USA

Numer identyfikacji podatkowej (ITIN) jest wymagany dla cudzoziemców, którzy nie kwalifikują się do numeru ubezpieczenia społecznego (SSN), a planują prowadzić działalność podlegającą opodatkowaniu w USA, taką jak posiadanie nieruchomości generującej dochód z wynajmu. ITIN jest również często wymagany przy otwieraniu konta bankowego czy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Aby uzyskać ITIN, należy złożyć formularz W-7 do Urzędu Skarbowego USA (IRS). Formularz ten można złożyć osobiście w biurze IRS, za pośrednictwem akredytowanego agenta akceptującego (CAA) lub wysyłając pocztą wraz z wymaganymi dokumentami tożsamości. Szczegółowe informacje oraz formularze dostępne są na oficjalnej stronie IRS.

Jak otworzyć rachunek bankowy na Florydzie?

Otwarcie konta bankowego na Florydzie przez cudzoziemca może wymagać osobistej wizyty w banku oraz przedstawienia następujących dokumentów:

• Ważny paszport jako dowód tożsamości.
• Numer identyfikacji podatkowej (SSN lub ITIN).
• Dowód adresu zamieszkania w USA, np. rachunek za media lub umowa najmu.

Wymagania mogą różnić się w zależności od banku, dlatego zaleca się wcześniejszy kontakt z wybraną instytucją finansową.

Tak, możliwe jest dokonanie płatności za nieruchomość na Florydzie przelewem z polskiego banku. Należy jednak uwzględnić opłaty za międzynarodowy transfer środków oraz różnice kursowe. Warto skonsultować się z bankiem w Polsce oraz z amerykańską instytucją finansową obsługującą transakcję, aby upewnić się, że wszystkie procedury zostaną prawidłowo przeprowadzone.

Tak, dokumenty wydane w Polsce, które mają być używane na Florydzie, muszą być opatrzone klauzulą apostille, zgodnie z Konwencją Haską. Apostille potwierdza autentyczność dokumentu i jest niezbędna, aby dokument był uznawany przez amerykańskie instytucje.

Tak, banki na Florydzie, podobnie jak w całych Stanach Zjednoczonych, są zobowiązane do przestrzegania przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy. Dlatego mogą wymagać udokumentowania źródła pochodzenia środków, zwłaszcza przy dużych transakcjach, takich jak zakup nieruchomości. Przygotuj się na przedstawienie odpowiednich dokumentów potwierdzających legalność i źródło posiadanych funduszy.

Pamiętaj, że przepisy i procedury mogą ulegać zmianom, dlatego zawsze warto skonsultować się z partnerem platformy DEVETOPER lub instytucjami finansowymi przed podjęciem działań.

Zazwyczaj banki na Florydzie wymagają, aby dokumenty pochodzące z zagranicy były przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego i potwierdzone apostille. W niektórych przypadkach mogą również wymagać dodatkowej certyfikacji przez amerykańskiego notariusza. Warto skonsultować się z bankiem, w którym planujesz załatwiać sprawy finansowe.

Podatek od zakupu nieruchomości na Florydzie nie jest naliczany wprost, ale kupujący ponosi koszty związane z transakcją, w tym:

Podatek od przeniesienia własności (Doc Stamps) – waha się od 0,7% do 0,75% wartości nieruchomości. Opłata za rejestrację aktu własności (Recording Fee) – zależy od hrabstwa i kosztuje od kilkudziesięciu do kilkuset dolarów. Podatek od nieruchomości (Property Tax) – płacony rocznie, wynosi średnio 1-2% wartości nieruchomości, ale zależy od lokalizacji.

Standard wykończenia zależy od dewelopera i przedziału cenowego nieruchomości, ale ogólnie:

Mieszkania w budynkach wielorodzinnych – często wykończone “pod klucz” z gotową kuchnią, łazienką, podstawowym wyposażeniem AGD. Domy jednorodzinne – często sprzedawane w stanie „builder grade” (podstawowe materiały budowlane), ale można dokupić pakiety wykończeniowe. Luksusowe inwestycje – często oferują wysokiej jakości materiały (kamień naturalny, drewno, wysokiej klasy sprzęt AGD).

Przed zakupem warto sprawdzić dokładne specyfikacje wykończenia i możliwości personalizacji.

Proces uzyskania kredytu hipotecznego na Florydzie obejmuje kilka kroków:

Wstępna kwalifikacja (Pre-Approval) – kontakt z bankiem lub brokerem hipotecznym w celu ustalenia zdolności kredytowej. Złożenie wniosku – dostarczenie wymaganych dokumentów, takich jak: Paszport Numer identyfikacji podatkowej (ITIN lub SSN) Wyciągi bankowe Zaświadczenie o dochodach (dla osób pracujących za granicą może być wymagane przetłumaczone i apostille) Ocena nieruchomości – bank zamawia wycenę nieruchomości. Decyzja kredytowa i zatwierdzenie – jeśli bank zatwierdzi kredyt, podpisuje się umowę i następuje finalizacja zakupu.

Warto wiedzieć, że jako obcokrajowiec możesz mieć wyższy wymagany wkład własny (zwykle 30-40%) i inne warunki niż rezydenci USA.

Standardowa prowizja pośrednika wynosi 5-6% wartości nieruchomości i jest zwykle dzielona pomiędzy agenta sprzedającego i kupującego. W większości przypadków to sprzedający pokrywa prowizję, a kupujący nie ponosi dodatkowych kosztów.

