Jamajka

Numer identyfikacji podatkowej (CPF – Cadastro de Pessoas Físicas) jest wymagany przy zakupie nieruchomości, otwieraniu konta bankowego, prowadzeniu działalności gospodarczej i rozliczeniach podatkowych.

CPF można uzyskać w urzędzie skarbowym (Receita Federal), w niektórych bankach, na poczcie lub online. Wymagany jest paszport i wypełniony formularz rejestracyjny.

Aby otworzyć konto, potrzebny jest CPF, paszport, dowód adresu w Brazylii oraz, w niektórych przypadkach, wiza pobytowa. Niektóre banki mogą wymagać także referencji finansowych.

Tak, ale przelew międzynarodowy musi być zgodny z brazylijskimi przepisami dotyczącymi walut i zgłoszony do Banku Centralnego Brazylii (Banco Central do Brasil), jeśli kwota jest znaczna.

Tak, dokumenty muszą być opatrzone apostille i przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego w Brazylii.

Tak, banki mogą wymagać potwierdzenia źródła środków zgodnie z przepisami przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Nie bezpośrednio – muszą być opatrzone apostille i przetłumaczone przez brazylijskiego tłumacza przysięgłego.

Należy złożyć wniosek o Certidão de Ônus Reais w Cartório de Registro de Imóveis.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) – podatek od przeniesienia własności, wynosi od 2% do 4% wartości nieruchomości.

Standard zależy od lokalizacji i dewelopera – mieszkania często sprzedawane są w stanie surowym do własnego wykończenia.

Wymaga CPF, paszportu, dowodu dochodów i często konta w brazylijskim banku. Proces może być skomplikowany dla obcokrajowców.

Standardowa prowizja to 5%–6% wartości nieruchomości, płatna przez developera.

Wymagane jest zarejestrowanie działalności, uzyskanie lokalnych zezwoleń oraz spełnienie przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego, które mogą się różnić w zależności od miasta.

Wymagana wpłata własna wynosi zwykle 20–40% wartości nieruchomości, w zależności od banku i zdolności kredytowej.

Podatek od nieruchomości IPTU zależy od lokalizacji i wartości nieruchomości – wynosi średnio 0,3–1,5% rocznie.

Potrzebne są: CPF, paszport, zaświadczenie o dochodach, wyciągi bankowe oraz historia kredytowa (niektóre banki mogą wymagać także pozwolenia na pobyt).

Miesięczne koszty zależą od lokalizacji i rodzaju nieruchomości, ale obejmują:

Czas wypłaty prowizji zależy od umowy, ale zazwyczaj:

Standardowa prowizja w Brazylii wynosi 5-6% wartości nieruchomości i jest płacona przez sprzedającego.

Finalizacja transakcji – po podpisaniu aktu notarialnego lub umowy sprzedaży. Wystawienie faktury przez pośrednika – na podstawie umowy z klientem lub deweloperem. Przekazanie środków – sprzedający (lub deweloper) przekazuje prowizję na konto pośrednika. Odprowadzenie podatków – w Brazylii pośrednicy muszą odprowadzić podatek od otrzymanej prowizji (ISS – Imposto sobre Serviços).

Tak, pośrednicy są skłonni do negocjacji, jeśli:

Tak. Jeśli pośrednik aktywnie uczestniczył w procesie zakupu i przyczynił się do finalizacji transakcji, ma gwarancje prowizji, nawet jeśli klient wybrał inną nieruchomość niż początkowo wskazana.

Podatek od wynajmu wynosi:

Stałe koszty obejmują:

Podatek od wzbogacenia (Ganho de Capital) wynosi 15-22,5% od zysku ze sprzedaży nieruchomości (różnica między ceną zakupu a sprzedaży). Można obniżyć ten podatek, jeśli nieruchomość była własnością przez dłuższy czas lub jeśli środki zostaną zainwestowane w nową nieruchomość w ciągu 180 dni.

Kredyt w Polsce – może mieć niższe oprocentowanie, ale banki niechętnie finansują nieruchomości za granicą. Kredyt w Brazylii – oprocentowanie hipoteczne jest wyższe niż w Polsce (ok. 8-12% rocznie), ale daje większą kontrolę nad finansowaniem nieruchomości.

