Kostaryka

Numer podatkowy NITE lub DIMEX (dla rezydentów) potrzebny jest, gdy:
• rejestrujesz działalność,
• wynajmujesz nieruchomość,
• rozliczasz podatki.
Nie jest wymagany do zakupu nieruchomości.

W urzędzie skarbowym Ministerio de Hacienda.
Obcokrajowcy muszą przedstawić paszport + akt własności nieruchomości lub umowę najmu.

W lokalnym banku (BAC, BCR, Banco Nacional).
Wymagane:
• paszport,
• potwierdzenie adresu,
• wyjaśnienie źródła dochodu,
• numer NITE (jeśli dotyczy).

Tak — przelew SWIFT na konto powiernicze (escrow) prawnika lub dewelopera.

Tak — wszystkie dokumenty muszą mieć apostille i tłumaczenie na hiszpański.

Tak — to jeden z najbardziej restrykcyjnych krajów pod względem AML.
Przed transakcją musisz udowodnić źródło środków (umowy, PIT-y, sprzedaż majątku, wyciągi).

Tak, ale wyłącznie po apostille i tłumaczeniu przysięgłym.

W systemie publicznym Registro Nacional – wyszukiwanie jest jawne i każdy prawnik może uzyskać raport.

Łączne koszty zakupu to 3,5–5% (podatek transferowy + notariusz + rejestracja).

Zależnie od projektu — od standardu podstawowego po luksusowy.
Najczęściej:
• wykończone łazienki,
• kuchnia w standardzie „basic”,
• klimatyzacja w wybranych pomieszczeniach.

Bank wymaga:
• udokumentowanie dochodu,
• potwierdzenie źródła środków,
• wyciągi bankowe,
• zaświadczenia podatkowe.
Uwaga: banki niechętnie udzielają kredytów obcokrajowcom.

Standard rynku: 5–6% wartości nieruchomości.

• rejestracja w Ministerstwie Finansów,
• zgłoszenie działalności,
• prowadzenie księgowości,
• zgłoszenie obiektu jako najem krótkoterminowy.

Jeśli uda się otrzymać kredyt — zwykle 40–50% wkładu własnego.

Podatek od nieruchomości (impuesto de bienes inmuebles):
0,25% wartości katastralnej rocznie.

• paszport,
• wyciągi bankowe,
• PIT-y,
• lista majątku i zobowiązań,
• źródło finansowania (obowiązkowe),
• tłumaczenia przysięgłe.

• opłaty wspólnotowe (od 50–300 USD),
• ubezpieczenie nieruchomości,
• media,
• ewentualny serwis basenu/ogrodu.

Prowizja jest wypłacana po finalizacji i rejestracji transakcji — zwykle 3–10 dni.

Najczęściej stała — 5–6%, czasami negocjowalna.

Prowizję wypłaca deweloper lub sprzedający z konta escrow po rejestracji przeniesienia własności.

Tak — możliwa negocjacja przy dużych transakcjach.

Tak, jeśli zakup nastąpił dzięki pracy pośrednika zgodnie z umową.

Standardowy podatek dochodowy od najmu:
• 10–15% (małe firmy),
• 30% (pełna działalność gospodarcza).

• podatki,
• ochrona (często obowiązkowa),
• ubezpieczenie,
• opłaty wspólnotowe,
• prace konserwacyjne.

15% od zysku ze sprzedaży, jeśli nieruchomość nie była głównym miejscem zamieszkania.

W praktyce: w Polsce, bo banki w Kostaryce rzadko finansują obcokrajowców.

Nie — Kostaryka nie uznaje zagranicznych hipotek.

10–25% wartości przychodu z najmu.

Tak — obcokrajowcy mogą prowadzić działalność komercyjną bez ograniczeń.

Wymaga to zgody lokalnego urzędu i wspólnoty.

Tak — prawo Kostaryki nie ogranicza dziedziczenia przez cudzoziemców.

Tak — gwarancja obejmuje 1 rok na wady ukryte i 5 lat na konstrukcję.

Można przebudowywać wnętrza, jeśli nie narusza to struktury i nie wymaga pozwolenia budowlanego.

Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, ale jest wysoce zalecane ze względu na klimat i ryzyko trzęsień ziemi.

Nie — hipoteka może zabezpieczać tylko kredyt udzielony przez bank kostarykański.

Darowizny podlegają opodatkowaniu według stawki 1–2% wartości.

Zysk z najmu podlega podatkowi dochodowemu oraz rejestracji działalności.

Można otworzyć jako nierezydent, ale banki mogą wymagać dodatkowych dokumentów potwierdzających źródło dochodu i powód otwarcia konta.

Ceny rosną, szczególnie w Guanacaste, Jacó, Manuel Antonio i La Fortuna — regiony te są bardzo turystyczne.