Wynajem krótkoterminowy na Florydzie podlega regulacjom i może wymagać uzyskania odpowiednich zezwoleń:

Sprawdzenie przepisów lokalnych – niektóre hrabstwa i miasta, np. Miami Beach, mają ograniczenia dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Rejestracja działalności – należy zarejestrować wynajem w Florida Department of Business and Professional Regulation (DBPR) oraz w urzędzie hrabstwa. Uzyskanie licencji Vacation Rental License – wymagane dla wynajmu krótszego niż 30 dni. Opłacanie podatków – podatek od wynajmu krótkoterminowego wynosi ok. 6% podatku stanowego + lokalne podatki turystyczne (Tourist Development Tax).

Dla obcokrajowców  standardowy wymagany wkład własny wynosi:

30-40% wartości nieruchomości w przypadku kredytu hipotecznego. Maksymalnie 70% finansowania z banku (tzw. Loan-to-Value – LTV).

Niektóre banki wymagają również wykazania stabilnych dochodów oraz depozytu w amerykańskim banku na pokrycie rat przez określony czas (np. 12 miesięcy).

Podatek od nieruchomości wynosi średnio 1-2% wartości rynkowej nieruchomości rocznie, ale zależy od hrabstwa.

Przykładowo:

Nieruchomość warta 500 000 USD → podatek roczny: 5 000 – 10 000 USD. Rezydenci mogą ubiegać się o Homestead Exemption, obniżającą podstawę opodatkowania nawet o 50 000 USD.

Aktualne stawki można sprawdzić w urzędzie podatkowym hrabstwa (County Property Appraiser).

Paszport Numer identyfikacji podatkowej (ITIN) Wyciągi bankowe z ostatnich 3-6 miesięcy Zaświadczenie o dochodach (przetłumaczone i potwierdzone apostille) Dokumenty potwierdzające aktywa (np. inwestycje, nieruchomości w Polsce) Raport kredytowy (jeśli masz historię kredytową w USA, np. w Experian) Depozyt w amerykańskim banku (niektóre banki wymagają środków na pokrycie 12-24 miesięcy rat).

Miesięczne koszty mogą obejmować:

Podatek od nieruchomości – średnio 1-2% rocznie, płatny w ratach lub jednorazowo. Opłaty HOA (Homeowners Association) – jeśli kupujesz w osiedlu zamkniętym lub apartamentowcu, wynoszą 100-1 000 USD miesięcznie, zależnie od lokalizacji. Ubezpieczenie nieruchomości – zależnie od wartości, ok. 100-500 USD miesięcznie. Media (prąd, woda, internet) – ok. 150-300 USD miesięcznie.

Deweloperzy często oferują niskie opłaty HOA przez pierwsze lata, ale warto sprawdzić przyszłe koszty.

Pośrednik nieruchomości otrzymuje prowizję zazwyczaj w dniu zamknięcia transakcji (Closing Day).

Środki są wypłacane przez firmę tytułową lub kancelarię obsługującą transakcję. Jeśli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, może to wydłużyć proces o kilka dni roboczych. W przypadku problemów z finansowaniem, wypłata prowizji może być opóźniona do czasu rozwiązania kwestii płatności.

Prowizja nie jest stała i zależy od umowy między sprzedającym a pośrednikiem, ale standardowe stawki na Florydzie to:

5-6% wartości nieruchomości, dzielone między agenta kupującego i sprzedającego (np. po 2,5-3%). Przy nowych inwestycjach prowizja może być ustalana indywidualnie i wynosić 2-5%.

Niektóre luksusowe nieruchomości mają niższe prowizje (3-4%), ponieważ ich wartość jest wysoka.

Transakcja jest finalizowana (Closing Day). Firma tytułowa (Title Company) lub kancelaria przekazuje prowizję z Escrow Account. Prowizja trafia do brokera nieruchomości, który następnie wypłaca część agentowi (jeśli agent pracuje pod brokerem). Pośrednik otrzymuje środki w ciągu kilku dni roboczych na konto bankowe lub czekiem.

Tak, prowizja może być negocjowana, jeśli:

Klient kupuje kilka nieruchomości – agent może zgodzić się na niższą prowizję, aby zapewnić większą sprzedaż. Deweloper chce sprzedać szybko – może zaoferować bonusy dla pośrednika za większą liczbę klientów. Sprzedający chce zmniejszyć koszty – ale zwykle wpływa to na motywację agentów do pracy nad daną nieruchomością.

Tak. Jeśli partner DEVETOPER doprowadził do transakcji, otrzyma prowizję, niezależnie od tego, którą nieruchomość wybrał klient. Jeśli klient sam znalazł inną ofertę i ominął partnera, agent nie otrzyma prowizji.

Podatek federalny:

Stawka dla nierezydentów wynosi 30% od przychodu brutto (bez możliwości odliczeń kosztów). Można obniżyć podatek, rozliczając się jako przedsiębiorca (z formularzem IRS 1040NR).

Podatek stanowy:

Floryda nie pobiera dodatkowego podatku dochodowego, ale obowiązuje podatek od wynajmu krótkoterminowego (6%+ lokalne podatki).

Wynajem długoterminowy (ponad 6 miesięcy) nie podlega podatkowi turystycznemu.

Podstawowe koszty utrzymania nieruchomości: Podatek od nieruchomości – średnio 1-2% wartości nieruchomości rocznie. Opłaty HOA (Homeowners Association) – jeśli nieruchomość znajduje się w osiedlu zamkniętym, koszt może wynosić 100–1 000 USD/miesiąc. Ubezpieczenie nieruchomości – przeciętnie 100–500 USD/miesiąc (zależnie od lokalizacji). Koszty mediów (prąd, woda, internet) – około 150-300 USD/miesiąc.

Opcjonalnie, jeśli wynajmujesz nieruchomość:

Opłata za zarządzanie nieruchomością (jeśli korzystasz z firmy zarządzającej) – 8-12% przychodów z wynajmu.