Nie, brazylijskie banki nie akceptują hipotek zagranicznych jako zabezpieczenia dla nieruchomości w Brazylii. Możesz jednak uzyskać finansowanie w swoim kraju i użyć go do zakupu nieruchomości gotówkowej w Brazylii.

Tak, ale konieczne jest sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego (Plano Diretor) w danej gminie. Nie każda nieruchomość mieszkalna może być przekształcona na cele komercyjne. W przypadku otwierania hotelu lub biura wymagane mogą być licencje biznesowe i zezwolenia sanitarne.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości wymaga:

Tak, ale spadkobierca musi:

Tak, deweloper musi udzielić co najmniej 5-letniej gwarancji na wady konstrukcyjne zgodnie z Kodeksem Ochrony Konsumenta. Gwarancja obejmuje wady ukryte i istotne problemy techniczne, ale nie obejmuje normalnego zużycia czy uszkodzeń spowodowanych przez użytkownika.

Tak, ograniczenia mogą wynikać z kilku czynników:

Ubezpieczenie nieruchomości nie jest obowiązkowe, ale jest zalecane. Standardowe polisy obejmują:

Nie, brazylijskie prawo nie pozwala na bezpośrednie obciążenie hipoteki przez zagraniczny bank. Możesz jednak:

Nie, darowizna nieruchomości podlega podatkowi ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), który wynosi 2-8% wartości nieruchomości w zależności od stanu. Niektóre stany mają zwolnienia podatkowe dla darowizn między członkami rodziny, ale warto to sprawdzić przed transakcją.

Osoby fizyczne płacą do 27,5% podatku dochodowego (stawka progresywna). Osoby prawne mogą korzystać z opodatkowania uproszczonego (Simples Nacional), co może obniżyć podatek do 6-15% od przychodu. Niektóre miasta nakładają lokalne podatki turystyczne na wynajem krótkoterminowy (np. Airbnb).

Obcokrajowcy mogą otworzyć konto w Brazylii, ale wymagane są:

Tak, w Brazylii obowiązuje wspólność majątkowa, jeśli nie ustalono innego systemu w umowie małżeńskiej. Przy zakupie nieruchomości współmałżonek zazwyczaj musi wyrazić zgodę, jeśli małżeństwo podlega wspólnocie majątkowej.

Revolut może być używany do przelewów międzynarodowych, ale ze względu na brazylijskie przepisy dotyczące wymiany walut, najlepiej skonsultować się z lokalnym bankiem lub notariuszem.

Tak, wszystkie dokumenty muszą być przetłumaczone i opatrzone apostille.

Ulgi mogą przysługiwać przy zakupie pierwszego mieszkania, ale zależą od stanu i gminy.

Tak, jeśli przelew nie spełnia wymagań banku centralnego lub nie udokumentowano jego źródła.

Całkowite opłaty, w tym podatek ITBI (2-4%), opłaty notarialne i rejestracyjne, wynoszą zazwyczaj 4-8% wartości nieruchomości.

Należy skorzystać z usług licencjonowanego pośrednika, sprawdzić księgę wieczystą oraz umowę u notariusza. Płatności powinny odbywać się przez brazylijskie konto bankowe.

Wymaga podpisania umowy rezerwacyjnej i wpłacenia zaliczki, która może wynosić od 5% do 10% wartości nieruchomości.

Rezerwacja i wpłata zaliczki.

Podpisanie umowy przedwstępnej.

Sprawdzenie dokumentacji nieruchomości.

Finalizacja płatności i podpisanie aktu notarialnego.

Rejestracja własności w Cartório de Registro de Imóveis

Można zapłacić przelewem międzynarodowym, z konta w brazylijskim banku, gotówką (dozwolona kwota jest ograniczona) lub kredytem hipotecznym.

Zależy od umowy – często deweloperzy pobierają karę lub zatrzymują część pierwszej wpłaty. Możliwe jest także negocjowanie przedłużenia terminu.

Najlepiej wykonać przelew międzynarodowy na konto dewelopera lub agencji nieruchomości, zgodnie z przepisami banku centralnego.

Tak, choć jest to rzadkie. Dlatego warto sprawdzić wiarygodność dewelopera, harmonogram płatności i warunki umowy rezerwacyjnej.