Tak — zazwyczaj wymagają wysokiego wkładu własnego i dodatkowych dokumentów finansowych.

Nie — wynajem możliwy jest dopiero po odbiorze i rejestracji w Registro Nacional.

Zazwyczaj 1 rok gwarancji na instalacje i wykończenie, 5 lat na konstrukcję.

Tak — zależy to od dewelopera i etapu budowy.

Tak — dlatego prawnik musi przeprowadzić pełny raport z Registro Nacional przed podpisaniem umowy.

Tak — rejestracja jest obowiązkowa i wykonywana przez notariusza.

Nie ma tak szczegółowych norm jak w UE, ale stosuje się lokalne przepisy budowlane i ochrony środowiska.

Nie ma programu Golden Visa, ale zakup nieruchomości pomaga w uzyskaniu wizy Inversionista (min. 150 000 USD inwestycji).

Tak — publikują je m.in. Costa Rica Global Association of REALTORS®, lokalne MLS, prywatne analizy rynku i agencje rządowe.

Nie ma kontroli czynszów — rynek wynajmu jest wolny.

Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, ale zalecane: od ognia, trzęsień ziemi, powodzi i huraganów.

Odbiór przeprowadzany jest z deweloperem, sporządza się listę usterek (punch list). Poprawki realizowane są przed finalnym przekazaniem.

W Kostaryce nie ma PCC — kosztem są podatki rejestracyjne i opłaty notarialne (łącznie 3,5–5%).

Tak — Revolut może wykonać przelew międzynarodowy SWIFT.
Przelew trafia zazwyczaj na konto powiernicze prawnika lub powiernika (escrow).

Tak — wszystkie dokumenty zagraniczne używane w procesie muszą mieć apostille i tłumaczenie na język hiszpański.

Nie. Jeśli małżonkowie mają wspólność majątkową, wystarczy pełnomocnictwo notarialne dla jednej osoby, przetłumaczone na hiszpański i z apostille.

Nie ma specjalnych ulg dla obcokrajowców.
Standardowe opłaty obowiązują wszystkich jednakowo.

Tak — jeśli nie udokumentujesz źródła środków. Banki w Kostaryce mają bardzo rygorystyczne wymogi AML.

Łącznie około 3,5–5% ceny nieruchomości (notariusz + podatki + rejestracja).

Najbezpieczniej przez rachunek powierniczy (escrow account) oraz z udziałem licencjonowanego prawnika, który sprawdza księgę wieczystą.

Podpisuje się reservation agreement i wpłaca depozyt — zwykle 5–10% ceny — na konto powiernicze.

• Rezerwacja

• Weryfikacja tytułu własności przez prawnika

• Sporządzenie umowy kupna

• Otworzenie rachunku escrow

• Przelew środków

• Podpisanie aktu

• Rejestracja w Registro Nacional

• Przekazanie kluczy

• przelew SWIFT
• przelew na rachunek escrow
• finansowanie lokalnym kredytem (trudne dla obcokrajowców)

Zależy od umowy rezerwacyjnej.
Najczęściej depozyt przepada, chyba że klient ma w umowie „contingency clause”.

Na konto escrow wyznaczone przez prawnika lub dewelopera.
Nigdy bezpośrednio na konto osoby prywatnej.

Tak — dlatego tak ważne jest korzystanie z konta escrow i prawników.
W Kostaryce nie ma systemu VEFA jak we Francji.

Najczęściej 30–60 dni, przy gotowej nieruchomości nawet krócej.

Pełnomocnictwo notarialne z apostille + tłumaczenie na hiszpański.

Po rejestracji w Registro Nacional — zwykle kilka dni po podpisaniu aktu.

Bezpośrednio — nie.
Ale możesz zamienić krypto na USD i wykonać przelew bankowy na konto escrow.

Opłaty muszą być wniesione przed rejestracją aktu — zwykle 1–3 dni od podpisania.

Nie — obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości tak samo jak obywatele Kostaryki.

Standard:
• 5–10% rezerwacja
• 20–40% podczas budowy
• 50–70% przy odbiorze

Środki trafiają najpierw na konto powiernicze (escrow), a dopiero potem — po spełnieniu warunków — do dewelopera.

Zależy od umowy.
Standardowo depozyt przepada, chyba że są klauzule ochronne.

To zależy od zasad obiektu.
Nie dotyczy transakcji zakupu nieruchomości.

Klient może żądać zwrotu wpłat z konta escrow lub odszkodowania — decyzję podejmuje prawnik.

Jeśli bank udzieli kredytu (bardzo rzadko), to zazwyczaj wymaga 40–50% wkładu własnego.

Tak — nie ma żadnych ograniczeń dla obcokrajowców, z wyjątkiem strefy 50 metrów przy plaży (państwowa).

Tak — podawane ceny zawierają całkowitą kwotę sprzedaży, bez podatków i kosztów rejestracji.

Bezpieczne, o ile transakcję prowadzi licencjonowany prawnik i wszystkie środki idą przez escrow.

Tak, ale wyłącznie przez przelew bankowy. Fizyczna gotówka jest zabroniona.

Nie — zakup nie daje rezydencji.

Tak — najczęściej poprzez spółkę SRL (odpowiednik polskiej sp. z o.o.).

Nie — z wyjątkiem terenów w pierwszej linii brzegowej (strefa maritime), które są własnością państwa.

Można wynajmować od razu. Dla najmu turystycznego trzeba zarejestrować działalność i zgłosić się do podatków.

Tak — nie ma ograniczeń czasowych.

Podatek wynosi 15% od zysku.
Nie ma pełnego zwolnienia jak we Francji.

Potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lub postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności.

Nie — zakup nie daje żadnych przywilejów imigracyjnych.

Nie — w Kostaryce nie ma odliczeń VAT od zakupu nieruchomości.

Nie — można kupować dowolną liczbę.

Nie automatycznie, ale zakup pomaga w procedurze pobytowej typu Rentista lub Inversionista.

Nie — zależy to wyłącznie od umowy z deweloperem.

Tak — pełnomocnictwo z apostille jest w pełni honorowane.

Tak — pełnomocnik może podpisać wszystkie dokumenty i zamknąć proces.

• brak scentralizowanego nadzoru nad deweloperami
• strefy przybrzeżne objęte szczególnymi regulacjami
• problemy z infrastrukturą w niektórych regionach
• ryzyko klęsk naturalnych (trzęsienia ziemi, huragany)

Możliwe jest finansowanie w USD, ale banki są bardzo ostrożne wobec nierezydentów.

Tak — kupujący może odstąpić lub żądać odszkodowania, zależnie od zapisów umowy.

Tak, lecz jest słabsze niż w Europie. Dlatego kluczowa jest rola prawnika.

Tak — umowa rezerwacyjna lub kupna jest standardem i określa warunki depozytu oraz terminy.

Nie — nieruchomość można sprzedać w dowolnym momencie.

Nie istnieje — Kostaryka nie stosuje ulg VAT przy zakupie nieruchomości.

Nie. W Kostaryce oboje małżonkowie nie muszą być obecni — wystarczy pełnomocnictwo notarialne dla jednego z nich, poświadczone i przetłumaczone na hiszpański.

Tak, jeśli inwestycja jest ukończona i podpisano akt własności (escritura). W przypadku budowy — dopiero po dokonaniu formalnego odbioru.

Zwykle 24–72 godziny. Najlepsze oferty, szczególnie w Guanacaste, Tamarindo i Jacó, schodzą bardzo szybko.

Tak — DEVETOPER zapewnia wsparcie tłumacza hiszpańsko-angielskiego, a w razie potrzeby dostępne są tłumaczenia na język polski.

Tak. W Kostaryce prawnik jest absolutnie obowiązkowym elementem transakcji. Prowadzi proces, sprawdza stan prawny działki i sporządza akt notarialny.

Nie. Zakup można wykonać w 100% zdalnie przez notarialne pełnomocnictwo.

Tak — partner lokalny może pomóc w podłączeniu mediów i zawarciu odpowiednich umów.

Tak — możliwy po wcześniejszym ustaleniu. Odbiór realizowany jest z lotniska w San José (SJO) lub Liberia (LIR).

Nie, ale partner DEVETOPER może pomóc w rezerwacji zakwaterowania.

Do 10 000 USD bez deklaracji. Wyższe kwoty trzeba zgłosić służbom celnym.

Zwykle 3–5 dziennie, zależnie od odległości — w Kostaryce lokalizacje są oddalone, a drogi często górskie lub lokalne.

Partner DEVETOPER dostosuje plan oglądania i przesunie wszystkie wizyty.

Można dokonać rezerwacji przez Booking, Airbnb lub przez partnera DEVETOPER, który wskaże sprawdzone miejsca.

Tak. DEVETOPER pomaga w negocjacjach, a prawnik lokalny analizuje wszystkie zapisy umowy.

Tak — nie są częścią ceny nieruchomości.

Tak — oferujemy wsparcie w języku polskim i hiszpańskim.

Optymalnie 4–6 dni, aby obejrzeć nieruchomości, spotkać się z prawnikiem i ewentualnie podpisać rezerwację.

Tak — klient musi tylko jasno poinformować o zmianie reprezentacji.

Zwykle 1–1,5% wartości nieruchomości (stawki ustawowe).

Nie — transakcję można podpisać przez pełnomocnika lub w polskiej kancelarii z apostille.