Kambodża
Baza wiedzy
W naszej bazie pytań znajdziesz odpowiedź na wszystkie pytania związane z zakupem nieruchomości za granicą.
#
Wymagane dokumenty, podatki i procedury przy zakupie nieruchomości
- Kiedy potrzebuję numeru IDENTYFIKACJI PODATKOWEJ w Kambodży?
Numer podatkowy (Tax Identification Number – TIN) jest potrzebny przy zakupie nieruchomości, prowadzeniu działalności gospodarczej, zatrudnieniu lub przy składaniu deklaracji podatkowej.
- Jak załatwić numer IDENTYFIKACJI PODATKOWEJ w Kambodży?
Należy złożyć wniosek do General Department of Taxation (GDT). Wymagane dokumenty to m.in. paszport, wiza, dowód zamieszkania w Kambodży oraz – w przypadku firm – dokumenty rejestracyjne spółki.
- Jak otworzyć numer rachunku bankowego w Kambodży?
Trzeba udać się do banku z paszportem, ważną wizą (często przynajmniej typu „business” lub długoterminowa), dowodem adresu (np. umowa najmu) oraz – w przypadku firm – dokumentami rejestracyjnymi. Czasami banki wymagają lokalnego numeru telefonu i referencji.
- Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Kambodży przelewem z banku polskiego?
Tak, jest to możliwe, ale zależy od warunków sprzedawcy oraz banków pośredniczących. Przelew SWIFT w USD lub EUR jest akceptowany, ale trzeba liczyć się z dodatkowymi opłatami i wymaganiami co do dokumentacji.
- Czy w Kambodży dokumenty z Polski muszą być potwierdzone zaświadczeniem apostille?
Tak, Kambodża nie jest stroną Konwencji Haskiej, więc apostille nie jest wystarczające. Dokumenty muszą być zalegalizowane w MSZ RP, a następnie potwierdzone przez ambasadę Kambodży lub jej konsulat.
- Czy bank w Kambodży będzie wymagał potwierdzenia pochodzenia mojego finansowania?
Tak, zgodnie z międzynarodowymi przepisami AML (przeciwdziałanie praniu pieniędzy), bank może zażądać dokumentów potwierdzających pochodzenie środków – np. umowy sprzedaży nieruchomości, wyciągów bankowych, umów o pracę, itp.
- Czy banki w Kambodży honorują dokumenty od polskiego notariusza?
Nie bezpośrednio. Dokumenty notarialne z Polski muszą być przetłumaczone, zalegalizowane (jak wyżej) i często również poświadczone przez lokalnego prawnika w Kambodży.
- Jak mogę sprawdzić księgę wieczystą w sądzie w Kambodży?
W Kambodży nie ma powszechnie dostępnego systemu ksiąg wieczystych jak w Polsce.
Można uzyskać tzw. twardy tytuł własności (hard title) lub miękki tytuł (soft title). Aby sprawdzić status nieruchomości, należy:
udać się do biura katastralnego (Cadastral Office) lub skorzystać z usług prawnika, który sprawdzi dokumentację w rejestrach lokalnych (na poziomie okręgu).
Brakuje publicznych, elektronicznych baz danych.
- Jaki podatek zapłacę przy zakupie nieruchomości w Kambodży?
Podstawowy podatek to:
4% podatek od transferu własności (transfer tax), liczony od deklarowanej wartości nieruchomości.
Dodatkowe opłaty mogą obejmować taksę notarialną, koszty rejestracji i prowizję agenta.
- Jaki standard wykończenia mają nieruchomości deweloperskie w Kambodży?
Standard zależy od dewelopera, ale ogólnie:
Wysoki standard w większych miastach (Phnom Penh, Siem Reap, Sihanoukville): klimatyzacja, umeblowanie kuchni, podstawowe AGD. Średni/niski standard poza miastami: często wykończenie pod klucz, ale bez umeblowania i bez standardów europejskich.
Zawsze warto sprawdzić umowę deweloperską, bo różnice potrafią być znaczne.
- Jak wygląda złożenie wniosku w banku w Kambodży o udzielenie kredytu hipotecznego?
Dla obcokrajowców jest to bardzo trudne, ponieważ:
tylko nieliczne banki (np. ABA Bank, Canadia Bank) oferują kredyty cudzoziemcom, wymagany jest stały dochód w Kambodży, długoterminowa wiza i często współkredytobiorca lokalny, konieczne jest przedstawienie dokumentów finansowych, paszportu, statusu wizowego, a także dokumentacji nieruchomości, często wymagana jest wpłata własna na poziomie 30–50%.
Alternatywą jest zakup nieruchomości za gotówkę lub z pomocą zagranicznego finansowania (np. refinansowanie z Polski).
- Jakie są stawki prowizyjne dla pośrednika za sprzedaż nieruchomości w Kambodży?
Zazwyczaj wynoszą od 2% do 5% wartości nieruchomości. Prowizja bywa negocjowana, ale w przypadku sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego często płaci ją deweloper. Warto spisać umowę z agentem przed rozpoczęciem współpracy.
- Jakie procedury muszę spełnić, by otrzymać licencję na wynajem wakacyjny apartamentu w Kambodży?
Zarejestrować działalność gospodarczą lub firmę (jeśli wynajem jest prowadzony na dużą skalę), Uzyskać rejestrację podatkową w GDT, Zgłosić wynajem do lokalnego urzędu (Sangkat) – szczególnie jeśli obcokrajowcy będą najemcami, Zgłaszać dochód z najmu i płacić podatek (około 10%).
- Jaką wpłatę własną musi wpłacić klient z Polski kredytując nieruchomość w Kambodży?
Dla obcokrajowców minimalna wpłata własna to 30%–50%. Kredyty hipoteczne dla cudzoziemców są rzadkie, więc banki wymagają wysokiego wkładu własnego i stabilnych dochodów lokalnych.
- Jaki jest podatek roczny, gdy jesteś właścicielem nieruchomości w Kambodży?
Właściciele nieruchomości muszą płacić roczny podatek od nieruchomości (Property Tax):
0,1% od wartości przekraczającej 100 milionów rieli (ok. 25 000 USD).
Jeśli wartość nieruchomości nie przekracza tej kwoty – nie płacisz podatku rocznego.
- Jakie dokumenty muszę przygotować, by móc skorzystać z kredytu w banku w Kambodży?
Paszport z ważną wizą (często typu business), Potwierdzenie zamieszkania w Kambodży, Zaświadczenie o dochodach (lokalne lub zagraniczne – zależy od banku), Wyciągi bankowe (zwykle za 3–6 miesięcy), Umowa zakupu nieruchomości, Dokumenty dotyczące nieruchomości (np. soft/hard title).
Uwaga: nie wszystkie banki obsługują obcokrajowców!
- Jakie są opłaty miesięczne za nieruchomość w Kambodży?Opłaty miesięczne (czynsz administracyjny / tzw. maintenance fee) zależą od standardu budynku:Średnio 0,5–1,5 USD za m², W luksusowych apartamentowcach – nawet do 2,5 USD/m²,Obejmują m.in. ochronę, sprzątanie części wspólnych, windę, basen, siłownię itp.
- Jak długo pośrednik musi czekać na wypłatę prowizji w Kambodży?Zazwyczaj:Po podpisaniu umowy sprzedaży (SPA) i zaksięgowaniu pierwszej wpłaty klienta, W niektórych przypadkach – dopiero po pełnej zapłacie lub przekazaniu nieruchomości.Średni czas to 2–8 tygodni od podpisania umowy.
- Jaka prowizja dla pośrednika, czy jest stała czy zależy od nieruchomości?Standardowa stawka to 2–5% wartości nieruchomości, Może być niższa przy dużych transakcjach lub projektach promowanych przez platformy typu DEVETOPER, Czasami deweloper ustala własne warunki – np. bonusy za szybkie zamknięcie sprzedaży.
- Jak przebiega proces wypłaty prowizji dla pośrednika w Kambodży?Pośrednik wystawia fakturę lub umowę prowizyjną, Po zaksięgowaniu wpłaty od klienta, deweloper przelewa środki, Często wymagany jest raport sprzedaży i podpisanie potwierdzenia przez klienta, Przelew realizowany jest lokalnie lub zagranicznie – zgodnie z umową.
- Czy jest możliwość negocjacji prowizji przy większej ilości zainteresowanych klientów?Tak – wielu deweloperów oferuje wyższe stawki lub dodatkowe premie przy większej liczbie klientów, sprzedaży pakietowej lub w ramach kampanii.Możliwa jest też negocjacja niższej stawki jednostkowej, ale z większym wolumenem. DEVETOPER często wspiera takie ustalenia między pośrednikami a deweloperem.
- Czy pośrednik dostanie prowizję, gdy klient nie zakupi zgłoszonej w formularzu nieruchomości, tylko wybierze sobie inną?Tak, jeśli klient kupił jakąkolwiek nieruchomość u tego samego dewelopera za pośrednictwem zgłoszenia, pośrednik ma prawo do prowizji – o ile jest zarejestrowany jako źródło klienta.Ważne jest, by dane klienta były wcześniej formalnie przypisane do pośrednika.
- Jakiej wysokości jest podatek dochodowy od wynajmu nieruchomości w Kambodży?Właściciel zagraniczny wynajmujący nieruchomość płaci:10% podatku dochodowego od przychodu brutto (tzw. Tax on Rental Income), Dochód należy zgłosić do General Department of Taxation (GDT).
- Z jakimi kosztami stałymi należy się liczyć będąc właścicielem nieruchomości w Kambodży?Podatek roczny od nieruchomości: 0,1% (od wartości powyżej 25 000 USD), Opłaty administracyjne / maintenance fee: 0,5–2 USD/m², Media: prąd, woda, internet (średnio 30–80 USD/mies.), Ubezpieczenie (opcjonalne): 50–150 USD rocznie.Niektóre budynki doliczają też opłaty za zarządzanie lub fundusz remontowy.
- Jakiej wysokości jest podatek od wzbogacenia w Kambodży?W przypadku sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną:Nie ma bezpośredniego podatku od wzbogacenia (capital gains tax), Ale od 2024 r. planowane jest wprowadzenie 20% CGT (Capital Gains Tax) – przepisy wciąż się kształtują.W praktyce – do tej pory podatek pobierany był poprzez inne formy (np. VAT, CIT przy firmach).
- Co jest korzystniejsze: wziąć pożyczkę w Polsce czy w Kambodży?W Polsce: niższe oprocentowanie, większa dostępność, stabilniejsze prawo, ale brak zabezpieczenia na nieruchomości w Kambodży, W Kambodży: możliwe zabezpieczenie hipoteką, ale wyższe oprocentowanie (8–12%) i restrykcje dla cudzoziemców.Najczęstsze rozwiązanie: pożyczka w Polsce, zakup za gotówkę w Kambodży.
- Czy mogę przenieść hipotekę z innego kraju na nieruchomość kupowaną w Kambodży?Nie bezpośrednio. Kambodżańskie banki nie honorują zagranicznych hipotek jako zabezpieczenia,i nie oferują procedur refinansowania między krajami.Możesz jednak wykorzystać pożyczkę z Polski jako źródło środków na zakup za gotówkę.
- Jakie są dodatkowe koszty związane z zarządzaniem nieruchomością, np. przez agencję?
Opłata za zarządzanie: 10–20% miesięcznego czynszu, Dodatkowe koszty: reklama najmu, utrzymanie, naprawy, sprzątanie, opłaty dla portalu (np. Airbnb), Warto podpisać umowę z lokalnym zarządcą z jasnym zakresem usług.
- Czy mogę zainwestować w nieruchomość na cele komercyjne, np. otworzyć hotel lub biuro?Tak – ale tylko poprzez firmę zarejestrowaną w Kambodży.Można kupić lokal komercyjny lub wynająć budynek, Prowadzenie hotelu, biura lub restauracji wymaga licencji biznesowej, Cudzoziemcy często korzystają z lokalnych spółek lub partnerów.
- Jakie są zasady dotyczące zmian w użytkowaniu nieruchomości, np. przekształcenie mieszkania na biuro?Możliwe jest przekształcenie, ale:budynek musi dopuszczać działalność komercyjną, wymagane jest uzyskanie zgody zarządcy budynku i odpowiedniego urzędu (np. w Phnom Penh), należy również uzyskać licencję działalności gospodarczej, jeśli prowadzone będą usługi.
- Czy obcokrajowiec może dziedziczyć nieruchomość w Kambodży bez dodatkowych formalności?Tak, może. Dziedziczenie jest możliwe, ale:wymagane są prawne dokumenty dziedziczenia (testament lub potwierdzenie spadku), należy przerejestrować własność w urzędzie (dla hard title), dokumenty zagraniczne muszą być przetłumaczone i zalegalizowane.Warto wcześniej zabezpieczyć temat z pomocą prawnika.
- Czy deweloper w Kambodży jest zobowiązany do udzielania gwarancji na nowe nieruchomości?Tak, choć nie ma jednolitych regulacji jak w UE.Standardowa gwarancja obejmuje:1 rok na wady wykończeniowe, 5 lat na elementy konstrukcyjne (w wielu projektach),Zawsze warto sprawdzić zapisy umowy o gwarancji i serwisie posprzedażowym.
- Czy istnieją ograniczenia w zakresie przebudowy wnętrza nieruchomości w Kambodży?Tak, choć wewnętrzne zmiany są dozwolone, obowiązują pewne ograniczenia:nie można ingerować w elementy konstrukcyjne budynku, wymagane jest zezwolenie zarządcy budynku (condo), większe remonty mogą wymagać zgłoszenia do lokalnych władz.
- Jakie są wymagania dotyczące ubezpieczenia nieruchomości w Kambodży?Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe prawnie, ale jest zalecane. Obejmuje:ubezpieczenie mienia (pożar, zalanie, kradzież), OC najemcy (przy wynajmie), koszt: 50–150 USD rocznie, zależnie od wartości nieruchomości i zakresu polisy.Niektórzy deweloperzy wymagają ubezpieczenia przy finansowaniu z banku.
- Czy możliwe jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w Kambodży jako zabezpieczenie kredytu udzielonego przez zagraniczny bank?Nie. Kambodżański system prawny nie uznaje zagranicznych instytucji jako wierzycieli hipotecznych.Hipoteka może być ustanowiona wyłącznie na rzecz banków zarejestrowanych i licencjonowanych w Kambodży.
- Czy mogę przenieść własność nieruchomości w Kambodży na członka rodziny bez płacenia podatku?Niezupełnie. Darowizna wiąże się z opłatą od przeniesienia tytułu własności – 4%,niezależnie od relacji rodzinnych.Można próbować ująć to jako „dziedziczenie”, ale wymaga to odpowiedniej dokumentacji.
- Jakie są zasady opodatkowania zysków z wynajmu nieruchomości turystom w Kambodży?10% podatku dochodowego (Tax on Rental Income), Rejestracja działalności gospodarczej (jeśli wynajem jest regularny), Należy zarejestrować się w General Department of Taxation i składać deklaracje kwartalne lub roczne.
- Czy mogę bez problemu otworzyć rachunek bankowy w Kambodży? Czy potrzebuję do tego meldunku, zaświadczenia o podjęciu pracy lub rezydenturę?Tak, obcokrajowiec może otworzyć konto bankowe, jednak potrzebne są:paszport z ważną wizą (najlepiej biznesową lub długoterminową), dowód adresu w Kambodży (np. umowa najmu), niektóre banki mogą wymagać lokalnego numeru telefonu.Meldunek i rezydentura nie są wymagane, ale konto na wizie turystycznej bywa trudniejsze do uzyskania.
- Jaka jest aktualna sytuacja na rynku nieruchomości w Kambodży – czy ceny rosną, czy spadają?Rynek ustabilizował się po pandemii. Obecnie:W Phnom Penh i Siem Reap ceny lekko rosną (2–5% rocznie), W sektorze condo utrzymuje się duża podaż i konkurencja, co daje dobre warunki do negocjacji, Inwestycje zagraniczne (głównie z Chin, Korei i Singapuru) wspierają rozwój sektora premium.
- Czy banki wymagają specjalnych zabezpieczeń lub dodatkowych gwarancji od zagranicznych kupujących?Tak. Obcokrajowcy muszą spełnić:wyższy wkład własny (30–50%), stałe źródło dochodu lub biznes w Kambodży, w niektórych przypadkach – lokalny poręczyciel lub współkredytobiorca, pełną dokumentację finansową w języku angielskim.
- Czy można w Kambodży wynająć nieruchomość przed jej odbiorem, np. w ramach inwestycji na rynku wynajmu?Nie. Wynajem możliwy jest dopiero po przekazaniu kluczy i formalnym odbiorze nieruchomości.Niektórzy deweloperzy oferują programy gwarantowanego najmu (np. 6–8% rocznie), ale dopiero po zakończeniu budowy.
- Jakie są przykładowe warunki gwarancji na elementy nieruchomości, np. instalacje elektryczne i hydrauliczne w Kambodży?Zależy od dewelopera, ale standardowo:Instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, klimatyzacja: gwarancja 12–24 miesiące, Elementy konstrukcyjne (ściany, dach): 3–5 lat, Urządzenia AGD – zgodnie z gwarancją producenta.Dokładne warunki opisane są w umowie (SPA).
- Czy istnieje możliwość dokonania zmian w projekcie nieruchomości przed jej ukończeniem w Kambodży?Tak, część deweloperów dopuszcza modyfikacje, takie jak:zmiana układu ścian działowych, wybór wykończenia (kolorystyka, podłogi, armatura).Zmiany muszą być uzgodnione na wczesnym etapie budowy i mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami.
- Czy na nieruchomości mogą ciążyć jakiekolwiek ukryte zobowiązania finansowe w Kambodży?Tak – dlatego przed zakupem:należy przeprowadzić due diligence z pomocą prawnika, sprawdzić czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, długiem, zadłużeniem podatkowym, dotyczy to głównie „soft title” – brak centralnego rejestru zwiększa ryzyko.
- Czy nowa nieruchomość w Kambodży podlega dodatkowym regulacjom dotyczącym zrównoważonego budownictwa lub efektywności energetycznej?Nie ma obowiązkowych norm ekologicznych.Niektóre nowe projekty (szczególnie premium) stosują rozwiązania proekologiczne z własnej inicjatywy – panele słoneczne, systemy oszczędzania wody, Ale nie są one regulowane prawnie ani wymagane na poziomie krajowym.
- Czy Kambodża przewiduje specjalne warunki dla inwestorów zagranicznych, np. programy typu „złota wiza” dla kupujących nieruchomości?Nie ma oficjalnego programu „złotej wizy”.Ale:zakup nieruchomości za większą kwotę może pomóc w uzyskaniu wizy typu EB (business visa), inwestorzy mogą też ubiegać się o długoterminowy pobyt przez rejestrację spółki, trwają prace nad programami zachęcającymi inwestorów – warto śledzić zmiany.
- Czy są dostępne w Kambodży rzetelne raporty o stanie rynku nieruchomości i jakie instytucje je publikują?Tak, w Kambodży dostępne są raporty publikowane przez lokalne i międzynarodowe agencje nieruchomości oraz firmy doradcze. Do najczęściej cytowanych źródeł należą:CBRE Cambodia, Knight Frank Cambodia, Realestate.com.kh (portal z raportami kwartalnymi), Phnom Penh Post (dział nieruchomości).Raporty zawierają analizy cen, popytu, podaży i prognozy.
- Czy w Kambodży obowiązują regulacje dotyczące kontroli czynszów, jeśli planuję wynająć nieruchomość?Nie. W Kambodży nie obowiązują przepisy dotyczące kontroli czynszów. Wysokość czynszu ustalana jest swobodnie między stronami w umowie najmu.Zalecane jest jednak zawarcie umowy pisemnej z określeniem wysokości, czasu trwania i warunków wypowiedzenia.
- Czy nowa nieruchomość w Kambodży musi być ubezpieczona, a jeśli tak – jakie są minimalne wymagania dotyczące ubezpieczenia?Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe prawnie, ale:może być wymagane przez bank w przypadku kredytu, deweloperzy często oferują polisę ubezpieczeniową na pierwszy rok, typowe ubezpieczenie obejmuje: pożar, powódź, kradzież, szkody strukturalne, koszt ubezpieczenia to zazwyczaj 50–150 USD rocznie, w zależności od wartości nieruchomości i zakresu ochrony.
#
Rezerwacja, umowy i transakcje zakupu nieruchomości
- Czy jest potrzebna umowa współmałżeńska przy zakupie nieruchomości w Kambodży?
Kambodża nie wymaga umowy współmałżeńskiej, ale zagraniczni małżonkowie muszą pamiętać, że cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi w Kambodży. Mogą kupić jedynie nieruchomości (np. mieszkania) powyżej parteru w budynkach typu condo (condominium). Umowa współmałżeńska może być wymagana przez prawnika lub notariusza dla zabezpieczenia udziałów małżonków.
- Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Kambodży REVOLUTEM?
Technicznie możliwe, ale mało praktyczne i ryzykowne przy dużych kwotach. Revolut nie obsługuje wszystkich rodzajów przelewów międzynarodowych, a lokalni deweloperzy czy agenci mogą nie akceptować tej formy płatności. Lepiej użyć tradycyjnego banku.
- Czy podczas zakupu nieruchomości w Kambodży wszystkie polskie dokumenty muszą być przetłumaczone i potwierdzone poświadczeniem APOSTILLE?
Tak, wszystkie dokumenty z Polski muszą być przetłumaczone na język angielski lub khmerski i potwierdzone – ale nie wystarczy samo apostille. Kambodża nie należy do Konwencji Haskiej, więc konieczna jest legalizacja w MSZ w Polsce, a potem w ambasadzie Kambodży (np. w Berlinie).
- Czy przysługują mi ulgi przy zakupie nieruchomości w Kambodży?
Dla obcokrajowców nie przewidziano ulg podatkowych. W przypadku inwestorów rejestrujących firmę w Kambodży (np. przy zakupie ziemi przez spółkę) mogą wystąpić ulgi inwestycyjne, ale to osobny, bardziej złożony temat.
- Czy bank w Kambodży może zablokować mój przelew z Polski?
Tak, bank może wstrzymać środki do czasu wyjaśnienia pochodzenia pieniędzy. Przelewy międzynarodowe są kontrolowane pod kątem AML. Zaleca się dostarczyć:
umowę zakupu, dokument tożsamości, źródło finansowania (np. wyciąg z konta, umowę sprzedaży mieszkania w Polsce).
- Ile wynosi całość opłat przy zakupie nieruchomości w Kambodży?
Oto typowe koszty:
4% podatek od przeniesienia własności (od wartości nieruchomości), 1–3% koszty notarialne i rejestracyjne, Prowizja pośrednika (zwykle pokrywana przez sprzedającego lub dewelopera), Koszty tłumaczeń i legalizacji dokumentów (jeśli wymagane), Opłaty bankowe/przelewowe, jeżeli płacisz z zagranicy.
- Jak mogę bezpiecznie zakupić nową nieruchomość przez internet w Kambodży?
Skorzystaj z renomowanego pośrednika lub bezpośrednio z działu sprzedaży dewelopera, Weryfikuj firmę (opinie, numer rejestracyjny, certyfikaty), Poproś o wideo lub zdjęcia z budowy, Zawieraj umowy online tylko po skonsultowaniu z lokalnym prawnikiem, Przelewy realizuj przez bank, dopiero po podpisaniu umowy rezerwacyjnej/sprzedaży i weryfikacji dokumentów.
- Jak wygląda rezerwacja nieruchomości od dewelopera w Kambodży?
Podpisujesz umowę rezerwacyjną (Reservation Agreement), Wnosisz opłatę rezerwacyjną (zazwyczaj 1 000–5 000 USD, często bezzwrotna), Następnie przygotowywana jest umowa sprzedaży (Sales & Purchase Agreement – SPA), W SPA ustalone są harmonogram płatności i warunki przekazania nieruchomości.
- Jak przebiega cały proces kupna nieruchomości w Kambodży, od rezerwacji nieruchomości do momentu finalizacji?
Wybór nieruchomości, Rezerwacja (umowa + opłata), Podpisanie umowy sprzedaży (SPA), Weryfikacja dokumentów własności przez prawnika (hard title/soft title), Płatność według harmonogramu (zwykle w transzach), Rejestracja własności w urzędzie (dla hard title), Odbiór kluczy i zamieszkanie.
- Jak klient może zapłacić za nową nieruchomość w Kambodży?
Przelew międzynarodowy (SWIFT) w USD, Przelew lokalny w Kambodży (np. z konta w ABA Bank), W niektórych przypadkach gotówką (ale to ryzykowne), Revolut, Wise lub inna platforma — tylko jeśli deweloper to akceptuje (rzadko), Uwaga: przelew musi być zgodny z lokalnymi przepisami AML.
- Co jeżeli klientowi w Kambodży zabraknie finansowania na drugi termin wpłaty za nową nieruchomość? Czy pierwsza wpłata przepada?
Tak, w większości przypadków pierwsza wpłata (rezerwacja lub zaliczka) przepada, ponieważ umowy z deweloperami przewidują karę za niedotrzymanie harmonogramu płatności. Można spróbować negocjować przedłużenie terminu, ale to zależy od dewelopera.
- Jak mogę wysłać pieniądze, by zarezerwować nieruchomość w Kambodży?
Przelewem SWIFT w USD z polskiego konta do banku dewelopera, Z konta walutowego (USD) lub przez platformy typu Wise/Revolut (jeśli akceptowane), Rezerwacja jest zazwyczaj zabezpieczona umową – nie należy wysyłać pieniędzy bez jej podpisania i weryfikacji danych odbiorcy.
- Czy jest możliwe, że deweloper w Kambodży nie wywiąże się z umowy i nie skończy budowy?
Tak, to możliwe – dlatego:
Kupuj tylko od sprawdzonych deweloperów, Sprawdź, czy inwestycja ma licencję budowlaną i zatwierdzenie rządu, Zawsze podpisuj umowę z zapisami o karach umownych i zwrotach, Zleć prawnikowi weryfikację dokumentów przed wpłatą środków.
- Ile trwa zakup nowej nieruchomości w Kambodży?
Rezerwacja i umowa SPA: 1–2 tygodnie, Proces płatności i rejestracji: 1–2 miesiące (zależnie od rodzaju tytułu własności), Całość może potrwać 2–3 miesiące (lub dłużej przy zakupie off-plan).
- Jakie pełnomocnictwo jest potrzebne do zakupu nowej nieruchomości w Kambodży?
Pełnomocnictwo w języku angielskim lub khmerskim, Legalizowane w Polsce (MSZ) i w Ambasadzie Kambodży, Powinno zawierać: prawo do podpisywania umów, wpłaty środków, reprezentowania przed urzędami, rejestracji nieruchomości.
Najlepiej skonsultować treść z lokalnym prawnikiem.
- Kiedy dostanę klucze do nieruchomości, którą kupiłem podczas pobytu w Kambodży?
Jeśli nieruchomość jest gotowa: po podpisaniu umowy i pełnej płatności, czasem jeszcze tego samego dnia, W przypadku inwestycji w budowie – klucze zostaną przekazane po zakończeniu budowy i odbiorze technicznym.
Dokładny termin zawsze określa umowa.
- Czy mogę zapłacić za nieruchomość w Kambodży kryptowalutą?
Oficjalnie nie – rząd Kambodży nie uznaje kryptowalut jako legalnego środka płatniczego.
Niektórzy deweloperzy lub pośrednicy mogą zaakceptować krypto nieoficjalnie, ale zawsze trzeba to potwierdzić i przygotować konwersję do USD. Ryzyko jest wysokie – zalecane tylko z prawnikiem.
- Ile czasu ma nabywca nieruchomości w Kambodży na opłacenie wszelkich kosztów dotyczących transakcji?
Zależy od harmonogramu w umowie, ale najczęściej:
opłaty podatkowe (4%) należy uiścić w ciągu 1 miesiąca od podpisania umowy SPA, pozostałe opłaty (notarialne, rejestracja) są pobierane zgodnie z terminami zapisanymi w umowie.
Brak płatności w terminie może prowadzić do kar lub utraty rezerwacji.
- Czy jest konieczna rezydentura podczas zakupu nieruchomości w Kambodży?
Nie. Cudzoziemcy nie muszą być rezydentami Kambodży, aby kupić nieruchomość (np. apartament powyżej parteru).
Jednakże:
do rejestracji niektórych tytułów (np. hard title) może być potrzebna długoterminowa wiza lub adres w Kambodży, zakup ziemi jest niemożliwy bez obywatelstwa lub firmy kambodżańskiej.
- Jakie są możliwości i preferowane terminy wpłat u deweloperów w Kambodży?Najczęstsze opcje płatności:Standardowy harmonogram: 20% przy umowie, reszta w ratach co kilka miesięcy, Plan 50/50 lub 70/30, Niektórzy oferują plan z końcową wpłatą po odbiorze (np. 90/10), Przy gotówce – możliwe dodatkowe zniżki.Preferowane terminy są uzgadniane indywidualnie w SPA.
- Czy deweloper otrzyma moją płatność natychmiast, czy środki są przetrzymywane przez powiernika na koncie w celu zabezpieczenia transakcji?
W Kambodży płatność trafia bezpośrednio na konto dewelopera – system escrow (powierniczy) nie jest powszechnie stosowany. Dlatego tak ważna jest weryfikacja dewelopera i konsultacja z prawnikiem przed przelaniem środków.
- Co jeżeli klient wycofa się z kupna nieruchomości w Kambodży – czy przysługuje mu zwrot wpłaconej zaliczki?Najczęściej nie, ponieważ opłata rezerwacyjna lub zaliczka jest bezzwrotna.W niektórych przypadkach można odzyskać część kwoty – zależy to od zapisów w umowie i dobrej woli dewelopera.
- Czy klient otrzyma zwrot zaliczki wpłaconej za usługę zakwaterowania, gdy zrezygnuje z przyjazdu do Kambodży?To zależy od polityki rezerwacyjnej:Jeśli zakwaterowanie było rezerwowane przez DEVETOPER lub partnera, warto sprawdzić regulamin (często częściowy zwrot możliwy), Jeśli przez platformy jak Booking – obowiązują ich zasady (np. do 48h przed pobytem – darmowe odwołanie).
- Co w sytuacji, gdy to deweloper nie dotrzyma warunków umowy w Kambodży?Klient może dochodzić swoich praw na drodze prawnej (lokalny sąd lub arbitraż), Jeśli w umowie zawarte są kary umowne – można żądać odszkodowania lub zwrotu wpłat, Dlatego bardzo ważne jest posiadanie dobrze skonstruowanej umowy SPA i wsparcia prawnika od początku.
- Jaką wpłatę własną musi wpłacić klient z Polski kredytując nieruchomość w Kambodży?Jak wcześniej wspomniano – minimum 30%, a często nawet 40–50%.To zależy od banku, rodzaju nieruchomości i sytuacji finansowej klienta.
- Czy obywatel polski może bez problemu kupić nieruchomość w Kambodży?Tak, pod warunkiem że jest to nieruchomość typu condo (apartament) powyżej parteru.Obywatele Polski nie mogą nabyć ziemi ani budynków stojących bezpośrednio na gruncie, chyba że przez kambodżańską spółkę.
- Czy ceny nieruchomości podawane w ofertach są cenami brutto?Zazwyczaj nie – podane ceny to kwoty netto, bez uwzględnienia:podatku od przeniesienia własności (4%), opłat rejestracyjnych, prowizji pośrednika (jeśli płaci kupujący), ewentualnych kosztów notarialnych.Zawsze warto zapytać o całkowity koszt transakcji (tzw. all-in).
- Czy kupowanie nieruchomości w Kambodży na rynku pierwotnym jest bezpieczne?Tak – pod warunkiem sprawdzenia dewelopera.Bezpieczny zakup wymaga:weryfikacji licencji budowlanej, sprawdzenia historii dewelopera, podpisania przejrzystej umowy SPA, konsultacji z lokalnym prawnikiem.Zakup off-plan niesie zawsze większe ryzyko niż gotowy lokal.
- Czy mogę kupić nieruchomość w Kambodży za gotówkę?Tak – ale należy:zgłosić gotówkę powyżej 10 000 USD na granicy, zachować dokumenty potwierdzające pochodzenie środków, pamiętać, że większość transakcji odbywa się przelewem – gotówka może być trudniejsza do rozliczenia przez dewelopera lub bank.
- Czy kupno nieruchomości w Kambodży oznacza automatycznie przeniesienie rezydencji podatkowej do Kambodży?Nie. Sam zakup nieruchomości nie zmienia rezydencji podatkowej. Rezydencję uzyskuje się poprzez:przebywanie w Kambodży przez co najmniej 182 dni w roku, prowadzenie działalności gospodarczej lub posiadanie długoterminowej wizy.Dopiero wtedy można być uznanym za rezydenta podatkowego.
- Czy można kupić nieruchomość w Kambodży na osobę prawną?Tak. Obcokrajowcy mogą nabywać nieruchomości lub ziemię poprzez spółkę kambodżańską (z lokalnym partnerem).Firma musi być w 51% własnością obywatela Kambodży (nominee system), Alternatywą jest long-term lease lub zakup przez spółkę offshore z lokalną strukturą.
- Czy istnieją ograniczenia dla obcokrajowców przy zakupie nieruchomości w Kambodży?Tak:Obcokrajowcy nie mogą posiadać ziemi, Mogą kupić tylko apartamenty (condos) powyżej parteru, Łączna powierzchnia udziału cudzoziemców w danym budynku nie może przekroczyć 70%.
- Czy mogę wynająć nieruchomość od razu po zakupie, czy muszę spełnić dodatkowe formalności?Możesz, jeśli nieruchomość jest gotowa do zamieszkania i masz tytuł własności lub pełne prawo użytkowania.Do wynajmu krótkoterminowego (np. Airbnb):warto zarejestrować działalność, zgłosić wynajem do urzędu lokalnego, płacić 10% podatku dochodowego od najmu.
- Czy mogę przekazać nieruchomość w darowiźnie lub sprzedać ją w krótkim czasie po zakupie?Tak. Można sprzedać lub przekazać nieruchomość (np. w formie darowizny) nawet w krótkim czasie po zakupie,ale:konieczna będzie ponowna rejestracja tytułu, podatek od transferu (4%) naliczany jest każdorazowo, w przypadku sprzedaży może pojawić się podatek od wzbogacenia, jeśli zostanie wprowadzony.
- Czy mogę odsprzedać nieruchomość w Kambodży bez płacenia podatku od wzbogacenia?Obecnie nie ma oficjalnego podatku od wzbogacenia (capital gains tax),ale rząd planuje jego wprowadzenie – na poziomie 20% od zysku.W przyszłości taka sprzedaż może być opodatkowana, więc warto monitorować zmiany w przepisach.
- Jak wygląda sytuacja prawna, jeśli współwłaściciel nieruchomości nie zgadza się na jej sprzedaż?Bez zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomość nie może zostać sprzedana.W przypadku sporu:możliwe jest postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności, można także negocjować wykup udziału drugiej strony.
- Czy mogę ubiegać się o obywatelstwo Kambodży na podstawie zakupu nieruchomości?Nie bezpośrednio.Samo kupno nieruchomości nie daje prawa do obywatelstwa,ale obywatelstwo można uzyskać przez:inwestycję minimum 300 000–400 000 USD w uznanym projekcie, decyzję rządu lub króla (np. w przypadku dużych darowizn, działalności charytatywnej), lub małżeństwo i rezydencję przez min. 7 lat.
- Czy mogę uzyskać zwrot podatku VAT, jeśli kupuję nieruchomość jako firma w Kambodży?Tylko jeśli jesteś zarejestrowaną firmą w Kambodży i płatnikiem VAT (10%).Firma musi prowadzić działalność opodatkowaną VAT, Musisz zgłosić zakup jako środek trwały i złożyć deklarację VAT.Nie dotyczy osób fizycznych ani firm zagranicznych bez lokalnej rejestracji.
- Czy mogę uzyskać zwrot podatku VAT, jeśli kupuję nieruchomość jako firma w Kambodży?Tylko jeśli jesteś zarejestrowaną firmą w Kambodży i płatnikiem VAT (10%).Firma musi prowadzić działalność opodatkowaną VAT, Musisz zgłosić zakup jako środek trwały i złożyć deklarację VAT.Nie dotyczy osób fizycznych ani firm zagranicznych bez lokalnej rejestracji.
- Czy istnieją ograniczenia dotyczące liczby nieruchomości, które mogę kupić w Kambodży?Nie ma limitu ilościowego,ale cudzoziemcy mogą kupować tylko apartamenty (condos) powyżej parteru, i nie mogą posiadać więcej niż 70% udziałów w jednym budynku.
- Czy mogę uzyskać prawo pobytu w Kambodży, kupując nieruchomość?Nie automatycznie.Zakup nieruchomości nie daje rezydentury, ale:możesz ubiegać się o wizę długoterminową (EB) jako inwestor, regularne odnawianie takiej wizy daje praktyczną możliwość długotrwałego pobytu.
- Czy są ograniczenia dotyczące wysokości zadatku przy umowie przedwstępnej w Kambodży?Nie ma sztywno ustalonych limitów, ale:standardowy zadatek to 5–20% ceny nieruchomości, jego wysokość ustalana jest indywidualnie w SPA (Sales & Purchase Agreement), warto dodać zapisy o warunkach zwrotu lub utraty zadatku.
- Czy możliwe jest przeprowadzenie transakcji zakupu nieruchomości przez pełnomocnika w Kambodży?Tak – to częsta praktyka.Wymagane jest pełnomocnictwo:przetłumaczone na angielski (lub khmerski), legalizowane w MSZ w Polsce i w Ambasadzie Kambodży, obejmujące prawo do reprezentowania przy podpisaniu umowy, płatnościach i rejestracji tytułu.
- Czy pełnomocnik dokończy moją transakcję zakupu nieruchomości w Kambodży, gdy zabraknie mi czasu?Tak. To powszechna praktyka.Pełnomocnik może podpisać umowę, dokonać płatności i zarejestrować tytuł własności,pod warunkiem że posiada odpowiednio przygotowane pełnomocnictwo (notarialne, zalegalizowane, przetłumaczone).
- Jakie są potencjalne ryzyka związane z zakupem nieruchomości w Kambodży?Ryzyko prawne: brak centralnego rejestru nieruchomości, różnice między „hard” i „soft title”, Niestabilność gospodarcza i polityczna (choć względnie spokojna w ostatnich latach), Ryzyko pogodowe: powodzie (szczególnie w Phnom Penh), Zmienność regulacji – możliwe wprowadzenie podatku od zysków kapitałowych lub zmiany dla cudzoziemców.Dlatego ważna jest opieka prawnika i wybór renomowanego dewelopera.
- Jakie są możliwości finansowania zakupu nieruchomości w walucie obcej?Kambodżański rynek jest oparty głównie na dolarze amerykańskim (USD), Kredyty hipoteczne udzielane są zwykle w USD – rzadko w KHR, Cudzoziemcy mogą też wykorzystać finansowanie z zagranicy (np. z Polski) i przeliczyć środki na USD, Niektóre banki dopuszczają wpłaty z zagranicy, ale wymagają dokumentacji AML.
- Czy można odstąpić od umowy z deweloperem w przypadku niezgodności nieruchomości ze specyfikacją w Kambodży?Tak – pod warunkiem, że:niezgodność jest istotna (np. mniejszy metraż, inny standard), umowa SPA zawiera zapis o prawie odstąpienia.Warto zawczasu zadbać o klauzule chroniące kupującego oraz dokumentację zdjęciową i opisową.
- Czy w Kambodży obowiązuje prawo ochrony konsumenta przy zakupie nieruchomości od dewelopera?Tylko w ograniczonym zakresie.Nie istnieje tak rozwinięty system ochrony jak w UE.Dlatego kluczowa jest:treść umowy SPA, pomoc prawnika, wybór sprawdzonego dewelopera z dobrą reputacją.
- Czy umowa przedwstępna zakupu jest obowiązkowa w Kambodży i jakie są jej warunki?Nie jest obowiązkowa, ale bardzo zalecana.Najczęściej zawierana jest:umowa rezerwacyjna (reservation agreement) lub umowa sprzedaży SPA (Sales & Purchase Agreement),z określeniem: ceny, harmonogramu wpłat, kar umownych, terminów, warunków odstąpienia.
- Czy w Kambodży istnieją ograniczenia dotyczące sprzedaży nowej nieruchomości przed określonym czasem (np. zakaz sprzedaży przez 5 lat)?Nie ma ustawowych ograniczeń czasowych.Możesz sprzedać nieruchomość nawet zaraz po jej zakupie,chyba że umowa z deweloperem zawiera klauzulę zakazu cesji (resale restriction) – co zdarza się w przypadku nieruchomości w programie z gwarantowanym najmem.
#
Przyjazd klienta do Bułgarii
- Czy w małżeństwie bez rozdzielności majątkowej muszą przyjechać obydwoje małżonkowie aby kupić nieruchomość w Kambodży?
Tak, jeśli zakup dokonywany jest wspólnie, to oboje małżonkowie powinni być obecni przy podpisywaniu umowy lub jeden z nich musi posiadać pełnomocnictwo (przetłumaczone i zalegalizowane). W przypadku zakupu na jedną osobę (nawet w małżeństwie) – zależy to od lokalnego prawnika i rodzaju tytułu własności (hard vs soft title).
- Czy od razu mogę zamieszkać w nieruchomości, którą kupiłem od dewelopera w Kambodży?
Tak, jeśli nieruchomość jest ukończona i przekazana (tzw. handover), można się wprowadzić. W przypadku zakupu „na planie” (off-plan), trzeba poczekać na zakończenie budowy i odbiór. Upewnij się, że masz tymczasowy akt własności lub potwierdzenie przekazania kluczy.
- Jaki mam czas po obejrzeniu nieruchomości w Kambodży do podjęcia decyzji o zakupie?
Nie ma formalnego terminu – czas rezerwacji uzgadniany jest indywidualnie. Deweloperzy często dają 7–14 dni na wpłatę zadatku lub podpisanie rezerwacji. Po tym czasie nieruchomość może zostać wystawiona ponownie.
- Czy będzie tłumacz na miejscu podczas mojego pobytu i transakcji w Kambodży?
Zależy od partnera DEVETOPER lub dewelopera – większość renomowanych firm oferuje anglojęzycznego doradcę. Jeśli nie znasz angielskiego, warto wynająć tłumacza prywatnie (angielski–polski lub angielski–khmerski). Można też załatwić tłumacza zdalnie (np. przez telefon lub Zoom).
- Czy mogę liczyć na prawnika podczas zakupu nieruchomości w Kambodży?
Zdecydowanie tak – wynajęcie lokalnego prawnika to standard przy zakupie nieruchomości. Koszt: ok. 500–1500 USD, zależnie od zakresu usług. Prawnik sprawdza dokumenty, legalność inwestycji, reprezentuje klienta przed urzędami i często pomaga z tłumaczeniami.
- Czy muszę przyjeżdżać do Kambodży, by kupić przez platformę DEVETOPER nieruchomość?
Nie, nie jest to konieczne. Zakup można przeprowadzić zdalnie – poprzez pełnomocnictwo i podpisanie dokumentów online, a partner platformy DEVETOPER pomoże w obsłudze formalnej. Osobista wizyta jest jednak zalecana przy finalizacji i odbiorze nieruchomości.
- Czy partner platformy DEVETOPER może pomóc podczas zawierania umów typu (prąd, woda, internet) po zakupie nieruchomości w Kambodży?
Tak, partnerzy lokalni platformy DEVETOPER oferują usługę wsparcia po zakupie, w tym pomoc przy:
podłączeniu mediów (prąd, woda), rejestracji internetu, kontakcie z zarządcą nieruchomości i obsługą administracyjną.
- Czy jest możliwy odbiór klienta z lotniska w Kambodży?
Tak, wielu partnerów lokalnych (w tym współpracujących z DEVETOPER) oferuje odbiór z lotniska, transfer do hotelu lub inwestycji, a także opiekę tłumacza i doradcy podczas całego pobytu.
- Czy zakwaterowanie na czas pobytu w Kambodży jest wliczone w cenę zakupu nieruchomości?
Nie jest to standard, ale niektórzy deweloperzy oferują zakwaterowanie jako bonus promocyjny, np. kilka nocy w apartamencie pokazowym lub pobliskim hotelu. Warto zapytać o to przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
- Ile gotówki mogę zabrać ze sobą do Kambodży?
Można wwieźć do Kambodży:
do 10 000 USD (lub równowartość w innej walucie) bez deklarowania, Kwoty powyżej muszą być zgłoszone celnikom przy wjeździe.
W praktyce, warto ograniczyć się do niezbędnej kwoty i korzystać z przelewów bankowych.
- Ile nieruchomości mogę zobaczyć podczas przyjazdu do Kambodży?
Nie ma limitu – wszystko zależy od czasu i organizacji. Przeciętnie w ciągu jednego dnia można obejrzeć 4–6 nieruchomości, a podczas krótkiego pobytu (3–5 dni) nawet 10–15. Partnerzy platformy DEVETOPER pomogą zaplanować trasę i spotkania.
- Co jeżeli klient nie zdąży na samolot i nie pojawi się na lotnisku w Kambodży?
W takim przypadku:
należy jak najszybciej poinformować lokalnego partnera lub doradcę, harmonogram wizyt i spotkań zostanie przesunięty, można też zorganizować zdalną kontynuację procesu, jeśli pobyt trzeba przełożyć.
Większość partnerów jest elastyczna, o ile zostanie zachowana komunikacja.
- Jak mogę zarezerwować apartament na pobyt podczas zakupu nieruchomości w Kambodży?
Bezpośrednio przez platformę DEVETOPER (jeśli oferuje wsparcie concierge), Przez partnera lokalnego lub Alternatywnie przez Booking, Agoda lub Airbnb.
Warto rezerwować blisko interesującej dzielnicy, np. BKK1 w Phnom Penh.
- Czy mogę liczyć na wsparcie podczas negocjacji warunków zakupu nieruchomości od dewelopera w Kambodży?Tak – partnerzy lokalni (w tym DEVETOPER) aktywnie wspierają negocjacje ceny, harmonogramu i bonusów (np. darmowe wyposażenie, miejsce parkingowe). Warto korzystać z ich doświadczenia.
- Czy dodatkowe usługi typu pomoc w otwarciu rachunku bankowego, czy umowy z mediami są dodatkowo płatne w Kambodży?Zwykle tak, ale:Często są one wliczone w pakiet premium oferowany przez partnerów (np. concierge), Koszt zależy od zakresu pomocy – np. 50–200 USD za komplet usług administracyjnych.Warto to ustalić z partnerem przed przylotem.
- Czy klient ma wsparcie polskojęzyczne na każdym etapie transakcji w Kambodży?Tak – w ramach współpracy z DEVETOPER możliwe jest pełne wsparcie w języku polskim (zdalnie lub na miejscu),Jednak nie każdy lokalny partner mówi po polsku, więc kontakt często odbywa się przez polskojęzycznego doradcę DEVETOPER lub tłumacza.
- Ile dni pobytu w Kambodży powinien zarezerwować klient, by zakupić nieruchomość?Optymalny pobyt to 5–7 dni roboczych – pozwala na:Obejrzenie nieruchomości, Spotkania z agentem, prawnikiem i bankiem, Podpisanie umów i założenie konta bankowego.W nagłych wypadkach zakup można skrócić do 2–3 dni przy wsparciu lokalnych doradców.
- Czy platforma DEVETOPER obsłuży klienta, który przyjechał do Kambodży na zaproszenie innego biura nieruchomości?Tak, ale z poszanowaniem ustaleń między pośrednikami. DEVETOPER może zapewnić pomoc językową, prawną i organizacyjną – ale jeśli klient jest formalnie przypisany do innego biura, DEVETOPER nie może ingerować w sprzedaż bez zgody tej agencji.
- Ile wynosi honorarium prawnika przy zakupie nieruchomości w Kambodży?Średnio:500–1500 USD,Zależnie od zakresu usług: analiza umowy, reprezentacja, rejestracja tytułu, tłumaczenia itp.Niektórzy prawnicy oferują pakiety z ryczałtem, zwłaszcza przy współpracy z platformami typu DEVETOPER.
- Czy muszę stanąć do podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży w Kambodży osobiście?Nie – możesz to zrobić przez pełnomocnika, pod warunkiem że pełnomocnictwo:jest wystawione w Polsce, przetłumaczone na angielski/khmerski, zalegalizowane przez MSZ i Ambasadę Kambodży.