Proces może trwać od 30 do 90 dni, zależnie od sposobu finansowania i kompletności dokumentów.

Pełnomocnictwo musi być sporządzone u notariusza, przetłumaczone na portugalski i opatrzone apostille, a następnie zarejestrowane w Brazylii.

Termin odbioru kluczy zależy od rodzaju nieruchomości i etapu transakcji: Nieruchomość z rynku wtórnego – klucze zazwyczaj są przekazywane po finalizacji aktu notarialnego i rejestracji własności w Cartório de Registro de Imóveis. Cały proces może potrwać od 30 do 90 dni, a w przypadku płatności gotówką bywa krótszy. Nieruchomość od dewelopera – klucze otrzymasz po zakończeniu budowy, uzyskaniu certyfikatu użytkowania (Habite-se) oraz finalizacji płatności. Jeśli budowa jest już zakończona, klucze mogą być przekazane w ciągu kilku dni od rejestracji własności. Jeśli budowa jeszcze trwa, będziesz musiał poczekać na jej zakończenie zgodnie z harmonogramem dewelopera. Zakup na kredyt hipoteczny – w przypadku finansowania bankowego klucze mogą być przekazane dopiero po pełnej finalizacji procesu kredytowego i wypłacie środków przez bank.

Tak, ale zależy to od dewelopera lub sprzedawcy. Niektóre firmy akceptują płatności kryptowalutami, przeliczając je na reala brazylijskiego (BRL) przy pomocy pośredników finansowych. Warto skonsultować się z prawnikiem, ponieważ rząd brazylijski nie uznaje kryptowalut jako oficjalnej waluty, co może wpłynąć na rejestrację transakcji.

Termin zależy od umowy, ale zazwyczaj:

Nie, obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości bez konieczności posiadania rezydentury. Wymagany jest jednak numer CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), który można uzyskać nawet bez stałego pobytu. Wyjątkiem są nieruchomości rolne, które wymagają zgody rządu i mogą podlegać dodatkowym ograniczeniom dla cudzoziemców.

Deweloperzy oferują różne opcje płatności:

To zależy od rodzaju transakcji:

Zasady zwrotu zaliczki zależą od warunków umowy:

To zależy od zasad rezerwacji:

Jeśli deweloper nie wywiązuje się z umowy (np. opóźnia oddanie nieruchomości, nie spełnia warunków technicznych, nie kończy inwestycji), klient ma kilka opcji:

Zazwyczaj banki wymagają wpłaty własnej w wysokości 20-40% wartości nieruchomości. Ostateczna kwota zależy od polityki banku oraz zdolności kredytowej klienta. Niektóre instytucje mogą żądać większej wpłaty własnej od cudzoziemców, szczególnie jeśli nie posiadają oni stałego pobytu w Brazylii.

Tak, obywatel polski może kupić nieruchomość w Brazylii bez przeszkód. Wymagane jest jedynie uzyskanie CPF (Cadastro de Pessoas Físicas), który można zdobyć w urzędzie skarbowym lub konsulacie Brazylii. Ograniczenia mogą dotyczyć zakupu gruntów rolnych lub nieruchomości w strefach strategicznych.

Zazwyczaj tak, ale warto sprawdzić szczegóły. W ofertach zwykle uwzględniona jest pełna cena nieruchomości, jednak dodatkowe koszty transakcyjne, takie jak podatek ITBI (2-4%), opłaty notarialne i rejestracyjne, nie są wliczone w podaną kwotę.

Tak, ale warto zachować ostrożność i:

Tak, można kupić nieruchomość za gotówkę, ale płatność musi być udokumentowana i przeprowadzona przez legalny kanał bankowy. Gotówka w fizycznej formie nie jest zalecana, ponieważ banki i urzędy rejestracyjne wymagają dowodu pochodzenia środków. Dla obcokrajowców rekomendowane jest dokonanie przelewu bankowego na konto w Brazylii.

Nie, samo kupno nieruchomości nie powoduje zmiany rezydencji podatkowej. Jednak jeśli spędzasz w Brazylii więcej niż 183 dni w roku, możesz zostać uznany za rezydenta podatkowego i zobowiązany do rozliczania się w Brazylii.