Floryda nie pobiera stanowego podatku od wzrostu wartości nieruchomości, ale obowiązuje podatek federalny:

Dla nierezydentów USA: 15–30% zysku ze sprzedaży (zależnie od kwoty i długości posiadania). Dla rezydentów USA: 0–20% (jeśli nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania przez min. 2 lata, można uzyskać zwolnienie do 250 000 USD zysku).

Dodatkowo, sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta może podlegać potrąceniu FIRPTA (15% wartości sprzedaży).

To zależy od sytuacji finansowej i warunków kredytowych.

Kredyt w USA:

Możliwość finansowania nieruchomości bez angażowania polskich banków.

Większa elastyczność w przypadku dalszych inwestycji w USA.

Wyższy wymagany wkład własny (30-40%).

Wysokie oprocentowanie dla nierezydentów (5-8% rocznie).

Kredyt w Polsce:

Niższe oprocentowanie (często 2-5%).

Łatwiejsza procedura kredytowa dla obywateli Polski.

Niektóre banki w Polsce mogą wymagać dodatkowych zabezpieczeń.

Kurs walutowy może wpłynąć na wysokość rat.

Najlepsze rozwiązanie: Jeśli masz dobrą zdolność kredytową w Polsce, kredyt w PLN może być korzystniejszy. Jeśli planujesz więcej inwestycji w USA, warto rozważyć kredyt hipoteczny w amerykańskim banku.

Nie, hipoteki z innego kraju nie można przenieść bezpośrednio na nieruchomość w USA.

Możliwe opcje:

Refinansowanie kredytu w amerykańskim banku (jeśli masz zdolność kredytową w USA). Uzyskanie kredytu inwestycyjnego w Polsce i wykorzystanie środków na zakup w USA. Zaciągnięcie prywatnej pożyczki zabezpieczonej aktywami w Polsce.

Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy finansowej.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, możesz skorzystać z usług firmy zarządzającej:

Opłata za zarządzanie – 8-12% miesięcznego czynszu (w przypadku wynajmu długoterminowego). Opłata za wynajem krótkoterminowy (Airbnb, VRBO) – 20-30% od przychodu. Opłaty za konserwację i naprawy – zależne od umowy, zwykle płacone osobno. Podatek od wynajmu – 6-13% przy wynajmie krótkoterminowym.

Zarządzanie nieruchomością jest szczególnie korzystne dla inwestorów zagranicznych, którzy nie mogą zajmować się wynajmem osobiście.

Tak, możesz kupić nieruchomość komercyjną, ale:

Musisz sprawdzić przeznaczenie terenu (zoning laws) – nie każda nieruchomość może być używana na cele komercyjne. Wymagane są pozwolenia i licencje – działalność hotelowa lub biurowa wymaga spełnienia norm budowlanych i podatkowych. Finansowanie może być trudniejsze – banki mogą wymagać wyższego wkładu własnego przy kredytowaniu nieruchomości komercyjnych.

Floryda to popularny stan dla inwestycji w hotele, apartamenty na wynajem i nieruchomości biurowe, ale warto skonsultować się z lokalnym ekspertem ds. nieruchomości.

Zależy od lokalnych przepisów i strefy zagospodarowania przestrzennego (zoning laws):

Możliwe w budynkach komercyjnych i niektórych mieszkalnych.

W budynkach wielorodzinnych (condo, HOA) może być zakaz prowadzenia działalności biurowej.

Konieczne pozwolenia na zmiany w użytkowaniu – warto sprawdzić w lokalnym urzędzie miasta lub hrabstwa.

Najlepiej skonsultować się z lokalnym architektem lub prawnikiem, zanim dokonasz zmiany przeznaczenia.

Tak, ale:

Spadkobierca musi przejść proces probate (sądowe postępowanie spadkowe), jeśli nieruchomość nie jest zapisana w trust (funduszu powierniczym).

Warto mieć testament uwzględniający nieruchomość w USA, aby uniknąć skomplikowanej procedury sądowej.

Jeśli nieruchomość nie jest odpowiednio zabezpieczona, mogą obowiązywać podatki spadkowe dla nierezydentów USA.

Warto skonsultować się z prawnikiem ds. planowania spadkowego.

Tak, deweloperzy muszą udzielić gwarancji na wady konstrukcyjne:

1 rok na materiały budowlane i wykończenie. 10 lat na wady konstrukcyjne (np. fundamenty, dach).

Niektóre firmy oferują dodatkowe ubezpieczenia gwarancyjne.

Tak, ale zależy to od rodzaju nieruchomości:

Domy jednorodzinne (single-family homes) – możesz przeprowadzać zmiany, ale wymagane mogą być pozwolenia na większe przebudowy (np. przesuwanie ścian nośnych).

Mieszkania w kondominiach (condos) – zmiany mogą wymagać zgody zarządu wspólnoty (HOA).

Niektóre zmiany, takie jak powiększenie okien czy dodanie balkonu, mogą być ograniczone przez lokalne przepisy budowlane (zoning laws).

Najlepiej sprawdzić wymagania w lokalnym urzędzie hrabstwa i HOA.

Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, jeśli kupujesz nieruchomość za gotówkę, ale jest wymagane przez bank, jeśli finansujesz zakup kredytem.

Typowe ubezpieczenie obejmuje:

Ubezpieczenie podstawowe (Homeowners Insurance) – ochrona przed pożarem, włamaniem, zalaniem. Ubezpieczenie od huraganów i powodzi – w niektórych rejonach Florydy wymagane (osobna polisa).

Koszt: 1 500 – 4 000 USD rocznie, zależnie od lokalizacji i wartości nieruchomości.

Nie, amerykańskie banki i instytucje finansowe nie uznają hipotek ustanowionych przez banki zagraniczne.

