego ważne jest, aby dokładnie sprawdzić umowę i dewelopera — najlepiej korzystając z pośrednika lub prawnika znającego lokalne realia.
- Co jeżeli klient wycofa się z kupna nieruchomości na Bali, czy przysługuje mu zwrot wpłaconej zaliczki?
Zależy od zapisów w umowie. Najczęściej zaliczka (tzw. booking fee lub rezerwacja) jest bezzwrotna, jeśli klient rezygnuje z własnej woli. W przypadku anulacji z winy dewelopera (np. opóźnienia, zmiana warunków), zwrot może być możliwy. Warto upewnić się, że warunki rezygnacji są jasno opisane w umowie.
- Czy otrzyma klient zwrot zaliczki wpłaconej za usługę zakwaterowania gdy zrezygnuje z przyjazdu do Bali?
Zazwyczaj nie. Zaliczki za zakwaterowanie (np. hotel, apartament krótkoterminowy) są najczęściej bezzwrotne, jeśli klient odwoła przyjazd bez uprzedniego uzgodnienia warunków anulacji. Można jednak negocjować elastyczniejsze warunki (np. voucher lub przesunięcie terminu) przed wpłatą.
- Co w sytuacji gdy to deweloper nie dotrzyma warunków umowy w Indonezji?
W takiej sytuacji można dochodzić swoich praw na drodze sądowej lub przez mediacje – jednak proces prawny w Indonezji może być czasochłonny i wymagać lokalnego prawnika DEVETOPER. Dobrze skonstruowana umowa (z zapisami zabezpieczającymi interes klienta) oraz wybór renomowanego dewelopera to kluczowe elementy minimalizujące ryzyko.
- Jaką wpłatę własną musi wpłacić klient z Polski kredytując nieruchomość w Indonezji?
W praktyce, obcokrajowcy mają bardzo ograniczony dostęp do lokalnego finansowania w Indonezji. Kredyty hipoteczne są rzadko przyznawane osobom bez stałej rezydencji. Zwykle trzeba liczyć się z 100% wkładem własnym. Alternatywą są płatności ratalne u dewelopera (np. 30/20/20/20/10), bez udziału banku.
- Czy obywatel polski może bez problemu kupić nieruchomość w Indonezji?
Tak, ale z ograniczeniami. Polak może: kupić nieruchomość na zasadzie leasehold (najem długoterminowy, np. na 25–90 lat), nabyć prawo użytkowania (Hak Pakai) pod warunkiem posiadania zezwolenia na pobyt (KITAS/KITAP). Zakup pełnej własności (Hak Milik) nie jest możliwy dla cudzoziemca. Zakupy często realizowane są przez strukturę spółki lub w modelu leasehold.
- Czy ceny nieruchomości podawane w ofertach są cenami brutto?
Zazwyczaj tak – ceny zawierają VAT (10%), ale mogą nie uwzględniać kosztów notarialnych, opłat rejestracyjnych, funduszu remontowego ani ewentualnych opłat za umeblowanie. Warto zapytać, co dokładnie obejmuje podana cena.
- Czy kupowanie nieruchomości w Indonezji na rynku pierwotnym jest bezpieczne?
Tak, pod warunkiem wyboru sprawdzonego dewelopera i zawarcia jasnej umowy (w języku angielskim lub tłumaczonej). Warto współpracować z DEVETOPER i lokalnym prawnikiem. Brak escrow i słabsze regulacje niż w Europie oznaczają konieczność zachowania ostrożności.
- Czy mogę kupić nieruchomość w Indonezji za gotówkę?
Tak, zakup za gotówkę (w sensie przelewu jednorazowego) jest standardem. Obcokrajowcy rzadko mają dostęp do lokalnego finansowania, więc większość transakcji odbywa się bez kredytu bankowego, a jedynie w formie ratalnej z deweloperem.
- Czy kupno nieruchomości w Indonezji oznacza automatycznie przeniesienie rezydencji podatkowej?