Tak, obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości na firmę zarejestrowaną w Brazylii. Może to być korzystne ze względów podatkowych, zwłaszcza przy wynajmie nieruchomości. Konieczne jest zarejestrowanie spółki w brazylijskim CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica).

Nie ma ograniczeń dla zakupu mieszkań i domów, ale:

Tak, możesz wynająć nieruchomość od razu po zakupie, o ile jest zarejestrowana na Twoje nazwisko w Cartório de Registro de Imóveis. Nie są wymagane dodatkowe zezwolenia dla standardowego wynajmu długoterminowego. W przypadku wynajmu krótkoterminowego (np. Airbnb), niektóre budynki mają regulacje zakazujące takiej działalności, więc warto to sprawdzić przed zakupem.

Tak, ale jeśli sprzedasz nieruchomość w krótkim czasie, możesz być zobowiązany do zapłaty podatku od wzbogacenia (Ganho de Capital) w wysokości 15-22,5% od zysku. Przy darowiźnie należy zapłacić ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), który wynosi od 2% do 8% wartości nieruchomości, zależnie od stanu.

Tak, ale tylko jeśli:

Jeśli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż. Jeśli jeden z nich odmawia, możliwe są:

Nie, sam zakup nieruchomości nie daje prawa do obywatelstwa. Możesz jednak ubiegać się o wizę inwestycyjną, jeśli zainwestujesz co najmniej R$ 1 000 000 (ok. 200 000 USD). Po 4 latach pobytu możesz starać się o stałą rezydenturę, a po kilku latach – o obywatelstwo.

Nie, VAT (ICMS) nie dotyczy nieruchomości w Brazylii. Natomiast firmy mogą odliczać niektóre koszty związane z zakupem i eksploatacją nieruchomości w rozliczeniu podatkowym. Deweloperzy i firmy wynajmujące nieruchomości na cele komercyjne mogą skorzystać z preferencyjnych stawek podatkowych, ale zwrot VAT nie jest stosowany.

Nie, cudzoziemcy mogą kupować nieograniczoną liczbę nieruchomości, z wyjątkiem:

Nie, zakup nieruchomości sam w sobie nie daje prawa pobytu. Możesz jednak uzyskać wizę inwestycyjną, jeśli zainwestujesz co najmniej R$ 1 000 000 (ok. 200 000 USD) w nieruchomości lub działalność gospodarczą w Brazylii. Po 4 latach możesz ubiegać się o stałą rezydenturę.

Nie ma sztywno określonych limitów, ale standardowa zaliczka wynosi 5-10% wartości nieruchomości.

Tak, transakcję można przeprowadzić przez pełnomocnika notarialnego (procuração pública). Pełnomocnictwo musi być:

Tak, współmałżonek musi wyrazić zgodę, jeśli obowiązuje wspólność majątkowa.

Tak, jeśli budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie (Habite-se).

Nie ma ustawowego terminu, ale jeśli zdecydujesz się na zakup, zaleca się szybką decyzję, ponieważ rynek nieruchomości jest dynamiczny. W przypadku rezerwacji deweloperskiej czas na podpisanie umowy może wynosić od kilku dni do kilku tygodni.

Jeżeli zakup odbywa się przez platformę DEVETOPER to tłumacz będzie obecny na każdym etapie transakcji. Można wynająć również tłumacza przysięgłego, jeśli nie mówisz po portugalsku.

Tak, można zatrudnić prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości, który pomoże w weryfikacji dokumentacji i umowy.

Nie, zakup można sfinalizować zdalnie poprzez pełnomocnictwo, ale weryfikacja dokumentów i przelewy muszą być zgodne z brazylijskim prawem.

Tak. Nasz partner oferuje taką usługę jako część obsługi klienta.

Nie standardowo, ale niektórzy deweloperzy oferują zakwaterowanie dla klientów na czas formalności.

Każdy podróżny może wwieźć do 10 000 BRL (lub ekwiwalent w innej walucie) bez konieczności deklarowania tej kwoty na granicy. Jeśli przewozisz więcej, musisz zgłosić to brazylijskim służbom celnym (Receita Federal) poprzez specjalny formularz online lub na lotnisku. W przypadku braku deklaracji większa kwota może zostać zatrzymana, a podróżny może zostać ukarany grzywną.