Możliwe rozwiązania:

Wzięcie kredytu w amerykańskim banku pod zastaw nieruchomości. Zabezpieczenie pożyczki w zagranicznym banku innymi aktywami i wykorzystanie środków na zakup nieruchomości w USA.

Możesz przekazać nieruchomość w darowiźnie członkowi rodziny, ale mogą obowiązywać podatki:

Podatek od darowizny w USA – limit wolny od podatku to 18 000 USD rocznie (dla każdej osoby). Jeśli wartość nieruchomości przekracza ten próg, może obowiązywać podatek federalny od darowizn (Gift Tax – do 40%).

Alternatywa: Przeniesienie własności poprzez trust lub sprzedaż za symboliczną kwotę.

Podatek federalny:

30% podatku od przychodów brutto dla nierezydentów (bez odliczeń kosztów). Możliwość rozliczenia jako przedsiębiorca i płacenia podatku od dochodu netto.

Podatek stanowy i lokalny:

6-13% podatku od wynajmu krótkoterminowego (Tourist Development Tax). W niektórych hrabstwach dodatkowe opłaty.

Wynajem krótkoterminowy wymaga licencji turystycznej i rejestracji podatkowej.

Tak, możesz otworzyć konto jako nierezydent, ale wymagane są dokumenty:

Paszport Numer identyfikacji podatkowej (ITIN) Adres w USA (może to być adres wynajętej nieruchomości)

Nie jest wymagane zaświadczenie o zatrudnieniu ani rezydentura, ale niektóre banki mogą prosić o dodatkowe dokumenty potwierdzające źródło dochodów.

Na Florydzie nie ma wymogu posiadania umowy małżeńskiej (intercyzy) przy zakupie nieruchomości. Jednakże, jeśli nieruchomość jest nabywana wspólnie przez małżonków, zaleca się skonsultowanie z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości, aby ustalić najkorzystniejszą formę własności, taką jak “Tenancy by the Entirety”, która oferuje pewne korzyści prawne dla małżeństw.

Revolut umożliwia międzynarodowe transfery środków, jednak nie wszystkie instytucje finansowe w USA akceptują płatności z takich platform. Przed dokonaniem transakcji należy skontaktować się z odbiorcą płatności lub instytucją obsługującą transakcję, aby upewnić się, że taka forma płatności jest akceptowana.

Tak, wszelkie polskie dokumenty wykorzystywane w procesie zakupu nieruchomości na Florydzie (np. pełnomocnictwa, akty małżeństwa, akty urodzenia) muszą być przetłumaczone na język angielski przez tłumacza przysięgłego i opatrzone klauzulą apostille zgodnie z Konwencją Haską.

Tak, na Florydzie istnieją pewne ulgi podatkowe, ale głównie dla rezydentów:

Homestead Exemption – dla osób zamieszkujących nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania. Może obniżyć opodatkowaną wartość nieruchomości nawet o 50 000 USD. Senior Exemption – dla osób powyżej 65. roku życia spełniających określone kryteria dochodowe. Ulgi dla weteranów i osób niepełnosprawnych – w zależności od sytuacji można uzyskać dodatkowe obniżki podatku od nieruchomości.

Jeśli kupujesz nieruchomość jako inwestycję, ulgi podatkowe są ograniczone.

Tak, amerykański bank może tymczasowo zablokować przelew, jeśli uzna go za podejrzany lub niespełniający wymogów związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy (Anti-Money Laundering – AML). Aby uniknąć problemów:

Poinformuj swój polski bank o dużym przelewie na konto w USA. Skontaktuj się z bankiem na Florydzie i sprawdź, jakie dokumenty potwierdzające pochodzenie środków mogą być wymagane. Podaj prawidłowy kod SWIFT i numer rachunku (ABA Routing Number), aby uniknąć błędów technicznych.

Koszt zakupu nieruchomości obejmuje:

Cena zakupu – ustalana między stronami. Podatek od przeniesienia własności (Documentary Stamp Tax) – około 0,7-0,75% wartości nieruchomości. Koszty zamknięcia transakcji (Closing Costs) – zazwyczaj 1,5-3% wartości nieruchomości, obejmują: Opłaty notarialne Koszty ubezpieczenia tytułu własności (Title Insurance) Koszty rejestracji aktu własności Prowizja pośrednika – zazwyczaj pokrywana przez sprzedającego (5-6%).

Łączne koszty transakcji dla kupującego to około 2-5% wartości nieruchomości (bez kredytu) lub więcej, jeśli korzystasz z finansowania.

Wybierz partnera platformy DEVETOPER i poproś o wideoprezentację nieruchomości – wirtualne zwiedzanie przez agenta. Sprawdź księgi wieczyste – online przez stronę urzędu hrabstwa (County Clerk of Court). Współpracuj z amerykańskim prawnikiem ds. nieruchomości  wskazanym przez DEVETOPER – pomoże przeanalizować umowę i zabezpieczyć transakcję. Dokonaj płatności przez Escrow Account – konto powiernicze zabezpieczające środki do czasu finalizacji transakcji. Zleć inspekcję nieruchomości – warto wynająć licencjonowanego inspektora budowlanego.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej – wstępna umowa na wyłączność zakupu. Wpłata depozytu rezerwacyjnego – zazwyczaj 5-10% wartości nieruchomości. Przygotowanie umowy sprzedaży – z deweloperem lub jego przedstawicielem. Dokonanie pozostałych płatności lub uzyskanie kredytu hipotecznego. Finalizacja i przekazanie nieruchomości po uzyskaniu Certificate of Occupancy (pozwolenia na użytkowanie).

Wybór nieruchomości i złożenie oferty – kupujący składa ofertę zakupu. Negocjacje i podpisanie umowy – po akceptacji oferty wpłacany jest Earnest Money Deposit (1-5%). Inspekcja nieruchomości – opcjonalna, ale zalecana. Finalizacja finansowania (jeśli kupujesz na kredyt) – ocena nieruchomości przez bank, podpisanie umowy kredytowej. Ostateczna kontrola dokumentów i zamknięcie transakcji (Closing Day) – podpisanie aktu własności, płatność i przekazanie kluczy.

Przelew międzynarodowy (wire transfer) – z polskiego banku na konto Escrow Account. Czek bankowy (Cashier’s Check) – preferowany przez amerykańskie banki. Kredyt hipoteczny w USA – dla osób spełniających wymagania kredytowe. Płatność gotówką – możliwa, ale wymaga udokumentowania źródła środków. Platformy typu Wise/Revolut – akceptowane tylko przez niektórych odbiorców (sprawdź z pośrednikiem i bankiem).

Zależy to od warunków umowy. Najczęściej:

Jeśli wpłata była bezzwrotna, to przepada. Jeśli wpłata była na koncie powierniczym (Escrow), można negocjować zwrot w zależności od zapisów w umowie. Deweloper może zaoferować przedłużenie terminu wpłaty, ale może to wymagać dodatkowej opłaty.

Warto skonsultować się z prawnikiem DEVETOPER przed podpisaniem umowy, aby wiedzieć, jakie są konsekwencje opóźnień.

Najczęściej stosowane metody to:

Przelew międzynarodowy (Wire Transfer) – bezpośrednio na konto Escrow Account (zazwyczaj w firmie tytułowej lub u dewelopera). Czek bankowy (Cashier’s Check) – wydawany przez bank i akceptowany w USA. Transfer przez Revolut/Wise – akceptowany przez niektórych deweloperów, ale warto to potwierdzić.

Ważne: przelew musi być dokładnie opisany, aby uniknąć blokady środków przez bank.

Tak, zdarza się to rzadko, ale może mieć miejsce. Ryzyko można ograniczyć poprzez:

Sprawdzenie historii dewelopera – czy ukończył wcześniejsze inwestycje. Wybór projektów zabezpieczonych finansowo – niektóre inwestycje wymagają depozytów od wielu klientów przed rozpoczęciem budowy. Umowę escrow – wpłaty trafiają na konto powiernicze i są przekazywane deweloperowi zgodnie z postępami budowy. Ubezpieczenie kupującego – niektóre firmy oferują gwarancje na wypadek upadłości dewelopera.

Warto sprawdzić dokładnie warunki w umowie przed podpisaniem.

Czas trwania zakupu zależy od tego, czy nieruchomość jest gotowa, czy w budowie:

Gotowa nieruchomość (od dewelopera lub z rynku wtórnego):

Bez kredytu: 2-4 tygodnie. Z kredytem: 30-60 dni (zależnie od banku i wyceny nieruchomości).

Nieruchomość w budowie:

Może trwać 6-24 miesiące, w zależności od etapu budowy i warunków umowy.

Warto mieć zapisane w umowie terminy oddania nieruchomości oraz ewentualne kary za opóźnienia.

Jeśli nie możesz być osobiście obecny podczas zakupu, możesz udzielić pełnomocnictwa (Power of Attorney – POA) osobie trzeciej, np. prawnikowi lub agentowi nieruchomości.

Rodzaje pełnomocnictwa:

Limited Power of Attorney – ograniczone do konkretnej transakcji, np. podpisania aktu własności. General Power of Attorney – szersze uprawnienia, np. zarządzanie nieruchomością po zakupie.

Wymagania:

Dokument musi być przetłumaczony na język angielski i opatrzony apostille. Powinien być podpisany i poświadczony notarialnie (w Polsce lub USA).

Zależy to od rodzaju nieruchomości:

Gotowa nieruchomość – klucze otrzymujesz w dniu zamknięcia transakcji (Closing Day) po podpisaniu aktu własności. Nieruchomość w budowie – klucze są przekazywane po ukończeniu budowy i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (Certificate of Occupancy).

Warto dopytać o dokładne terminy w umowie.

Tak, niektórzy sprzedawcy i deweloperzy akceptują płatność kryptowalutą, ale:

Nie jest to standardowa metoda – warto zapytać sprzedającego przed transakcją. Większość transakcji wymaga konwersji kryptowaluty na dolary amerykańskie (USD) poprzez pośrednika, np. BitPay, Coinbase Commerce. Banki i firmy tytułowe na Florydzie mogą wymagać udokumentowania źródła środków, aby zapobiegać praniu pieniędzy.

Zależy od umowy, ale standardowo:

Opłata rezerwacyjna (Earnest Money Deposit) – 1-5% wartości nieruchomości, wpłacana w ciągu 1-3 dni roboczych od podpisania umowy. Zamknięcie transakcji (Closing Costs) – zazwyczaj w ciągu 30-60 dni od podpisania umowy (lub krócej, jeśli płacisz gotówką). Podatki i ubezpieczenie nieruchomości – roczne płatności, zwykle w listopadzie.

Deweloperzy mogą oferować elastyczne harmonogramy płatności, szczególnie przy nieruchomościach w budowie.

Nie, nie musisz być rezydentem USA, aby kupić nieruchomość na Florydzie. Możesz kupić jako nierezydent (foreign buyer), ale:

Jeśli planujesz dłuższy pobyt, warto sprawdzić opcje wizowe. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, możesz podlegać podatkowi FIRPTA (15% potrącenia przy sprzedaży). Możesz otworzyć konto w banku amerykańskim na potrzeby płatności (niektóre banki tego wymagają).

Standardowe harmonogramy wpłat dla nieruchomości w budowie:

10-20% – po podpisaniu umowy. 10-20% – po ukończeniu fundamentów. 10-20% – przy zamknięciu konstrukcji. Reszta (40-60%) – przy finalizacji budowy i przekazaniu kluczy.

Jeśli kupujesz gotową nieruchomość, całość płatna przy zamknięciu transakcji. Możliwe są negocjacje warunków płatności.

Większość transakcji na Florydzie wykorzystuje konto escrow (Escrow Account). Oznacza to, że:

Środki są przetrzymywane przez powiernika (firmę tytułową, bank lub kancelarię). Płatność trafia do dewelopera dopiero po spełnieniu warunków umowy, np. zakończeniu budowy. Chroni to kupującego, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy.

Dla gotowych nieruchomości środki są przekazywane w dniu zamknięcia transakcji (Closing Day).

Zależy od umowy:

Jeśli klient wycofa się w okresie inspekcji (Inspection Period, zwykle 7-15 dni) – może otrzymać pełny zwrot zaliczki. Jeśli rezygnacja nastąpi po terminie inspekcji, zaliczka (Earnest Money Deposit) może zostać zatrzymana przez sprzedającego. W przypadku inwestycji deweloperskich wpłacone środki mogą przepaść, jeśli klient wycofa się po określonym terminie.

Warto dokładnie sprawdzić warunki umowy przed podpisaniem.

To zależy od warunków rezerwacji:

Jeśli zakwaterowanie było częścią umowy z deweloperem – w niektórych przypadkach możliwy jest zwrot lub przeniesienie terminu. W przypadku hoteli lub Airbnb – obowiązują standardowe warunki anulacji (często częściowy lub całkowity brak zwrotu w krótkim terminie). Jeśli klient wykupił ubezpieczenie podróżne, może ubiegać się o zwrot kosztów w razie nieprzewidzianych okoliczności (np. choroby).

Możesz dochodzić swoich praw na kilka sposobów:

Sprawdzenie umowy – czy są zapisy dotyczące kar za opóźnienia. Zwrot wpłaconych środków – jeśli deweloper nie wywiąże się z budowy w ustalonym terminie, klient może żądać zwrotu depozytu z konta escrow. Negocjacja nowego terminu – niektórzy deweloperzy oferują dodatkowe rabaty lub bonusy za opóźnienia. Pozew sądowy lub mediacja – w skrajnych przypadkach można dochodzić roszczeń w sądzie, ale warto najpierw skonsultować się z prawnikiem.

Deweloperzy zazwyczaj starają się dotrzymać warunków umowy, aby uniknąć problemów prawnych.

Dla obcokrajowców standardowy wkład własny wynosi:

30-40% wartości nieruchomości – jeśli klient uzyskuje kredyt hipoteczny w USA. Maksymalnie 70% finansowania z banku (Loan-to-Value – LTV).

Dodatkowo:

Bank może wymagać dowodu dochodów i depozytu na pokrycie rat przez kilka miesięcy. Kredyty dla nierezydentów mają zazwyczaj wyższe oprocentowanie niż dla obywateli USA.

Tak, Polacy mogą swobodnie kupować nieruchomości na Florydzie, ponieważ USA nie nakłada ograniczeń na zakup nieruchomości przez cudzoziemców.

Należy jednak pamiętać:

Nie jest wymagane obywatelstwo ani rezydentura, ale przy wynajmie obowiązuje podatek FIRPTA. Jeśli klient kupuje na kredyt, wymagana jest historia kredytowa lub solidne zabezpieczenie finansowe. Przy zakupie gotówkowym transakcja może być sfinalizowana w ciągu kilku tygodni.

Tak, zakup nieruchomości za gotówkę jest możliwy i często bardziej korzystny niż finansowanie kredytem.

Zalety zakupu za gotówkę:

Szybszy proces (transakcja zamykana w 2-4 tygodnie zamiast 30-60 dni). Możliwość uzyskania lepszej ceny w negocjacjach. Brak kosztów odsetek kredytowych i niższe opłaty zamknięcia.

Ważne: Banki i organy podatkowe mogą wymagać udokumentowania pochodzenia środków.

Nie, zakup nieruchomości nie oznacza automatycznej zmiany rezydencji podatkowej.

Rezydencję podatkową w USA uzyskuje się, jeśli spełniasz jeden z warunków:

Spędzasz w USA ponad 183 dni w roku (Substantial Presence Test). Masz stałe centrum interesów życiowych w USA (np. pracę, firmę). Posiadasz zieloną kartę (Green Card Test).

Jeśli wynajmujesz nieruchomość i osiągasz przychody w USA, musisz płacić podatki w USA, ale nie oznacza to automatycznego przeniesienia rezydencji podatkowej.

Tak, można kupić nieruchomość w USA na firmę (osobę prawną). Popularne formy prawne to:

LLC (Limited Liability Company) – najczęściej wybierana opcja dla inwestorów. Corporation (Inc.) – dla większych firm, bardziej skomplikowana struktura. Trust – opcja dla osób planujących zabezpieczenie majątku.

Korzyści zakupu przez firmę:

Ochrona majątku osobistego. Możliwość optymalizacji podatkowej. Łatwiejsze zarządzanie wynajmem nieruchomości.

Ważne: Jeśli firma nie jest zarejestrowana w USA, mogą obowiązywać dodatkowe przepisy dotyczące opodatkowania i raportowania.

Nie, nie ma ograniczeń w zakupie nieruchomości dla obcokrajowców.

Jednak:

Nierezydenci mogą mieć trudniejszy dostęp do kredytu hipotecznego. Jeśli nieruchomość jest na terenie wojskowym lub rolnym, mogą obowiązywać dodatkowe przepisy. Przy wynajmie krótkoterminowym mogą obowiązywać regulacje lokalne.

Obcokrajowcy mogą również kupować nieruchomości na firmę (np. LLC).

To zależy od rodzaju nieruchomości i lokalizacji:

Wynajem długoterminowy (powyżej 6 miesięcy) – możliwy bez większych formalności.

Wynajem krótkoterminowy (poniżej 6 miesięcy) – może wymagać licencji turystycznej i podatków od wynajmu.

W budynkach wspólnotowych (HOA) mogą obowiązywać ograniczenia co do długości i liczby najemców.

Warto sprawdzić regulacje lokalne przed zakupem, jeśli planujesz wynajem.

Tak, możesz:

Przekazać nieruchomość w darowiźnie – ale może to podlegać podatkowi od darowizn w USA, jeśli wartość przekracza 18 000 USD rocznie (dla osób spoza rodziny).

Sprzedać nieruchomość od razu po zakupie – nie ma ograniczeń, ale może obowiązywać podatek od wzrostu wartości (capital gains tax), jeśli cena wzrośnie.

Ważne: Niektóre wspólnoty (HOA) mogą mieć ograniczenia co do minimalnego okresu posiadania nieruchomości przed sprzedażą.

Jeśli jesteś rezydentem USA i mieszkałeś w nieruchomości min. 2 lata – zwolnienie z podatku do 250 000 USD (indywidualnie) lub 500 000 USD (małżeństwo).

Jeśli nieruchomość nie wzrosła na wartości – brak podatku.

Jeśli sprzedajesz w krótkim czasie po zakupie (mniej niż 1 rok) – zapłacisz 15-30% podatku od wzrostu wartości.

Nierezydenci mogą podlegać potrąceniu 15% FIRPTA przy sprzedaży.

Jeśli nieruchomość jest w systemie „Tenants in Common” – każdy właściciel może sprzedać swoją część, ale nie całą nieruchomość bez zgody drugiego. Jeśli jest w systemie „Joint Tenancy” – wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Rozwiązanie sporu – możliwe jest złożenie wniosku o podział sądowy (partition lawsuit), aby sąd wymusił sprzedaż.

Warto skonsultować się z prawnikiem, zanim dojdzie do konfliktu.

Nie, zakup nieruchomości nie daje automatycznego prawa do pobytu ani obywatelstwa.

Ale możesz:

Ubiegać się o wizę inwestycyjną E-2, jeśli otworzysz biznes w USA.

Aplikować o wizę EB-5, jeśli zainwestujesz min. 800 000 USD i stworzysz 10 miejsc pracy.

Nie, w USA nie ma VAT od zakupu nieruchomości.

Jednak firma może:

Odliczyć niektóre koszty eksploatacyjne i amortyzację w rozliczeniu podatkowym.

Otrzymać zwrot podatku od wynajmu (Sales Tax) w przypadku działalności krótkoterminowej.

Nie ma limitu – możesz kupić dowolną liczbę nieruchomości, zarówno na cele mieszkalne, jak i inwestycyjne.

Możesz też prowadzić działalność jako firma (LLC) i posiadać nieruchomości komercyjne lub wynajmowane.

Nie, zakup nieruchomości nie daje automatycznie prawa do pobytu w USA.

Możesz ubiegać się o wizę inwestycyjną (E-2 lub EB-5), ale wymaga to prowadzenia działalności gospodarczej i inwestycji min. 800 000 USD.

Nie ma ustawowego limitu, ale typowa zaliczka wynosi 1-5% wartości nieruchomości (Earnest Money Deposit).

W niektórych inwestycjach deweloperskich może wynosić 10-20% przy podpisaniu umowy.

Tak, możesz udzielić pełnomocnictwa (Power of Attorney – POA) prawnikowi lub agentowi.

Dokument musi być przetłumaczony na angielski, notarialnie poświadczony i opatrzony apostille.

Nie jest to konieczne, ale jeśli nieruchomość ma być współwłasnością obojga małżonków, wymagane jest podpisanie dokumentów przez obie strony. Jeśli jeden z małżonków nie może przyjechać, można ustanowić pełnomocnictwo (power of attorney), które powinno być przetłumaczone na angielski i opatrzone apostille.

Zależy to od stanu wykończenia nieruchomości i warunków sprzedaży. Jeśli nieruchomość jest gotowa do zamieszkania i otrzymała pozwolenie na użytkowanie (Certificate of Occupancy), możesz wprowadzić się od razu po zamknięciu transakcji. Jeśli jest to zakup na etapie budowy, konieczne może być odczekanie do zakończenia prac.

Nie ma ustawowego limitu czasu, ale rynek nieruchomości na Florydzie jest dynamiczny, zwłaszcza w popularnych lokalizacjach. Jeśli zdecydujesz się na zakup, podpisujesz umowę przedwstępną (Purchase Agreement) i wpłacasz depozyt (Earnest Money Deposit) – zazwyczaj 1-5% wartości nieruchomości. Następnie masz zwykle 7-15 dni na inspekcję i finalne potwierdzenie decyzji.

Tak, oprócz rego możesz wynająć tłumacza przysięgłego – koszt zależy od długości transakcji (ok. 50-100 USD/godz.). Deweloperzy również mogą zapewnić tłumacza przy zakupie nowych inwestycji.

Tak, zatrudnienie prawnika DEVETOPER ds. nieruchomości (Real Estate Attorney) jest zalecane, ale nie jest obowiązkowe. Może on:

Zweryfikować umowę zakupu pod kątem korzystnych warunków. Sprawdzić księgi wieczyste, aby upewnić się, że nieruchomość nie ma obciążeń. Reprezentować Cię podczas finalizacji transakcji i współpracować z Title Company (firmą sprawdzającą tytuł własności).

Pomóc w kwestiach podatkowych związanych z zakupem. Koszt usług prawnika to zazwyczaj od 500 do 3 000 USD, w zależności od zakresu pracy.

Nie, większość transakcji można przeprowadzić zdalnie. Możesz:

Podpisać umowę online i wysłać dokumenty elektronicznie. Przekazać pełnomocnictwo (Power of Attorney) prawnikowi lub agentowi w USA. Dokonać przelewu międzynarodowego na Escrow Account. Odebrać klucze osobiście lub z pomocą pełnomocnika po finalizacji.

Jednak przed zakupem warto zobaczyć nieruchomość na żywo lub przynajmniej w wideo.

Tak, oprócz tego w wielu przypadkach deweloperzy pomagają w:

Podpisaniu umów z dostawcami mediów (utilities) – np. Florida Power & Light, Comcast/Xfinity. Rejestracji na nowego właściciela – niektóre usługi wymagają SSN lub ITIN. Pomocy w uzyskaniu numeru identyfikacyjnego podatnika (ITIN), jeśli jest potrzebny do załatwienia formalności.

Warto zapytać o to przed zakupem nieruchomości.

Tak, oprócz tego niektóre firmy deweloperskie oferują odbiór klienta z lotniska. Możesz także:

Wynająć prywatny transfer lub skorzystać z Ubera/Lyfta. Wynająć samochód na lotnisku.

Warto wcześniej ustalić warunki z deweloperem lub platfirmą DEVETOPER.

Nie jest to standardowa praktyka, ale niektórzy deweloperzy oferują darmowe zakwaterowanie na kilka dni, jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości. Możliwe opcje:

Bezpłatny pobyt w apartamencie pokazowym (jeśli dostępny). Zwrot kosztów pobytu po podpisaniu umowy. Zniżki na hotele współpracujące z deweloperem.

Warto dopytać o to przed przyjazdem pracownika platformy DEVETOPER.

Nie ma limitu kwoty, jaką możesz wwieźć do USA, ale kwoty powyżej 10 000 USD muszą być zgłoszone w deklaracji celnej (FinCEN Form 105).

Jeśli przewozisz większe kwoty;

Możesz rozważyć przelew bankowy zamiast gotówki. Warto mieć potwierdzenie pochodzenia środków, jeśli bank zapyta o ich źródło.

W zależności od linii lotniczej:

Możesz przełożyć lot na najbliższy możliwy termin (często za dodatkową opłatą). Jeśli masz bilet elastyczny, możesz zmienić rezerwację bez dopłaty. Niektóre linie mogą anulować powrót, jeśli nie pojawisz się na pierwszym locie – warto to sprawdzić przed podróżą.

Jeśli miałeś umówione spotkania, warto jak najszybciej skontaktować się z partnerem platformy DEVETOPER.

Możesz skorzystać z:

Rezerwacji przez partnera DEVETOPER lub dewelopera – niektórzy oferują krótkoterminowy pobyt dla klientów. Serwisów typu Airbnb, Booking.com – najpopularniejsze opcje. Hotelu lub apart-hotelu – jeśli wolisz bardziej standardowe zakwaterowanie.

Warto wcześniej uzgodnić szczegóły i sprawdzić warunki anulacji rezerwacji.

Tak, partner platformy DEVETOPER może pomóc w negocjacjach. Możesz uzyskać:

Zniżkę na cenę (choć rzadziej przy nowych inwestycjach). Bonusy, np. darmowe wyposażenie kuchni, miejsca parkingowe. Elastyczne terminy wpłat.

Warto skorzystać z doświadczonego partnera DEVETOPER, który zna rynek i może pomóc w wynegocjowaniu lepszych warunków.

Zależy od partnera DEVETOPER: Oprócz tego niektórzy deweloperzy oferują te usługi gratis jako część obsługi klienta. Firmy specjalizujące się w obsłudze zagranicznych klientów mogą pobierać opłaty, np.: Otwarcie konta bankowego: 50-200 USD (jeśli wymagane jest pośrednictwo). Pomoc w rejestracji mediów (prąd, woda, internet): 50-150 USD. Usługi prawnicze związane z zakupem nieruchomości: 500-3 000 USD, w zależności od zakresu.

Warto dopytać przed zakupem, czy takie wsparcie jest wliczone w obsługę.

Tak . Najlepiej jednak upewnić się, czy partner DEVETOPER mówi po polsku i czy można korzystać z tłumacza na miejscu.

Optymalny czas pobytu to:

3-5 dni – jeśli klient ma wcześniej wybraną nieruchomość i chce sfinalizować zakup. 7-10 dni – jeśli chce zobaczyć kilka nieruchomości, negocjować i załatwić formalności. 30-60 dni – jeśli kupuje na kredyt i chce osobiście dopełnić wszystkich formalności.

PWiele procesów można załatwić zdalnie, więc dłuższy pobyt nie zawsze jest konieczny.

Raczej tak. Jeśli klient nie jest zobowiązany do współpracy z jednym pośrednikiem, może swobodnie skorzystać z usług platformy DEVETOPER.

Koszt usług prawnika zależy od skomplikowania transakcji i zakresu jego pracy:

Typowa opłata wynosi 500–3 000 USD. Przy prostych transakcjach (np. zakup gotówkowy) koszt może być niższy, około 500–1 500 USD. Przy bardziej skomplikowanych sprawach, np. związanych z kredytem hipotecznym lub strukturami podatkowymi, koszt może być wyższy.

Niektóre kancelarie oferują stałe stawki za obsługę zakupu.

Nie, nie jest to konieczne. Możesz:

Udzielić pełnomocnictwa (Power of Attorney) prawnikowi lub agentowi nieruchomości. Podpisać dokumenty elektronicznie (w niektórych przypadkach). Podpisać dokumenty u notariusza w Polsce i wysłać je kurierem.

Jeśli kupujesz gotową nieruchomość, możesz sfinalizować transakcję całkowicie zdalnie.