Nie. Sam zakup nieruchomości nie zmienia rezydencji podatkowej. Do zmiany rezydencji wymagane jest m.in. uzyskanie pozwolenia na pobyt (KITAS/KITAP), przebywanie w kraju >183 dni rocznie i inne formalności. Samo posiadanie nieruchomości nie oznacza obowiązku podatkowego w Indonezji (poza lokalnym podatkiem od najmu).
- Czy można kupić nieruchomość w Indonezji na osobę prawną?
Tak, ale z zastrzeżeniami. Wymaga to utworzenia lokalnej spółki (PT PMA) z udziałem zagranicznym. To bardziej złożony i kosztowny proces, ale pozwala nabyć nieruchomości komercyjne lub użytkowe z większymi prawami (np. dłuższy leasehold). Dla klientów inwestycyjnych to często korzystna opcja.
- Czy istnieją ograniczenia dla obcokrajowców przy zakupie nieruchomości w Indonezji?
Tak. Obcokrajowcy nie mogą posiadać pełnej własności (Hak Milik). Mogą kupować:
Leasehold (najem długoterminowy) – zwykle 25–90 lat, Hak Pakai (prawo użytkowania) – tylko przy legalnym pobycie (KITAS/KITAP), Poprzez spółkę PT PMA – dotyczy nieruchomości komercyjnych.
Zakaz kupna ziemi na własność prywatną dotyczy wszystkich cudzoziemców.
- Czy mogę wynająć nieruchomość od razu po zakupie, czy muszę spełnić dodatkowe formalności?
Zależy od typu nieruchomości.
Dla najmu krótkoterminowego (np. Airbnb) potrzebne jest zezwolenie na prowadzenie działalności (komercyjny leasehold lub firma) i licencja turystyczna (Pondok Wisata). Najem długoterminowy (np. 1 rok) jest możliwy bez dodatkowych formalności, jeśli nieruchomość nie ma ograniczeń w umowie.
- Czy mogę przekazać nieruchomość w darowiźnie lub sprzedać ją w krótkim czasie po zakupie?
Tak, ale:
w przypadku leasehold trzeba sprawdzić, czy umowa pozwala na cesję (przeniesienie praw), może obowiązywać podatek od wzbogacenia (2,5%), czas trzymania nieruchomości nie jest regulowany, ale sprzedaż przed upływem np. 2 lat może być mniej opłacalna.
- Czy mogę odsprzedać nieruchomość w Indonezji bez płacenia podatku od wzbogacenia?
Nie. Podatek od wzbogacenia (capital gains) w wysokości 2,5% od ceny sprzedaży jest obowiązkowy i opłaca go sprzedający – niezależnie od tego, jak długo posiadał nieruchomość.
- Jak wygląda sytuacja prawna, jeśli współwłaściciel nieruchomości nie zgadza się na jej sprzedaż?
W takiej sytuacji sprzedaż nie może dojść do skutku bez jednoznacznej zgody wszystkich współwłaścicieli. Można:
podzielić prawo użytkowania (jeśli umowa przewiduje), wejść na drogę sądową, by rozwiązać współwłasność (długa i kosztowna procedura w Indonezji), lub negocjować z udziałowcem jego odkupienie.
- Czy mogę ubiegać się o obywatelstwo Indonezji na podstawie zakupu nieruchomości?
Nie. Indonezja nie oferuje obywatelstwa ani rezydencji w zamian za zakup nieruchomości.
Obywatelstwo można uzyskać wyłącznie na podstawie:
wieloletniego pobytu, małżeństwa z obywatelem Indonezji, specjalnego wkładu w rozwój kraju (np. inwestycje rządowe, działalność naukowa).
Zakup nieruchomości nie daje żadnych praw migracyjnych.
- Czy mogę uzyskać zwrot podatku VAT, jeśli kupuję nieruchomość jako firma w Indonezji?
W teorii firma zarejestrowana w Indonezji (np. PT PMA) może uzyskać zwrot VAT (10%) pod pewnymi warunkami, jeśli jest czynnym podatnikiem VAT i nieruchomość służy celom komercyjnym.
W praktyce procedura jest skomplikowana i wymaga pomocy lokalnego księgowego oraz pełnej dokumentacji.
- Czy istnieją ograniczenia dotyczące liczby nieruchomości, które mogę kupić w Indonezji?
Tak, ale zależy od formy zakupu:
W przypadku leasehold (najem długoterminowy) nie ma formalnego limitu liczby nieruchomości. W przypadku Hak Pakai (prawo użytkowania) – formalnie można mieć tylko jedną nieruchomość mieszkalną jako osoba fizyczna.
Dla inwestorów większych portfeli zalecana jest spółka PT PMA, która może nabywać wiele nieruchomości.
- Czy mogę uzyskać prawo pobytu w Indonezji, kupując nieruchomość?
Nie bezpośrednio. Zakup nieruchomości nie daje prawa pobytu ani rezydentury.
Aby uzyskać KITAS (czasowy pobyt) lub KITAP (stały pobyt) trzeba spełnić inne warunki – np. zatrudnienie, inwestycja w biznes, małżeństwo, emerytura.
Jednak posiadanie KITAS jest wymagane, jeśli chcesz zarejestrować nieruchomość jako Hak Pakai.
- Czy są ograniczenia dotyczące wysokości zadatku przy umowie przedwstępnej w Indonezji?
Nie ma sztywno ustalonego limitu, ale standardowo zadatek (booking fee) to 2 000–5 000 USD, a następnie wymaga się transzy:
30–35% w ciągu 20–30 dni, reszta według harmonogramu dewelopera.
Warto dokładnie opisać warunki zwrotu zadatku w umowie, bo często jest on bezzwrotny.
- Czy możliwe jest przeprowadzenie transakcji zakupu nieruchomości przez pełnomocnika w Indonezji?
Tak. Transakcja może być w pełni przeprowadzona przez pełnomocnika (Power of Attorney) – również zdalnie.
Dokument pełnomocnictwa musi być notarialnie poświadczony i przetłumaczony na język indonezyjski. To popularna forma wśród inwestorów zagranicznych.
- Czy pełnomocnik dokończy moją transakcję zakupu nieruchomości w Indonezji, gdy zabraknie mi czasu?
Tak. Pełnomocnik może:
podpisać umowę, dokonać płatności, odebrać dokumenty, zarejestrować nieruchomość.
Ważne, aby miał pełne notarialne pełnomocnictwo z klauzulą obejmującą działania prawne i finansowe.
- Jakie są potencjalne ryzyka związane z zakupem nieruchomości w Indonezji?
Ryzyka to:
brak escrow – środki trafiają bezpośrednio do dewelopera, klęski żywiołowe (trzęsienia ziemi, tsunami, wulkaniczne aktywności na Bali i Lombok), niestałość przepisów dot. własności cudzoziemców, ryzyko braku możliwości przeniesienia leasehold w razie śmierci, niska transparentność procedur administracyjnych.
Dlatego ważna jest współpraca z doświadczonym partnerem DEVETOPER.
- Jakie są możliwości finansowania zakupu nieruchomości w walucie obcej?
De facto nie istnieje opcja lokalnego kredytu hipotecznego w walucie obcej dla cudzoziemców.
Alternatywy:
pożyczka w kraju pochodzenia (np. Polska), ratalna płatność u dewelopera (developer financing) – bez banku, często w USD, leasing operacyjny przez firmę (PT PMA).
Transakcje najczęściej realizowane są w USD, IDR lub EUR (przeliczane wg kursu w dniu płatności).
- Czy można odstąpić od umowy z deweloperem w przypadku niezgodności nieruchomości ze specyfikacją w Indonezji?
Tak, jeśli:
istnieje wyraźna rozbieżność między umową a stanem rzeczywistym, klient udowodni naruszenie warunków technicznych lub opóźnienia, możliwe jest dochodzenie zwrotu wpłat na drodze sądowej lub mediacji.
Zalecane jest zawarcie w umowie klauzuli o odstąpieniu bez kar w przypadku rażącej niezgodności.
- Czy w Indonezji obowiązuje prawo ochrony konsumenta przy zakupie nieruchomości od dewelopera?
Tak, Indonezja ma podstawowe przepisy ochrony konsumenta, m.in.:
prawo do zgodności towaru z umową, prawo do zwrotu w przypadku naruszeń, obowiązek przejrzystości dokumentów.
Jednak w praktyce ochrona nie zawsze działa skutecznie – dlatego ważne są zapisy umowne i pomoc prawna.
- Czy umowa przedwstępna zakupu jest obowiązkowa w Indonezji i jakie są jej warunki?
Nie jest obowiązkowa prawnie, ale jest powszechnie stosowana w formie:
Booking Agreement – rezerwacja nieruchomości, Pre-Sale Agreement – umowa przedwstępna z harmonogramem płatności.
Warunki obejmują: wysokość zadatku (np. 2 000–5 000 USD), warunki odstąpienia, czas na zawarcie umowy głównej.
- Czy w Indonezji istnieją ograniczenia dotyczące sprzedaży nowej nieruchomości przed określonym czasem (np. zakaz sprzedaży przez 5 lat)?
Częściowo.
W przypadku zakupu na zasadzie:
Hak Pakai (prawo użytkowania) – obowiązuje często minimalny okres posiadania (np. 2–3 lata) przed cesją lub sprzedażą (uzależniony od lokalnych przepisów i urzędów BPN). Leasehold (najem długoterminowy) – można sprzedać wcześniej, jeśli umowa przewiduje taką możliwość i deweloper wyrazi zgodę.
Nie ma natomiast centralnego zakazu typu „zakaz sprzedaży przez 5 lat” jak w niektórych krajach UE
#
Przyjazd klienta do Indonezji
- Czy w małżeństwie bez rozdzielności majątkowej muszą przyjechać obydwoje małżonkowie aby kupić nieruchomość w Indonezji?
Tak, jeżeli zakup następuje przez lokalnego małżonka – oboje muszą uczestniczyć, a notariusz może wymagać zgody drugiego małżonka.
- Czy od razu mogę zamieszkać w nieruchomości którą kupiłem od dewelopera w Indonezji?Tak, o ile budowa została zakończona, uzyskano certyfikat użytkowania i podpisano akt przeniesienia praw (Hak Pakai lub inne prawo do użytkowania).
- Jaki mam czas po obejrzeniu nieruchomości w Indonezji do podjęcia decyzji o zakupie?Nie ma formalnego terminu – decyduje umowa z deweloperem, często rezerwacje trwają 7–14 dni.
- Czy będzie tłumacz na miejscu podczas mojego pobytu i transakcji w Indonezji?Tak – partner platformy DEVETOPER i deweloperzy zapewniają tłumacza angielskojęzycznego i polskiego.
- Czy mogę liczyć na prawnika podczas zakupu nieruchomości w Indonezji?Tak – korzystanie z lokalnego prawnika (znającego prawo nieruchomości i prawo dla obcokrajowców) jest zdecydowanie zalecane.
- Czy muszę przyjeżdżać do Indonezji, by kupić przez platformę DEVETOPER nieruchomość?Nie – zakup można przeprowadzić zdalnie przez pełnomocnictwo i podpis elektroniczny, o ile dokumenty są poprawnie przygotowane.
- Czy partner platformy DEVETOPER może pomóc podczas zawierania umów typu (prąd, woda, internet)?Tak – lokalni partnerzy DEVETOPER pomagają w załatwieniu formalności po zakupie.
- Czy jest możliwy odbiór klienta z lotniska w Indonezji?Tak – partner DEVETOPER oferuje usługę odbioru jako część pakietu obsługi klienta.
- Czy zakwaterowanie na czas pobytu w Indonezji jest wliczone w cenę zakupu nieruchomości?Nie zawsze – zależy od oferty dewelopera i partnera DEVETOPER, ale często dostępne jako opcja dodatkowa lub bonus przy rezerwacji.
- Ile gotówki mogę zabrać ze sobą do Indonezji?Do 100 milionów rupii (~6 000 USD) bez zgłoszenia. Kwoty powyżej trzeba zadeklarować na granicy.
- Ile nieruchomości mogę zobaczyć podczas przyjazdu do Indonezji?Zwykle 3–10 dziennie – zależnie od lokalizacji, logistyki i organizacji przez lokalnego agenta.
- Co jeżeli klient nie zdąży na samolot i nie pojawi się na lotnisku w Indonezji?Ważne, by jak najszybciej poinformować lokalnego partnera DEVETOPER – często można przesunąć terminy wizyt i rezerwacji.
- Jak mogę zarezerwować apartament na pobyt podczas zakupu nieruchomości w Indonezji?Poprzez partnera DEVETOPER, bezpośrednio u dewelopera lub przez platformy jak Airbnb/Booking – możliwe pakiety pobytowe przy zakupie.
- Czy mogę liczyć na wsparcie podczas negocjacji warunków zakupu nieruchomości od dewelopera na Bali?
Tak. W większości przypadków możesz liczyć na pomoc lokalnego partnera platformy DEVETOPER, który może reprezentować Twoje interesy, tłumaczyć umowy i wspierać podczas negocjacji cenowych, harmonogramu płatności czy dodatkowych bonusów (np. wykończenie, umeblowanie).
- Czy dodatkowe usługi typu pomoc w otwarciu rachunku bankowego, czy umowy z mediami są dodatkowo płatne w Indonezji?
Tak. Tego typu usługi (np. rachunek bankowy, prąd, woda, internet, prawo jazdy) zwykle są oferowane jako pakiet concierge i są dodatkowo płatne. Koszty są uzależnione od zakresu pomocy – czasem opłata jednorazowa, czasem godzinowa. DEVETOPER może oferować je gratis przy zakupie nieruchomości.
- Czy klient ma wsparcie polskojęzyczne na każdym etapie transakcji na Bali?
Tak – jeśli korzysta z usług międzynarodowej platformy (jak DEVETOPER) możliwe jest pełne wsparcie w języku polskim – od prezentacji, przez negocjacje, po tłumaczenie dokumentów i przekazanie nieruchomości.
- Ile dni pobytu na Bali powinien zarezerwować klient by zakupić nieruchomość?
Zazwyczaj wystarczy 5–7 dni roboczych, aby: odwiedzić kilka inwestycji, wybrać nieruchomość, podpisać dokumenty, dokonać rezerwacji i pierwszej wpłaty.Można też zrealizować zakup zdalnie, jeśli klient nie może przyjechać.
- Czy platforma DEVETOPER obsłuży klienta, który przyjechał do Bali na zaproszenie innego biura nieruchomości?
Tak, jednak pod warunkiem, że klient nie podpisał wcześniej umowy na wyłączność z innym biurem. Jeśli klient jest wolny, DEVETOPER może przejąć obsługę i pomóc w dalszych etapach – w tym wyszukiwaniu alternatywnych ofert lub negocjacjach.
- Ile wynosi honorarium prawnika przy zakupie nieruchomości w Indonezji?
Zwykle to ok. 1–2% wartości nieruchomości lub stała kwota od 1 000 do 2 500 USD – w zależności od zakresu usług (analiza umowy, reprezentacja, rejestracja, tłumaczenia). Warto korzystać z prawnika z doświadczeniem w obsłudze cudzoziemców.
- Czy muszę stanąć do podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży w Indonezji osobiście?
Nie jest to konieczne. Możesz udzielić pełnomocnictwa (power of attorney) swojemu partnerowi DEVETOPER, lub prawnikowi. Wiele transakcji na Bali odbywa się zdalnie, zwłaszcza gdy klient przebywa za granicą.