Ilość oglądanych nieruchomości zależy od organizacji pobytu oraz harmonogramu przygotowanego przez agencję lub pośrednika. W ciągu kilku dni można zobaczyć od 5 do 15 nieruchomości, zależnie od lokalizacji i odległości między nimi. W miastach takich jak Rio de Janeiro czy São Paulo, gdzie ruch uliczny jest intensywny, realnie można obejrzeć 3-5 nieruchomości dziennie. W mniejszych miastach tempo może być szybsze. Warto wcześniej ustalić priorytety, by ograniczyć liczbę niepotrzebnych wizyt.

Jeśli klient spóźni się na lot i nie pojawi się na lotnisku: Jeśli to lot do Brazylii – należy jak najszybciej skontaktować się z linią lotniczą, aby sprawdzić opcję przebukowania biletu lub kupna nowego. Jeśli to lot powrotny z Brazylii – trzeba skontaktować się z linią lotniczą i sprawdzić możliwość zmiany rezerwacji. Warto również przedłużyć zakwaterowanie i, jeśli jest to konieczne, poinformować bank i platformę DEVETOPER o wynikłym zdarzeniu oraz o możliwym opóźnieniu w przelewach czy formalnościach związanych z zakupem nieruchomości. Ubezpieczenie podróżne może pokryć koszty zmiany lotu w niektórych przypadkach, np. jeśli spóźnienie wynikało z siły wyższej (np. odwołanego lotu łączonego).

Możesz zarezerwować apartament na kilka sposobów: Bezpośrednio u  partnera DEVETOPER badź dewelopera lub agencji – niektórzy deweloperzy oferują zakwaterowanie dla potencjalnych klientów, często na preferencyjnych warunkach. Samodzielnie przez platformy rezerwacyjne – Booking.com, Airbnb, Vrbo oferują szeroki wybór apartamentów i hoteli. Hotele i apart-hoteli – w dużych miastach dostępne są hotele oferujące pobyty długoterminowe, np. Mercure, Hilton czy AccorHotels.

Tak, negocjacje są możliwe, a wsparcie w tym zakresie może zapewnić partner platformy DEVETOPER , bądź prawnicy specjalizujący się w transakcjach nieruchomościowych lub doradcy inwestycyjni. Można negocjować cenę, harmonogram płatności, dodatkowe wyposażenie czy rabaty na opłaty transakcyjne. Warto zatrudnić lokalnego specjalistę DEVETOPER, który zna praktyki rynkowe i może pomóc uzyskać lepsze warunki.

Tak, większość takich usług jest odpłatna.

Pomoc w otwarciu rachunku bankowego – w niektórych przypadkach banki wymagają obecności klienta, a partnerzy DEVETOPER oferują asystę za dodatkową opłatą (koszt od R$500 do R$2000 w zależności od usługi). Umowy z mediami (prąd, woda, internet) – deweloperzy czasem oferują tę usługę gratis, ale jeśli korzystasz z partnera DEVETOPER lub prawnika, może to kosztować dodatkowe R$500–R$1500.

Zawsze warto zapytać o pakiet usług, który oferuje agencja lub deweloper.

Raczej tak. W większych miastach, takich jak São Paulo, Rio de Janeiro czy Florianópolis, partnerzy DEVETOPER  mówią po polsku. Jednak w innych regionach wsparcie w języku polskim może być ograniczone, dlatego warto upewnić się wcześniej, czy partner DEVETOPER lub kancelaria prawna oferuje obsługę w języku polskim.

Rekomendowany czas pobytu to minimum 7-10 dni, aby:

To zależy od zasad współpracy. Jeśli klient jest już pod opieką innej agencji, mogą obowiązywać umowy lojalnościowe. Warto wcześniej skontaktować się z platformą DEVETOPER, aby omówić możliwość współpracy.

Koszty usług prawnika wahają się od 1% do 3% wartości nieruchomości, w zależności od stopnia skomplikowania transakcji. Minimalna opłata za obsługę prawną wynosi zazwyczaj od R$5000 do R$15 000, ale może być wyższa przy bardziej skomplikowanych zakupach.

Nie, jeśli nie możesz być obecny, możesz udzielić pełnomocnictwa notarialnego (procuração pública), które pozwoli wyznaczonemu przedstawicielowi na podpisanie aktu w Twoim imieniu. Pełnomocnictwo musi być: