Urugwaj

Numer podatkowy (RUT – Registro Único Tributario lub CI Fiscal) jest potrzebny przy zakupie nieruchomości, rejestracji umowy notarialnej, otwarciu konta bankowego, a także przy rozliczaniu podatków od wynajmu lub sprzedaży.

Numer RUT wydaje urząd skarbowy Dirección General Impositiva (DGI). Wymagane są: paszport, adres w Urugwaju (np. adres nieruchomości lub hotelu) i formularz zgłoszeniowy. Proces trwa 1–3 dni robocze. DEVETOPER pomaga w uzyskaniu numeru RUT.

Cudzoziemcy mogą otworzyć konto w dolarach lub peso urugwajskim w bankach takich jak Santander, Itaú, Scotiabank lub BROU. Wymagane są: paszport, adres, referencje bankowe z kraju pochodzenia i kopia umowy zakupu nieruchomości. Nie jest wymagana rezydentura.

Tak. Przelewy międzynarodowe SWIFT w USD są powszechnie akceptowane. Urugwaj nie ma kontroli walutowych, więc środki mogą być przesłane bez ograniczeń.

Tak, Urugwaj wymaga apostille na dokumentach zagranicznych (pełnomocnictwa, akty małżeństwa, oświadczenia bankowe). Tłumaczenia muszą być wykonane przez tłumacza przysięgłego w Urugwaju.

Tak. Banki muszą przestrzegać zasad Ley de Prevención de Lavado de Activos (ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy). Należy przedstawić dowód źródła środków – np. wyciąg z konta lub akt sprzedaży innej nieruchomości.

Tak, o ile są przetłumaczone na hiszpański i mają klauzulę apostille.

Księgi wieczyste prowadzi Registro de la Propiedad Inmueble. Każdy notariusz (Escribano Público) może uzyskać oficjalny odpis tytułu własności, historii nieruchomości i ewentualnych obciążeń.

Kupujący płaci 2% podatku od wartości katastralnej (ITP – Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales). Sprzedający płaci taki sam podatek po swojej stronie.

Większość nowych inwestycji (Montevideo, Punta del Este) oferuje standard „turn-key”: pełne wykończenie, kuchnia, łazienki, klimatyzacja i wyposażenie wspólnych stref (basen, siłownia, parking).

Wniosek składa się w lokalnym banku. Wymagane są: paszport, dowód dochodu, historia kredytowa i dokumenty nieruchomości. Oprocentowanie wynosi 5–7% rocznie, a okres kredytowania do 20 lat.

Standardowa prowizja to 3% + VAT (22%) od ceny sprzedaży, płatna przez kupującego i sprzedającego po połowie.

Wystarczy zgłosić działalność do urzędu turystyki Ministerio de Turismo i zarejestrować się w urzędzie skarbowym DGI. Dodatkowo wymagana jest polisa ubezpieczeniowa i zgodność z przepisami budowlanymi.

Dla nierezydentów minimalny wkład własny to 30–40% wartości nieruchomości.

Podatek lokalny Contribución Inmobiliaria wynosi od 0,25% do 1,2% wartości katastralnej. W miastach pobierany jest przez gminy (np. Intendencia de Montevideo).

Paszport, dowód dochodu, historia kredytowa, TIN (RUT), wycena nieruchomości, umowa przedwstępna i referencje bankowe.

Średnie koszty utrzymania to 100–200 USD miesięcznie (opłaty wspólnoty Gastos Comunes, woda, prąd, internet, podatek gminny).

Pośrednik otrzymuje prowizję w dniu podpisania aktu notarialnego lub maksymalnie kilka dni po rejestracji w Registro de la Propiedad.

Zwykle 3%, ale przy dużych projektach deweloperskich może być negocjowana.

Kupujący wpłaca prowizję na konto pośrednika lub kancelarii, która nadzoruje prawidłowy przepływ środków.

Tak, przy wielu transakcjach prowizja może spaść do 2%.

Tak, jeśli zakup odbył się za pośrednictwem tego samego biura i w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa.

Dochód z najmu opodatkowany jest stawką 10,5% IRPF (Impuesto a la Renta de las Personas Físicas) po odliczeniu kosztów.

Podatek lokalny, opłaty wspólnotowe, media, ubezpieczenie i konserwacja. Całość to średnio 150–300 USD miesięcznie.

Zysk ze sprzedaży nieruchomości podlega podatkowi IRPF – 12% od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu.

Dla nierezydentów tańsze są kredyty w Polsce, ale kredyt w Urugwaju pozwala łatwiej ustanowić hipotekę lokalnie.

Nie. Hipoteki z zagranicy nie są uznawane w urugwajskim rejestrze.

Agencje pobierają 10–20% miesięcznego czynszu za kompleksową obsługę (sprzątanie, płatności, obsługa najmu).

Tak, Urugwaj dopuszcza 100% własność zagraniczną w nieruchomościach komercyjnych. Wymagane jest tylko zarejestrowanie działalności gospodarczej.

Wymagana zgoda lokalnego urzędu miasta (Intendencia) i aktualizacja wpisu w rejestrze nieruchomości.

Tak. Urugwaj w pełni dopuszcza dziedziczenie przez cudzoziemców. Wystarczy akt zgonu z apostille i wpis spadkobiercy do rejestru.

Tak. Minimalna gwarancja to 10 lat na konstrukcję i 1 rok na instalacje – określa to kodeks cywilny.

Niewielkie prace nie wymagają pozwoleń, większe przebudowy (np. zmiana konstrukcji) muszą być zgłoszone do gminy.

Nie jest obowiązkowe, ale rekomendowane. Typowe polisy obejmują ogień, zalanie, trzęsienie ziemi i odpowiedzialność cywilną.

Nie. Hipoteka musi być ustanowiona przez bank zarejestrowany w Urugwaju.

Tak, ale darowizna podlega podatkowi od przeniesienia własności (ITP – 2% od wartości katastralnej).

Dochód z najmu krótkoterminowego podlega podatkowi IRPF 10,5% i może wymagać rejestracji działalności turystycznej.

Tak. Cudzoziemcy mogą otworzyć konto bez meldunku. Wystarczy paszport i referencje bankowe.

Ceny są stabilne lub lekko rosną (2–5% rocznie). Największy wzrost notuje Punta del Este, gdzie rośnie popyt zagraniczny.

Tak, wymagają wyższego wkładu własnego (min. 30%) i ubezpieczenia kredytu.

Nie, wynajem jest możliwy dopiero po przekazaniu i wpisie do rejestru właścicieli.

1 rok na instalacje, 10 lat na konstrukcję, zgodnie z kodeksem cywilnym i kontraktem deweloperskim.

Tak, ale wymaga zgody dewelopera i ponownego zatwierdzenia projektu w urzędzie miejskim.

Tak (np. hipoteki, zaległe podatki). Dlatego każda transakcja jest weryfikowana przez notariusza w Registro de la Propiedad.

Tak, każda nieruchomość musi być zarejestrowana, zanim zostanie sprzedana.

Tak, od 2021 roku nowe budynki muszą spełniać minimalne normy efektywności energetycznej i wentylacji.

Nie ma „złotej wizy”, ale zakup nieruchomości i pobyt w kraju pozwalają uzyskać rezydenturę stałą, a po 3 latach – obywatelstwo.

Tak. Dane publikują Banco Central del Uruguay, Instituto Nacional de Estadística oraz lokalne stowarzyszenia deweloperów.

Nie, czynsze są ustalane swobodnie między stronami.

Nie jest to obowiązkowe, ale zalecane. Minimalne ubezpieczenie obejmuje ogień i zalanie; przy kredycie – obowiązkowe pełne ubezpieczenie.

Odbiór odbywa się w obecności dewelopera i kupującego, sporządzany jest protokół (Acta de Entrega), w którym można zgłosić usterki do usunięcia w ramach gwarancji.

W Urugwaju nie ma podatku PCC jak w Polsce. Zamiast tego pobiera się ITP 2% od wartości katastralnej, który nie podlega ulgom.

Nie, Urugwaj nie wymaga rozdzielności majątkowej. Wystarczy, że oboje małżonkowie podpiszą akt notarialny lub jeden z nich udzieli drugiemu pełnomocnictwa notarialnego (z apostille).

Tak, ale tylko jeśli Revolut umożliwia przelew SWIFT w USD. Większość transakcji odbywa się poprzez przelew bankowy w dolarach amerykańskich na rachunek kancelarii notarialnej (Cuenta de Escritorio).

Tak. Urugwaj jest stroną Konwencji Haskiej, więc dokumenty zagraniczne muszą mieć klauzulę apostille i tłumaczenie na hiszpański.

Nie ma ulg dla cudzoziemców, ale Urugwaj oferuje niskie podatki dla nieruchomości mieszkalnych. Nowe inwestycje mogą być objęte ulgami podatkowymi w ramach programu Ley de Vivienda Promovida.

Nie zablokuje, ale może poprosić o potwierdzenie pochodzenia środków (standardowe procedury AML). Wystarczy przedstawić potwierdzenie z banku w Polsce.

Około 7–8% wartości nieruchomości, w tym: 3% honorarium notariusza, 2% opłaty administracyjne i rejestrowe oraz podatek od przeniesienia własności (ITP – 2% wartości katastralnej).

Zakup odbywa się przez notariusza (Escribano Público), który pełni funkcję powiernika. Środki są wpłacane na specjalne konto powiernicze, a wszystkie dokumenty można podpisać zdalnie pełnomocnictwem.

Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej wpłaca się depozyt 10% (na konto powiernicze). Po tym następuje analiza tytułu przez notariusza, a następnie umowa główna (Compraventa).

1️⃣ Rezerwacja i wpłata depozytu.
2️⃣ Analiza prawna i tytuł nieruchomości przez Escribano.
3️⃣ Podpisanie umowy Compraventa i przekazanie reszty płatności.
4️⃣ Rejestracja aktu w urzędzie nieruchomości (Registro de la Propiedad).
5️⃣ Odbiór kluczy i wpis do ewidencji właścicieli.

Najczęściej przelewem bankowym w USD, rzadziej gotówką (limitowana, wymaga zgłoszenia). Czasem akceptowane są przelewy z kont w zagranicznych bankach, jeśli posiadają zgodność AML.

Zazwyczaj tak, jeśli nie dotrzymano terminu. Można jednak przedłużyć umowę po uzgodnieniu z deweloperem.

Bezpośrednio na konto powiernicze kancelarii notarialnej lub dewelopera. DEVETOPER przesyła wszystkie dane po weryfikacji prawnika.

To bardzo rzadkie. Urugwaj ma surowe przepisy budowlane i notarialne – środki są zabezpieczone na rachunkach powierniczych, a nieruchomości posiadają pełną kontrolę notarialną.

Zwykle 6–10 tygodni – zależnie od banku, analizy tytułu i kompletności dokumentów.

Pełnomocnictwo notarialne z apostille i tłumaczeniem na hiszpański. Może obejmować cały proces: podpisanie umów, odbiór kluczy, rejestrację.

Zazwyczaj natychmiast po podpisaniu aktu własności i jego wpisaniu do rejestru, co zajmuje 2–3 dni robocze.

Tak, niektórzy deweloperzy w Montevideo i Punta del Este akceptują płatności w Bitcoinie lub USDT. Wymagany jest notarialny zapis przeliczenia wartości na USD.

Najczęściej 30 dni od podpisania umowy rezerwacyjnej.

Nie. Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości bez żadnych ograniczeń i bez rezydentury.

Zazwyczaj: 10% przy rezerwacji, 70% w trakcie budowy (transze) i 20% przy odbiorze lokalu. W niektórych inwestycjach 100% przy akcie.

Środki trafiają na konto powiernicze notariusza i są uwalniane dopiero po podpisaniu aktu.

Nie, depozyt (10%) jest bezzwrotny, chyba że deweloper sam nie wywiąże się z warunków umowy.

Tak, jeśli rezerwacja noclegu zostanie anulowana z odpowiednim wyprzedzeniem (min. 7 dni).

Kupujący może odzyskać całość wpłaconych środków wraz z odsetkami i odszkodowaniem, zgodnie z prawem cywilnym.

Banki wymagają min. 30–40% wkładu własnego. Dla nierezydentów kredyty są możliwe, ale mniej popularne.

Tak, obcokrajowcy mają takie same prawa własności jak obywatele Urugwaju. Nie ma żadnych ograniczeń terytorialnych ani wizowych.

Tak. W Urugwaju ceny podawane są w USD brutto – zawierają wszystkie podatki i opłaty notarialne (chyba że określono inaczej).

Tak. Rynek jest bardzo regulowany, a wszystkie transakcje są nadzorowane przez notariusza (Escribano).

Tak. Transakcje gotówkowe są legalne, ale zaleca się przelew bankowy w USD dla przejrzystości i bezpieczeństwa.

Nie, ale zakup może pomóc w uzyskaniu rezydentury, jeśli spełniasz kryteria (np. posiadanie nieruchomości o wartości powyżej 380 000 USD i przebywanie min. 60 dni rocznie w kraju).

Tak. Cudzoziemcy mogą założyć spółkę (Sociedad Anónima lub SRL) i kupić nieruchomość przez nią.

Nie ma żadnych ograniczeń – można kupić każdy rodzaj nieruchomości, w tym grunty rolne, mieszkania, hotele i działki nad oceanem.

Tak, można od razu wynajmować – zarówno krótko-, jak i długoterminowo. Wystarczy zgłosić dochód w urzędzie skarbowym (DGI).

Tak. Własność można przenieść lub sprzedać bez ograniczeń czasowych.

Zysk ze sprzedaży podlega podatkowi IRPF w wysokości 12% zysku netto, ale można odliczyć koszty zakupu i remontów.

Sprzedaż wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody oznacza konieczność postępowania sądowego.

Nie bezpośrednio, ale zakup i pobyt mogą ułatwić uzyskanie rezydentury, a po kilku latach – obywatelstwa.

Tak, w przypadku nieruchomości komercyjnych lub inwestycyjnych możliwy jest częściowy zwrot VAT w ramach systemu IVA Exportador.

Nie, nie ma żadnych limitów. Możesz kupić dowolną liczbę nieruchomości w całym kraju.

Tak, zakup nieruchomości o wartości co najmniej 380 000 USD i przebywanie w kraju ponad 60 dni rocznie pozwala uzyskać rezydenturę stałą.

Nie, ale standardowo stosuje się depozyt 10%.

Tak. Wystarczy pełnomocnictwo notarialne z apostille i tłumaczeniem na hiszpański.

Tak, pełnomocnik (np. prawnik DEVETOPER) może podpisać umowy i odebrać klucze w Twoim imieniu.

Minimalne. Urugwaj jest jednym z najbezpieczniejszych krajów Ameryki Południowej – stabilny system prawny, brak ryzyka wywłaszczenia, niskie prawdopodobieństwo klęsk żywiołowych.

Kredyty hipoteczne w USD oferują lokalne banki (Santander, BBVA, Scotiabank) dla rezydentów i nierezydentów – wymagany min. 30% wkład własny.

Tak, klient może żądać naprawy, obniżki ceny lub rozwiązania umowy z pełnym zwrotem środków.

Tak, kupujący jest chroniony przez Ley de Defensa del Consumidor i przepisy o sprzedaży publicznej.

Nie jest obowiązkowa, ale powszechnie stosowana. Ustalana jest w formie pisemnej i rejestrowana u notariusza.

Nie, można sprzedać nieruchomość w dowolnym momencie po wpisaniu do rejestru.

Nie istnieje specjalna ulga dla pierwszego zakupu, ale w projektach objętych programem Vivienda Promovida VAT jest obniżony lub zwolniony.

Nie ma takiego obowiązku. Jeśli nie ma rozdzielności, oboje są formalnie współwłaścicielami, ale przy zakupie wystarczy obecność jednego małżonka z pełnomocnictwem notarialnym (z apostille) od drugiego.

Tak, jeśli nieruchomość jest ukończona i oddana do użytku. Przy zakupie „en pozo” (w budowie) zamieszkanie możliwe jest po przekazaniu kluczy i podpisaniu aktu własności (Escritura Pública).

Zazwyczaj 7–14 dni na utrzymanie rezerwacji. Deweloperzy w Montevideo i Punta del Este są elastyczni i mogą przedłużyć ten termin przy wpłacie zadatku.

Tak, DEVETOPER zapewnia tłumacza (hiszpański–polski lub angielski–polski) podczas oględzin, podpisywania dokumentów i wizyty u notariusza (Escribano).

Tak. W Urugwaju każda transakcja musi być przeprowadzona przez notariusza (Escribano Público), który pełni funkcję prawnika nieruchomości. DEVETOPER współpracuje z kilkoma sprawdzonymi kancelariami.

Nie, można przeprowadzić cały proces zdalnie. Wystarczy pełnomocnictwo z apostille i przesłanie oryginałów dokumentów kurierem do kancelarii notarialnej w Montevideo.

Tak. Pomagamy w rejestracji umów z firmami UTE (prąd), OSE (woda) i ANTEL (internet). Wszystko można załatwić online z pomocą lokalnego agenta.

Tak. Organizujemy odbiór z Montevideo – Aeropuerto Internacional de Carrasco (MVD) lub Punta del Este – Laguna del Sauce (PDP).

Nie, ale DEVETOPER oferuje zakwaterowanie partnerskie w preferencyjnych cenach w Montevideo i Punta del Este.

Można wwieźć do 10 000 USD (lub równowartość w innej walucie) bez zgłoszenia. Powyżej tej kwoty trzeba wypełnić deklarację celno-podatkową.

Średnio 4–6 dziennie. Dla klientów organizujemy objazd z kierowcą po dzielnicach Montevideo, Maldonado i Punta del Este.

Wystarczy poinformować opiekuna DEVETOPER — przeorganizujemy harmonogram i odbiór w nowym terminie.

Bezpośrednio przez naszego partnera hotelowego lub przez dział obsługi DEVETOPER. Zapewniamy apartamenty w pobliżu inwestycji.

Tak. Negocjujemy cenę, harmonogram wpłat, standard wykończenia i rabaty. W Urugwaju negocjacje są normalną praktyką, szczególnie przy płatności gotówką.

Nie. Są wliczone w obsługę klienta DEVETOPER. Ewentualne opłaty urzędowe (np. za wydanie karty debetowej) ponosi klient.

Tak. Współpracujemy z lokalnymi konsultantami i tłumaczami, którzy towarzyszą klientowi od pierwszego dnia do podpisania aktu.

Zazwyczaj 5–7 dni roboczych. Obejmuje oględziny, wizytę u notariusza i otwarcie konta bankowego.

Tak, o ile klient nie ma podpisanej umowy wyłączności z tamtym biurem. Wówczas działamy wspólnie, w ramach partnerstwa lokalnego.

Zazwyczaj 3–5% wartości nieruchomości (w tym opłaty rejestrowe, podatki od przeniesienia własności i praca notariusza).

Nie jest to konieczne. Można upoważnić prawnika lub notariusza za pomocą pełnomocnictwa z apostille. Wszystko odbywa się zgodnie z urugwajskim prawem cywilnym.